Решение от 31 января 2020 г. по делу № А03-13855/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А03-13855/2019
31 января 2020
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда объявлена 27 января 2020 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 31 января 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Федотовой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Корад» (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Барнаул Алтайского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй Перфект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) г. Барнаул Алтайского края

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 504 000 руб., неустойки в размере 15 002 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 380 руб.,

при участии в деле в качестве третьих лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных отношений Алтайского края, ФИО2,

при участии в заседании представителей сторон:

от истца – ФИО3 по доверенности от 02.09.2019, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании, директор ФИО4 согласно выписки ЕГРЮЛ,

от ответчика – ФИО5 по доверенности на л.д. 116, т. 1, удостоверение адвоката,

от Министерства имущественных отношений Алтайского края – не явился, извещен надлежащим образом,

от ФИО2 - не явилась, извещена надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

27.08.2019 общество с ограниченной ответственностью «Корад» (далее, - истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края (далее, - суд) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строй Перфект» (далее, - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 504 000 руб., неустойки в размере 15 002 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 380 руб.

Определением от 29.08.2019 исковое заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, - АПК РФ) к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Алтайского края, ФИО2.

В состоявшееся 27.01.2020 судебное заседание представители третьих лиц не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом.

Представители истца требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ответчика возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу.

Между ООО «КорАД»(арендодатель) и ООО «Строительная перспектива» (в последующем ООО «Строй Перфект») (арендодатель) заключен договор аренды (не титульном) сооружении № 1 от 01.07.2017 (далее, - договор), а также дополнительное соглашение к нему №1 от 01.12.2017.

Договор заключен сроком на 11 месяцев с 03.03.2014 по 01.02.2015.

Согласно пункту 1.1 договора арендатору передано сооружение (складская площадь, складское помещение) согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 1.1 дополнительного соглашения № 1 стоимость арендной платы составила 25 200 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязался вносить плату в размере 100% стоимости за каждый расчетный месяц не позднее 3 рабочих дней до его начала на расчетный счет арендодателя.

Между тем, в нарушение принятых на себя обязательств арендатором за период с 01.01.2018 по 01.08.2019 не внесена оплата за аренду в размере 504 000 руб.

22.07.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, однако требование ООО «КорАД» оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения.

Отсутствие действий со стороны ООО «Строй Перфект» по оплате задолженности, явилось основанием для обращения ООО «КорАД» с исковым заявлением в суд.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее, - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 настоящего Кодекса).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая против исковых требований, ответчик указал следующее.

По общим правилам, согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно выражению superficies solo cedit - право на регистрацию первичной собственности на возведенное здание имеет (по общему правилу) тот, кто имеет право собственности на земельный участок.

В статье 222 ГК РФ, указано, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Согласно имеющейся информации, земельный участок расположенный по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, <...>, относится к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности (кадастровый номер земельного участка: 22:61:021103:85), следовательно, все возведенные объекты на нем могут быть двух типов: являющиеся собственностью муниципального образования, которые могут быть предоставлены путем проведения торгов одновременно с земельным участком; самовольно возведенные, если объект возведен самостоятельно и земельный участок ранее не предоставлялся.

Так, в статье 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с частью 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В данном случае, по мнению ООО «Строй Перфект», предмет договора аренды является самовольной постройкой, поскольку «сооружение складская площадь с ограждением» ни каким образом в реестре прав недвижимости не зарегистрировано; истец не имеет прав на земельный участок (адрес земельного участка Российская Федерация, Алтайский край, г. Барнаул, <...>, относится к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности; 15.03.2018 Министерство имущественных отношений Алтайского края в отношении земельного участка провело аукцион направо аренды, следовательно, указанный земельный участок принадлежит иному лицу.

В связи с тем, что предмет аренды был возведен не собственником земельного участка и не арендатором земельного участка для целей строительства, он представляет собой незаконно выстроенный объект, который может быть снесен по требованию собственника участка в рамках негаторного иска.

Таким образом, требования истца являются не законными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно отзыву ФИО2, в декабре 2017 года из журнала «Предприниматель Барнаула» (стр. 34, № 12, 2017) она узнала о наличии в Перечне свободных земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Барнаула, а именно:

- земельного участка по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, <...>, общей площадью 904 кв.м, с кадастровым номером 22:61:021103:85 с целью предоставления - эксплуатация складских помещений;

- земельного участка по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, <...>, общей площадью 2273 кв.м, с кадастровым номером 22:61:021103:84 с целью предоставления - эксплуатация складских помещений.

Приехав по указанным адресам, ФИО2 стало известно о фактическом владении земельными участками и возведенными на них сооружениями ООО «Строй Перфект». Она сообщила ООО «Строй Перфект» о том, что указанные земельные участки являются муниципальной собственностью, в связи с чем, владение ответчика является неправомерным, а возведенные сооружения являются самовольными постройками, которые подлежат сносу.

В связи с заключением по результатам аукциона с ФИО2 договоров аренды в отношении указанных земельных участков, на нее возложена обязанность (в силу договора) самостоятельно, за счет собственных средств освободить земельные участки от деревьев, самовольных построек, временных некапитальных объектов (п. 4.4.8 договоров аренды).

Как следует из предоставленных в материалы дела документов, между истцом и ПК «Лесной» состоялась сделка по отчуждению имущества, включая указанные земельные участки. Однако, по мнению ФИО2, указанная сделка, обладает признаками мнимой сделки, правовым последствием которой является ее ничтожность (отсутствие правоотношений в принципе).

Поскольку договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожной сделкой, то такой договор не влечет правовых последствий для сторон, следовательно, требования ООО «КорАД» удовлетворению не подлежат.

Суд не соглашается с правовой позицией ООО «Строй Перфект», а также третьего лица.

Как следует из материалов дела, предмет аренды по договору аренды от 01.07.2017 (временное (нетитульное) сооружение: складская площадь с ограждением) принадлежит ООО «КорАД» на основании договора купли-продажи от №1 от 10.06.2015, заключенного с ПК «Лесное». ПК «Лесное» являлось законным пользователем земельного участка, по адресу: <...>.

Администрацией Власихинского сельсовета передана территория земель уч.хоз «Пригородный» в размере 1,4 га в постоянное пользование, о чем выдано свидетельство № 63 от 21.01.1993. Земельный участок предоставлен в пользование для строительства деревообрабатывающего производства.

Таким образом, ПК «Лесное» правомерно возвело нетитульные сооружения на земельном участке, которое предоставлено ему на законных основаниях в постоянное пользование. При этом договор купли-продажи нетитульного временного сооружения не подлежит госудатсрвенной регистрации, так как не является объектом недвижимости.

Действительно, с 13.06.2018 на основании договоров аренды № 318-а, №319-а пользователем спорного земельного участка является ФИО2

Однако, ни от собственника земельного участка (Фонд имущества Алтайского края), ни от арендатора земельного участка ФИО2 в адрес ООО «КорАД» требований о сносе нетитульных сооружений не поступало.

Доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество.

Согласно названым постановлениям, некапитальный характер спорного строения исключает возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки. Кроме того, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ГК РФ.

Пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» гласит: пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Следовательно, доводы ответчика и третьего лица о том, что договор купли-продажи временного сооружения является недействительной сделкой, является необоснованным.

Также не имеется оснований для признания договора аренды, заключенного между ООО «КорАД» и ООО «Строй Перфект» ничтожной сделкой.

Как следует из предоставленных в материалы дела документов, ООО «Строй Перфект» с момента заключения договора аренды (01.07.2017) до настоящего времени пользуется спорным имуществом.

В период с 01.07.2017 по 31.12.2017 арендатором вносились арендные платежи.

При этом суд отмечает, что сторона, приступившая к исполнению обязательств по сделке в силу пункта 2 статьи 431.1 и пункта 5 статьи 166 ГК РФ не вправе ссылаться на недействительность договора аренды.

Кроме того, на момент обращения ООО «КорАД» с исковым заявлением в суд, ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением, на территории которого до настоящего времени находится имущество ООО «Строй Перфект», что подтверждено показаниями свидетелей ФИО6, ФИО7, допрошенных в судебном заседании 13.01.2020 по ходатайству истца.

Довод ООО «Строй Перфект» о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, является противоречащим нормам права.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Суд отмечает, что ссылка ООО «Строй Перфект» на недействительность договора аренды, после фактического его исполнения на протяжении года без предъявления каких-либо претензий к арендодателю, является злоупотреблением правом со стороны последнего.

Таким образом, учитывая, что факт пользования ответчиком арендованным имуществом, а также исполнение им договорных обязательств по внесению обусловленных договором платежей является доказанным, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование ООО «КорАД» о взыскании 504 000 руб. задолженности по арендным платежам.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 15 002 руб. за период с 01.01.2018 по 01.08.2019.

Статья 329 ГК РФ предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 ГК РФ, кредитор вправе требовать уплаты неустойки (штрафа, пеней) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае нарушения сроков оплаты арендодатель вправе начислить арендатору неустойку в размере 0,1% от стоимости арендной платы за месяц за каждый день просрочки.

Предоставленный истцом расчет судом проверен, признан арифметически верным, произведенным в соответствии с условиями договора.

Суд отмечает, что заявления об уменьшении размера неустойки, равно как и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения, ответчик суду не представил, что свидетельствует об отсутствии оснований для её уменьшения.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности в соответствии со статьёй 401 ГК РФ судом не установлено.

Таким образом, исковые требования ООО «КорАД» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй Перфект» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Корад» всего 519 002 руб., в том числе 504 000 руб. долга, 15 002 руб. пени, а также взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 380 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Федотова