Решение от 6 октября 2023 г. по делу № А45-13899/2023

16/2023-288787(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск Дело № А45-13899/2023

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2023 года Решение изготовлено в полном объеме 06 октября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи

Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником

судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по

иску общества с ограниченной ответственностью "СибирьДомоКомплект"

(ОГРН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью "Этажи-Новосибирск"

(ОГРН <***>), Тюменская область, г. Тюмень, о взыскании 54 092 руб. 47 коп. третьи лица не заявляющие самостоятельные требования: ФИО1, ФИО1, при участии в судебном заседании представителей: истца: Толпа В.С. – от 14.07.2023 ответчика: представитель отсутствует, извещен, установил:

общество с ограниченной ответственностью "СибирьДомоКомплект"

(далее-истец, Продавец, Общество, ООО "СибирьДомоКомплект")

обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с

ограниченной ответственностью "Этажи-Новосибирск" (далее-ответчик,

ООО "Этажи-Новосибирск") суммы задатка в размере 50 000 рублей,

процентов за просрочку возврата денежных средств в размере 4 092,47

(четыре тысячи девяносто два) рубля 47 копеек, с последующим начислением по ставке ЦБ РФ по день фактической уплаты долга.

В иске истец указал, что заключил предварительный договор купли-продажи жилого дома с ФИО1 и ФИО1 (покупатели), в счет которого указанные граждане предоставили задаток 50000 рублей. Хранителем задатка являлся ответчик по соглашению о задатке. ФИО1 и ФИО1 необоснованно отказались заключать основной договор, однако задаток был возвращен ответчиком покупателям, а не истцу. В связи с этим, истец был вынужден обратиться в суд о взыскании с ответчика суммы задатка и процентов.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, указал, что истец неверно трактует соглашение о задатке, поскольку основной договор не был подписан по причинам независящим от покупателей, задаток был правомерно возвращен покупателям, а не истцу.

Третьи лица отзывов не представили.

Представитель ответчика, третьего лица, извещенные арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечили.

Арбитражный суд, выслушав представителя ответчика, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из представленных доказательств, 28.02.2022 г. между Обществом (продавец) и ФИО1, ФИО1 (покупатели) был заключен предварительный

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, муниципальное образование Станционный сельсовет, дачное некоммерческое товарищество «Ратник», проспект Маршала Жукова (далее - Имущество, Объект).

Согласно п. 1 Договора, продавец обязался продать, а покупатель купить Имущество. Основной договор купли-продажи по соглашению сторон должен был быть заключен в срок до 01.04.2022 г.

Пунктом 4 Договора стороны определили порядок расчетов с использованием кредитных средств и материнского капитала, в том числе внесение денежных средств в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в качестве задатка на момент подписания Договора.

В тот же день, 28.02.2022 г. между Обществом, покупателями и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭТАЖИ-Новосибирск» (далее - ответчик) заключено Соглашение, в соответствии с пунктами 1,2 которого ответчик принял на ответственное хранение сумму задатка в размере 50 ООО (пятьдесят тысяч) рублей, ранее переданной покупателями Обществу в соответствии с условиями Договора.

Согласно пунктам 2,3 Соглашения, сумма задатка подлежит передаче Обществу при предъявлении подписанного сторонами основного Договора купли-продажи в день сделки, либо до момента подачи в агентство заявления покупателя о передачи задатка продавцу.

В соответствии с п.4 Соглашения, в случае не заключения (либо невозможности заключения) основного Договора купли-продажи, агентство выдает задаток на условиях, предусмотренных п. 4 Договора.

Пунктом 7 Соглашения предусмотрено, что агентство (ответчик) несет ответственность перед продавцом и покупателем в размере суммы, указанной в п.1 Соглашения.

Истец указывает, что В рамках исполнения обязательств по Договору, Обществом произведено погашение записи об ипотеке в силу закона в отношении имущества, что подтверждается соответствующими выписками

из ЕГРН за № КУВИ-001/2022-29765802 от 04.03.2022 г.; завершены предусмотренные п. 7 Договора работы на объекте; покупателям своевременно и в полном объеме предоставлены правоустанавливающие и сопутствующие документы на объекты недвижимости для заключения кредитного договора с банком.

Однако, по истечении установленного пунктом 1 Договора срока, основной Договор купли-продажи имущества заключен не был.

04.04.2022 г. в адрес покупателя и ответчика направлены письма с уведомлением об истечении срока действия Договора, с просьбой сообщить о намерении заключения основного договора купли-продажи, о продлении срока действия Договора.

В ответном сообщении покупатель сообщил, что «ввиду отсутствия положительного кредитного решения на сумму, необходимую для заключения договора купли-продажи покупатели не имеют возможности приобрести объект», а также попросил направлять всем письма в адрес агентства.

При этом, со стороны покупателей была предоставлена справка из банка ВТБ от 21.03.2022 г. о том, что объект сделки на дату 05.03.2022 г. не был согласован в виду нахождения оценочного отчета на верификации экспертов.

Таким образом, истец указывает, что надлежащим образом им выполнены все обязательства по Договору, основной договор купли-продажи в установленный срок не заключен по обстоятельствам, не зависящим от истца; покупатель, как и ответчик, от совершения сделки, от продления срока действия Договора, как и от дальнейшего диалога уклонились. В связи с чем, в соответствии с п.4 Договора, п.4 Соглашения, сумма задатка подлежит передаче истцу.

Арбитражный суд, изучив доводы искового заявления и доводы отзыва, исследовав представленные доказательства, не находит оснований для удовлетворения требований, учитывая следующее.

Согласно п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом, п.4 ст. 380 ГК РФ установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствие с п.1 ст. 380, п.2 ст. 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Следовательно, с точки зрения материального права, лицом, ответственным перед продавцом по передачи задатка являются покупатели. Ответчик является хранителем задатка, поскольку денежные средства ему не принадлежат, были переданы покупателем по договору о задатке.

В дальнейшем, задаток был возвращен ответчиком покупателям.

В этом случае, возможно рассматривать спор исходя из норм о причинении убытков, поскольку ответчик, по мнению истца, неправомерно возвратил задаток покупателям, в то время как был обязан выдать его истцу.

Пунктами 1, 2, 4 статьи 393 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент рассмотрения спора, предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства; убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса; при

определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере; под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Правила статьи 71 АПК РФ устанавливают, что при разрешении спора арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Кроме этого, согласно ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии с пунктом 4 Соглашения о хранении задатка от 28.02.2022 года, в случае не заключения (либо невозможности заключения) основного договора купли-продажи объекта недвижимости, Агентство выдает вышеуказанный пакет (денежные средства) на условиях, предусмотренных пунктом 4 Предварительного договора.

Согласно пункту 4 Предварительного договора купли-продажи задаток возвращается Покупателю в случае неполучения Покупателем положительного кредитного решения Банка (кредитной организации) и неодобрения Объекта недвижимости в качестве предмета залога.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 Предварительного договора купли-продажи от 28.02.2022, заключенного между Истцом и Покупателем в отношении Объектов недвижимости, расчет в размере 6 000 000 (шесть миллионов) рублей выплачиваются Покупателем Продавцу за счет кредитных средств, предоставляемых банком ПАО Банк ВТБ (далее«Банк»).

Согласно Уведомлению о принятии ВТБ (ПАО) предварительного решения о предоставлении кредита от 01.04.2022, размер одобренного ипотечного кредита составляет не более 1 373 650,46 рублей, что является недостаточным для приобретения объекта недвижимости в соответствии с условиями предварительного договора.

Таким образом, Ответчиком не опровергается тот факт, что было получено предварительное согласование предоставления кредита, однако исходя из индивидуальных характеристик Покупателей им был предложен тот размер кредитных денежных средств, который не позволил заключить сделку купли-продажи.

Учитывая, что Банк не согласовал выдачу кредитных денежных средств в размере ( было согласование только на сумму 1 373 650 рублей, а на нужную сумму 6 000 000 рублей было отказано), необходимом для заключения основного договора купли-продажи (абзац 2 пункта 4 Предварительного договора), в подтверждение чего имеется предварительное решение от Банка ВТБ, Покупатель известил об этом факте Истца, иной возможности приобрести объект у Продавца не имелось, в связи с чем стороны Договор не продлили.

На основании ст. 157 Гражданского кодекса РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили

прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Таким образом, заключение основного договора купли-продажи не произошло ввиду того, что стороны изначального предусмотрели договором отменительное условие. Учитывая данный факт, вины со стороны Покупателя в не заключении основного договора купли-продажи нет, следовательно, Ответчик выдал задаток Покупателю.

Довод Истца в части того, что условиями Договора Покупатель не ограничивался в выборе кредитной организации, суд не принимает, так как конкретный банк был предусмотрен условием Договора, а перечень других банков, а также их количество не был определен условиями Договора.

Довод Истца об одновременном наступлении двух обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 Договора, а именно: «...задаток возвращается Покупателю в случае неполучения Покупателем положительного кредитного решения Банка (кредитной организации) и неодобрения Объекта недвижимости в качестве предмета залога...», является несостоятельным, поскольку процесс получения ипотечного кредита делится на следующие этапы:

1. Подача заявки в банк и получение одобрения; 2. Выбор объекта, его оценка и согласование с банком;

3. Оформление ипотеки и регистрация права собственности.

Принимая во внимание, что процесс получения кредита предшествует возможности рассмотрения банком объекта в качестве залогового имущества, то условие о неодобрении Объекта недвижимости в качестве предмета залога не может рассматриваться в качестве самостоятельного, достаточного и отдельного условия для оставления задатка у продавца.

Таким образом, противоправность ответчика в судебном заседании не установлена, в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлине относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "СибирьДомоКомплект" - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов