Решение от 7 августа 2017 г. по делу № А40-208087/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

07 августа 2017 г. Дело № А40-208087/16-6-1838

Резолютивная часть решения объявлена 01 августа 2017г.

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2017г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Селиверстовой Н.Н.

Протокол ведет секретарь судебного заседания Аветисян К.А.

рассматривает в открытом судебном заседании

Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ОГРН <***>, юридический адрес: 142100, <...>)

к ответчику: Закрытому акционерному обществу "Стройпром" (ОГРН <***>, юридический адрес: 123290, <...>)

о взыскании задолженности в размере 7 131 425,10 руб. и пени в размере 278 125,58 руб.

в судебное заседание явились:

от истца - ФИО1 дов. №7 от 09.01.2017 года

от ответчика - ФИО2 дов. от 18.05.2015 года, ФИО3 дов. от 18.05.2015 года

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Стройпром" о взыскании задолженности в размере 5 662 391 руб. 19 коп., неустойки в размере 447 997 руб. 32 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Требования заявлены со ссылкой на ст. 307, 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Истец в судебное заседание явился, поддерживает уточненные исковые требования.

Ответчик в судебное заседание явился, возражает против удовлетворения предъявленного иска, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 08 апреля 2015 года между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (Арендодатель) и Закрытым акционерным обществом "Стройпром" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 6, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности, общей площадью 3 220 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору (приложение № 1) и являющимся его неотъемлемой частью, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес ориентира: <...> для использования в целях многоэтажного жилищного строительства. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 03.07.2015 года

На участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2.1 Договора, срок действия договора аренды установлен на 3 года.

Истец указывает, что пунктом 2.2. договора стороны установили, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 11.08.2014 года. Согласно п. 2.3. договора, участок считается переданным арендодателем в аренду с даты, указанной в п. 2.2. договора без оформления акта приема-передачи.

При этом редакция п.2.2 и п.2.3 договора сторонами не была согласована.

В рамках дела А40-219434/15 установлено, что ответчиком условия п. 2.2., 2.3. договора подписаны с учетом протоколом разногласий от 16.04.2015 года, редакция ответчика: п. 2.2. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации; п. 2.3.участок считается переданным в аренду арендатору с даты государственной регистрации договора, без оформления акта приема-передачи. Как установлено судом кассационной инстанции доводы истца о согласовании п. п. 2.2., 2.3 договора в редакции арендодателя материалами дела не подтверждаются, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 3.1 договора, размер арендной платы за участок установлен протоколом от 28 июля 2014 года о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3 220 кв.м и составляет 25 126 400 руб. 00 коп. в год. Соответственно, сумма ежеквартальной арендной платы составляет 6 281 600 руб. 00 коп.

Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (п. 3.3 договора).

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальной размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартал.

12.02.2016 г. к указанному договору сторонами было заключен дополнительное соглашение, в соответствии с которым были внесены изменения в п. 3.1., 3.2. договора, так, Размер ежегодной платы за арендованный земельный участок с 01.01.2016 г. составляет: Апл2016 = Апл2015 + (АПл2015*6,4%) = 26.809.868 руб. 80 коп. + 1715831 руб. 60 коп. = 28 525 700 руб. 40 коп., где Апл2015- арендная плата в 2015 г.; 6,4% - размер уровня инфляции (установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год). Сумма ежеквартальной арендной платы составляет 7.131.425 руб. 10 коп.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что Ответчик в нарушение договорных обязательств не произвел оплату арендных платежей за 2 квартал 2016 года, в результате чего образовалась задолженность на сумму 5 662 391 руб. 19 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия от 01.09.2016 года о необходимости оплаты арендных платежей. Однако требования, изложенные Истцом в претензии, ответчиком не исполнены.

Ответчик, возражая по заявленному иску, указывает на невозможность использования земельного участка в спорный период для строительства многоквартирного жилого дома, вследствие чего начисление арендной платы является неправомерным. Доказательств передачи земельного участка Ответчику в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора, в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств судом установлены следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 по делу N А41-75723/14 установлено, что на основании Постановления Главы города Подольска от 30.09.2013 N 1990-П Администрацией муниципального образования городской округ Подольск извещением от 18.06.2014 N 180614/1873753/01 объявлен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес: <...>, в целях расселения аварийных жилых домов по адресам: <...> и жилых домов с высокой степенью износа микрорайона "Восточный".

Ответчиком была подана заявка на участие в аукционе и уплачена сумма задатка для участия в аукционе в размере 1 177 800 руб.

Письмом от 16.07.2014 N 35/1373 Администрация города Подольска признала ЗАО "Стройпром" участником аукциона.

Протоколом о результатах аукциона от 28.07.2014 ответчик был признан победителем аукциона.

Согласно п. 9 аукционной документации договор аренды земельного участка подлежит подписанию с победителем аукциона после заключения инвестиционного контракта, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте РФ в сети "Интернет".

В п. 10 аукционной документации предусмотрено, что инвестиционный контракт подлежит подписанию до заключения договора аренды земельного участка.

Предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству 17-этажного жилого дома ориентировочной общей площадью квартир 8317,2 кв. м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 145,0 кв. м, включая внутриквартальные проезды, объекты транспортной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения, детские площадки, объекты благоустройства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, с разрешенным использованием: многоэтажное жилое строительство".

Во исполнение указанных предписаний ответчиком 11.08.2014 подписан инвестиционный контракт на строительство 17-этажного дома ориентировочной площадью квартир 8317,2 кв. м и ориентировочной общей площадью встроенных нежилых помещений 145,0 кв. м, данный контракт передан Администрации для подписания.

В связи с не заключением с ЗАО "Стройпром" договора аренды в установленные законодательством сроки, последний обратился в Администрацию муниципального образования городской округ Подольск с заявлением о заключении договора аренды.

Администрация в письме от 30.09.2014 N 30/1504-34 отказала ЗАО "Стройпром" в заключении договора аренды, сославшись на отсутствие согласования результатов аукциона Правительством Московской области.

ЗАО "Стройпром" 27.10.2014 повторно обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду ЗАО "Стройпром" в срок до 30.10.2014.

Как указал Арбитражный суд Московской области в решении от 20.03.2015 по делу N А41-75723/14, Администрация в лице Комитета имущественных и земельных отношений направила в адрес ЗАО "Стройпром" подписанный со своей стороны проект договора от 13.02.2015 N 6 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494.

При рассмотрения дела N А41-75723/14 арбитражным судом установлено, что Администрацией городского округа Подольск требования истца исполнены в добровольном порядке, что послужило основанием для отказа в удовлетворении требований ЗАО "Стройпром" в рамках дела А41-75723/14 по требованиям об обязании Администрации городского округа Подольска заключить с ЗАО "Стройпром" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:67494 площадью 3220 кв. м, вид разрешенного использования - "многоэтажное жилищное строительство", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за границами земельного участка в 4 метрах на север, почтовый адрес: <...>.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2016 по делу № А40-219434/15-61-1804 по иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска к ЗАО «Стройпром» о взыскании суммы долга по арендной плате за период с 3 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года в размере 42 527 285 руб. 20 коп., неустойку за период с 16.09.2014 по 05.12.2016 года в размере 10 756 997 руб. 39 коп. по вышеуказанному договору аренды установлено, что земельный участок передан ЗАО «Стройпром» в состоянии, исключающем возможность его использования в предусмотренных договорам целях (строительство многоэтажного жилого дома).

Материалами дела подтверждено, что переданный земельный участок не возможно использовать для целей строительства вплоть до выдачи ГПЗУ, выдача которого имела место 10.05.2016г., при этом, факт добросовестного исполнения обязательств со стороны ответчика подтвержден незамедлительным обращением за выдачей ГПЗУ (02.02.2016г.) после получения ПЗЗ (29.01.2016г.).

Взыскание арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей.

Таким образом, обязанностью арендодателя по договору аренды является передача в пользование арендатора имущества, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пригодного для использования в целях аренды), встречной обязанностью арендатора является своевременное и полное внесение арендной платы, размер и порядок расчета которой (по общему правилу) устанавливается договором.

Наличие недостатков, вследствие которых имущество не могло быть использовано арендатором по назначению, является одним из оснований для законного невнесения арендной платы, если этому предшествовали предусмотренные законом действия обязанной стороны.

В соответствии с ч.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В качестве документов, необходимых для получения разрешения на строительство указаны, в том числе правоустанавливающие документы на землю (в данном случае заключенный договор между истцом и ответчиком), следовательно, оснований для освобождения ответчика от оплаты арендной с момента устранения препятствий для осуществления строительства (внесение изменений в ПЗЗ, выдачей ГПЗУ) отсутствуют.

Поскольку выдача ГПЗУ имела место 10.05.2016г., Комитету имущественных и земельных отношений .Администрации городского округа Подольск отказано во взыскании задолженности по арендной плате и как следствие начисленной неустойки по договору аренды земельного участка № 6 от 08.04.2015 года за период с 3 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года в полном объеме.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рассматриваемом случае начисление арендной платы произведено Ответчиком за второй квартал 2016 года, то есть апрель-июнь 2016 года.

Согласно ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, установленные судом обстоятельства по ранее рассмотренному делу, суд приходит к выводу о неправомерности начисления истцом арендных платежей за период с 01 апреля 2016 года по 10 мая 2016 года ввиду отсутствия доказательств фактического пользования земельным участком.

С учетом произведенного судом пересчета арендных платежей, по согласованной сторонами договора ставке оплаты, сумма задолженности Ответчика перед Истцом составляет 2 594 267 руб. 81 коп.

На момент рассмотрения спора Ответчик не представил доказательства перечисления денежных средств по оплате платежей, требования Истца документально не оспорил.

Доводы ответчика о том, что разрешение на строительство было получено только 03.08.2016 года и о том, что технические условия были аннулированы в связи с изменением технико-экономического обоснования развития территории мкр. Восточный г. Подольск, суд считает необоснованными, так как аннулирование МУП «Подольская теплосеть» ТУ и необходимость оформления новых ТУ, не доказывает с необходимостью невозможность использования земельного участка ответчиком в заявленный период.

С учетом изложенных обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, суд считает требование Истца о взыскании с Ответчика задолженности по арендным платежам подлежащим удовлетворению частично за период с 11.05.2016 года по 30.06.2016 года в размере 2 594 267 руб. 81 коп..

В соответствии с пунктом 5.2 Договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному Истцом расчету сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 16.06.2016 года по 31.10.2016 года составляет 447 997 руб. 32 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, но не должна служить средством дополнительного обогащения кредитора за счет должника.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ не заявил.

Однако, учитывая, что размер задолженности определен истцом неверно, судом произведен расчет неустойки исходя из суммы фактической задолженности – 2 594 267,81 руб., в связи с чем, удовлетворению подлежит требование Истца о взыскании неустойки в размере 236 296 руб. 76 коп.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Стройпром" (ОГРН <***>) в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ОГРН <***>) задолженность в размере 2 594 267 (два миллиона пятьсот девяносто четыре тысячи двести шестьдесят семь) руб. 81 коп., пени в размере 236 296 (двести тридцать шесть тысяч двести девяносто шесть) руб. 76 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Стройпром" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 37 153 ( тридцать семь тысяч сто пятьдесят три) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течении месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н. Н. Селиверстова