Решение от 6 апреля 2020 г. по делу № А82-13068/2019

35/2020-38502(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-13068/2019
г. Ярославль
06 апреля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройКонцепт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

при участии: от истца: ФИО2 – юрист по доверенности от 19.03.2019; от ответчика: ФИО3 – юрист по доверенности от 08.09.2019; от третьего лица: не явился;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее-Агентство) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «СтройКонцепт» (далее-Общество) с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040803:915, расположенного по адресу: <...> в Красноперекопском районе, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 2 402 000 руб. в соответствии с отчетом № 19683-О, выполненным в мае 2019 года ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной

службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее-Росреестр).

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал.

Общество в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании против иска возражал, заявляя о том, что объект фактически возведен, степень готовности объекта не определена, при этом, не отрицая, что строительные работы по завершению строительства не ведутся, начальную продажную стоимость объекта не оспорил.

Росреестр представил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН), согласно которой собственником спорного объекта является Общество.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

26.04.2007 Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и ООО Производственно-торговая фирма «Глория и К» заключен договор № 19785-о, в соответствии с которым последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040803:0234 общей площадью 1 869 кв.м., расположенный по адресу: <...> в Красноперекопском районе для строительства 2-хэтажного гаража на 28 боксов для индивидуального автотранспорта на срок до 07.08.2008.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.05.2009 срок действия договора продлен до 07.08.2011.

30.09.2014 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО ПТФ «Глория и К» на объект незавершенного строительства степень готовности 5%.

В связи с приобретением Обществом объекта незавершенного строительства со степенью готовности 5% по договору купли-продажи от 30.09.2014 и государственной регистрацией перехода права собственности к Обществу 01.10.2014, дополнительным соглашением № 2 от 20.10.2014 произведена замена стороны договора с ООО ПТФ «Глория и К» на Общество, последнему переданы все права и обязанности арендатора.

06.08.2015 для завершения строительства объекта с Обществом заключен договор аренды земельного участка № 19785/1-о на срок с 07.07.2015 до 06.07.2018, и 06.08.2015 подписан акт приема-передачи земельного участка.

Дополнительным соглашением № 1 от 24.11.2017 стороны внесли изменения в договор в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка: для размещения объектов бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката, мастерские по ремонту бытовой техники и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроенно- пристроенные.

10.05.2018 Обществу выдано разрешение № 76-301000-084-2018 на строительство приемного пункта химчистки и прачечной с инженерными коммуникациями (этажей – 1, общая площадь объекта – 107,7 кв.м.). Срок действия разрешения до 06.07.2018.

Договоры аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в ЕГРН в установленном законом порядке.

О прекращении договора аренды земельного участка от 06.08.2015 № 19785/1- о после истечения срока его действия Агентство направило Обществу уведомление от 03.04.2018 № 2707.

Агентство проводило обследования земельного участка на предмет соблюдения арендатором условий договора аренды. Так, 22.10.2018 и 14.01.2019 составлены акты № 660 и № 23 соответственно, согласно которым земельный участок частично огорожен забором (по состоянию на 14.01.2019 – занесен снегом), на нем расположены бетонные плиты и одноэтажная постройка.

Поскольку объект не был возведен и введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

В соответствии с отчетом № 19683-О, выполненным ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 2 402 000 руб., которую Агентство просит установить в качестве начальной продажной стоимости.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171- ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 6 указанной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов в случае, если участок предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (пункт 5):

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или участок предоставлен до этой даты в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Порядок предоставления участков предусмотрен в статьях 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Данное положение применяется в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта от 06.08.2015 № 19785/1-о заключен с Обществом на срок до 06.07.2018, в который Обществом не было завершено строительство объекта, следовательно, к рассматриваемым отношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Представитель Общества в ходе судебного разбирательства подтвердил то, что планируемый объект недвижимости не построен, завершить строительство не представляется возможным ввиду отсутствия арендных отношений на земельный участок.

Возражения Общества судом не принимаются, как противоречащие материалам дела. Из актов обследования с фотофиксацией от 22.10.2018 № 660 и от 14.01.2019 № 23, отчета об оценке объекта № 19683-О, выполненного в мае 2019 года (раздел 2.3.) следует, что объект не достроен. Строительство объекта не ведется. Из сведений, содержащихся в ЕГРН степень готовности объекта 5%, из отчета оценки № 19683-О степень готовности объекта составляет 40,99% (раздел 3.1.) Доказательств того, что объект возведен и степень его готовности иная, Обществом не представлено. Действий, направленных на завершение строительства объекта и ввод его в эксплуатацию Общество не предпринимало.

В связи с изложенным суд считает, что дальнейшее сохранение за ответчиком спорного объекта, а также оставление в пользовании земельного участка, не отвечает целям эффективного землепользования, механизмы, предусмотренные законом для завершения ответчиком строительства на предоставленном для указанной цели земельном участке, исчерпаны, в связи с чем требование Агентства об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «СтройКонцепт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:040803:915, расположенный по адресу: <...> в Красноперекопском районе, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость – 2 402 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройКонцепт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10- дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Чистякова О.Н.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 30.05.2019 7:23:17

Кому выдана Чистякова Оксана Николаевна