Решение от 30 января 2018 г. по делу № А78-15809/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-15809/2017
г. Чита
30 января 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2018 года

Решение изготовлено в полном объёме 30 января 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Судаковой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным действия по прекращению права аренды по договору № 141/3/5/АИ от 16.05.2014 г. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в/г 211,

об обязании восстановить запись о праве аренды общества, по договору № 141/3/5/АИ от 16.05.2014 г. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в/г 211,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Федерального государственного автономного учреждения "Управление имуществом специальных проектов" Министерства обороны Российской Федерации,2) Министерства обороны Российской Федерации,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 - представитель по доверенности от 02.04.2017 года;

от заинтересованного лица: ФИО3 - представитель по доверенности от 24.04.2017 года;

от третьего лица 1: ФИО4 – представитель по доверенности от 30.06.2017 года,

от третьего лица 2: ФИО4 – представитель по доверенности от 12.09.2017 года.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее – ООО «Капитал», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (далее - Росреестр, заинтересованное лицо) о признании незаконным действия по прекращению права аренды по договору № 141/3/5/АИ от 16.05.2014 г. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в/г 211, об обязании восстановить запись о праве аренды общества, по договору № 141/3/5/АИ от 16.05.2014 г. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в/г 211.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: 1) Министерство обороны Российской Федерации, 2) Федеральное государственное автономное учреждение "Управление имуществом специальных проектов" Министерства обороны Российской Федерации.

Стороны в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом был объявлен перерыв в судебном заседании до 15 час. 00 мин., 24.01.2018, о чем сделано публичное объявление путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по Забайкальскому краю требование не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьих лиц 1, 2 в судебном заседании поддержал позицию Росреестра, представил пояснения.

Дело рассматривается по правилам статьи 200 АПК РФ.

Заслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, дополнительно представленные документы, арбитражный суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" поставлено на учет Межрайонной инспекцией ФНС России № 2 по городу Чите, ему присвоен основной государственный регистрационный номер <***>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды федерального недвижимого имущества № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 между Арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Арендатором - ООО «Геопроектизыскания» был заключен договор аренды, условиями которого предусмотрено, что арендатору на срок до 16.05.2019 было предано нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, в/г 211, общая площадь передаваемого в аренду объекта 2101,4 кв.м.

25.06.2014 между Цедентом - ООО «Геопроектизыскания» и Цессионарием - ООО «Капитал» заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

На основании указанного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей 04.07.2014 между Арендодателем - Министерством обороны Российской Федерации, балансодержателем - ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны России и Арендатором -ООО «Капитал» заключено дополнительное соглашение по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.

По условиям договора аренды и в соответствии с актом приема-передачи от 01.08.2014 ООО «Капитал» передано здание гостиницы «Ингода» (инвентарный номер 75:32:000006001; литер А), для дальнейшего использования в качестве нежилого по адресу: <...>, в/г 211, общая площадь передаваемого в аренду объекта 2101,4 кв.м.

В октябре 2017 арендатором - ООО «Капитал» было получено уведомление о том, что 20.09.2017 право аренды по договору № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 было прекращено Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю на основании заявления арендодателя.

Заявитель посчитав, что действиями Управления Россреестра по прекращению права аренды по договору № 141/3/5/АИ от 16.05.2014 нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Указанные дела подлежат рассмотрению арбитражными судами на общих основаниях в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание взаимосвязанные положения части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требование заявителя может быть удовлетворено только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемых действий закону или иному нормативному правовому акту; 2) нарушение прав и законных интересов заявителя такими действиями.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При рассмотрении дела судом были установлены следующие обстоятельства.

29.08.2017 ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации было подано на регистрацию заявление о прекращении аренды (в том числе субаренды), к указанному заявлению была приложена доверенность и конверт с отметкой о возврате в связи с истечением срока хранения (т.2, л.д.1-7).

04.09.2017 государственным регистратором было принято уведомление о приостановлении государственной регистрации, которым было предложено заявителю представить соглашение о расторжении договора аренды, в соответствии со ст. 452 ГК РФ (т.2. л.д. 9-10).

15.09.2017 ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации были представлены дополнительные документы, в том числе уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 08.06.2017 и почтовые квитанции (т.2, л.д.11-18), а также письменные пояснения по поводу одностороннего отказа от исполнения договора (т.2, л.д.50-51).

В уведомлении № 275/17 от 08.06.2017, об отказе от исполнения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 и дополнительных соглашений к нему, ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации ссылается на пункты 7.4.1 - 7.4.7 заключенного договора аренды № 141/3/5/АИ-1 от 16.05.2014 и соглашения о замене стороны от 25.05.2014 года.

18.09.2017 государственным регистратором межмуниципального отдела по г.Балашиха и г. Реутов Управления Россреестра по Московской области изготовлено заключение №50-50/015/50/015/005/2017-9250, в котором указано, что при проведении экспертизы установлено отсутствие оснований для возврата документов без рассмотрения, предусмотренных пунктами 2 и 5 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Представленные документы соответствуют частям 3 и 5 ст. 31 указанного закона (т.2, л.д.52).

20.09.2017 государственный регистратор Управления Россреестра по Забайкальскому краю принял решение о прекращении аренды по договору № 141/3/5АИ от 16.05.2014 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в/г 211 №50-50/015/50/015/005/2017-8843 (т.2, л.д.53).

Суд считает, что оснований для отказа в государственной регистрации прекращения аренды, предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» у заинтересованного лица не имелось, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 8.1 ГК РФ если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 6 статьи 21 Закона о регистрации предусмотрено, что заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике.

Статьей 15 Закона о регистрации предусмотрен перечень лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В силу подпункта 5 пункта 1 указанной статьи к указанным лицам при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно относятся, в том числе, собственники объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которых устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения.

Таким образом, обязанность Управления внести в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи может возникнуть лишь после обращения правомочного лица с заявлением и прилагаемыми к нему документами, предусмотренными Законом о регистрации, в том числе, по смыслу вышеприведенных разъяснений, а также подпункта 2 пункта 4 статьи 18 и подпункта 5 статьи 21 Закона о регистрации, судебным актом о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности в форме документа на бумажном носителе.

В соответствии со статьей 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 5.3 Договора внесение арендной платы производиться за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

Платежи и расчеты по Договору определенны п. 5 Договора, предусматривающий ежемесячную оплату в размере 846 846,67 руб.

ООО «Капитал» не вносил плату с 1 октября 2017 года, в связи, с чем Истцом в его адрес направлены претензии № 17-1/2017 от 24 января 2017 года и № 19/17 от 25 января 2017 года с требованием о внесении арендной платы и пени за несвоевременную оплату. Ответ на указанные выше претензии в адрес Учреждения не поступал.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 7.4 - 7.4.4 Договора предусмотрено, что Учреждение в одностороннем порядке без обращения в суд вправе полностью отказаться от исполнения договора в том числе по основаниям, предусмотренным подпунктом 7.4.3 Договора, а именно при невнесении арендной платы более 2-х месяцев подряд после истечения установленного Договором или уведомлением Арендодателя срока платежа вне зависимости от ее последующей оплаты и подпунктом 7.4.4 при образовании задолженности по арендной плате за объект, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный Договором.

По состоянию на 8 июня 2017 г. ввиду образовавшейся задолженности у Арендодателя возникло право отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке, руководствуясь вышеуказанным пунктом.

Размер задолженности подтвержден, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Забайкальского края от 04.10.2017 г. по делу № А78-8888/2017, которым установлено задолженность перед Учреждением, превышающая условия указанные в п. 7.4.3 Договора, а именно не внесение арендной платы более 2-х месяцев подряд после истечения срока установленного Договором.

В связи с неисполнением Ответчиком своих обязанностей по договору аренды от 16 мая 2014 года № 141/3/5/АИ-1 и дополнительных соглашений к нему Учреждением направлено уведомление исх. № 275/17 от 8 июня 2017 года об отказе от исполнения выше указанного договора.

Согласно п. 7.6. данного договора расторжение договора по основаниям, предусмотренным пунктами 7.4.1 - 7.4.7 договора осуществляется путем направления арендатору уведомления об отказе от исполнения договора без оформления соглашения о расторжении договора.

Уведомление, направленное по почте, считается врученным Арендатору в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки, заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Довод заявителя о том, что адресом ООО «Капитал» является 674650 <...> и именно по данному адресу необходимо было направлять почтовую корреспонденцию несостоятелен в связи со следующим.

Между ООО «Капитал» и ФГАУ «Управление имуществом специальных проектов» Министерства обороны Российской Федерации 10 июня 2016 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления от 16.05.2014 № 141/3/5/АИ-1.

Пунктом 4 данного дополнительного соглашения раздел договора «Адреса и банковские реквизиты сторон» изложен в новой редакции. Адрес ООО «Капитал» указан как 672000 <...>.

С заявлением о государственной регистрации данного дополнительного соглашения 09.08.2016 в Управление обратилось ООО «Капитал», 19.08.2016 года государственным регистратором принято решение о государственной регистрации данного дополнительного соглашения.

Таким образом, в договоре аренды сторонами был согласован порядокрасторжения договора по инициативе Арендодателя.

При указанных обстоятельствах государственным регистратором правомерно принято решение о прекращении аренды по договору № 141/3/5АИ от 16.05.2014 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в/г 211. "

Прочие доводы, указанные заявителем по делу, оценены судом, однако они не влияют на вышеуказанные выводы о несоответствии отказа требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенного требование ООО «Капитал» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН <***>, ИНН <***>) – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

СудьяЮ.В. Судакова