Решение от 17 июня 2021 г. по делу № А32-2201/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-2201/2020
г. Краснодар
17 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.06.2021г.

Полный текст решения изготовлен 17.06.2021г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Центрстройинвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350087, <...> (далее – истец, ООО «Центрстройинвест»)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316236000056730, ИНН <***>), ст. Новоивановская (далее – ответчик, ФИО2, предприниматель)

к ФИО3, г. Краснодар

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – третье лицо 1, администрация);

2. департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – третье лицо 2, департамент архитектуры);

3. департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – третье лицо 3, департамент муниципальной собственности)

о расторжении договора аренды, о взыскании

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4 – представитель, по доверенности;

от ФИО3: ФИО5 – представитель, по доверенности;

от департамента архитектуры: ФИО6 – представитель, по доверенности;

от иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Центрстройинвест» обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которого просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.02.2015, заключенный между ФИО3 и обществом;

взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца убытки в размере 50 047 416,51 рублей.

Требования мотивированы невозможностью использования переданных в аренду земельных участков по целевому назначению (для строительства многоквартирного жилого комплекса).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства администрации, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации, ФИО3

Определением суда от 15.12.2020 ФИО3 привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

ФИО2, администрация, департамент муниципальной собственности в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора и взыскания убытков. Кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании убытков, о чем сделана отметка в протоколе судебного заседания.

Представитель департамента архитектуры в судебном заседании документально обоснованных возражений на иск не представил.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ФИО2 и третьих лиц – администрации, департамента муниципальной собственности.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 16.02.2015 ФИО2 (арендодатель) и ООО «Центрстройинвест» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:1262, общей площадью 9973 кв. м из земель населенных пунктов для размещения гаражей по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:1775, общей площадью 455 кв. м из земель населенных пунктов для эксплуатации склада по адресу: <...> (далее – участки) сроком на 7 лет с даты подписания договора (пункты 1.1, 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора участки предоставляются для целей осуществления проектирования и строительства жилого многоквартирного комплекса, примерной общей площадью 34800 кв. м, состоящего из литера 1, литера 2, литера 3, по 22 этажа каждый, литера 4 (отдельно стоящее двухэтажное офисное здание) и подземной парковки, состоящее из 450 м/м.

В силу пункта 1.5 договора приведенное описание целей использования земельных участков является окончательным, а общая площадь жилого многоквартирного комплекса, указанная в пункте 1.4 договора является приблизительной.

Согласно пункту 1.7, 5.1 договора арендодатель обязался объединить и осуществить перевод земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 в единый земельный участок с общей площадью 10423 кв. м, с разрешенным видом использования – под жилые дома.

После исполнения пункта 1.7 договора стороны обязались заключить дополнительное соглашение к договору аренды на единый земельный участок и зарегистрировать его в установленном порядке.

В разделе 3 договора сторонами согласованы сроки и содержание этапов проектирования и строительства объекта.

Пунктом 6.2.4 договора установлено, что арендатор вправе в установленном законом порядке расторгнуть настоящий договор в случаях:

не предоставления арендодателем земельного участка в пользование арендатору либо создания арендодателем препятствий в пользовании земельным участком, не оговоренных условиями настоящего договора;

если переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;

если участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, оказался в состоянии, непригодном для использования по виду (назначению).

По акту приема-передачи от 16.02.2015 земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 переданы обществу.

21 мая 2015 года стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 16.02.2015, в соответствии с которым в аренду обществу передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, общей площадью 10428 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования под жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома; малоэтажные жилые дома блокированной застройки; жилые дома коммерческого назначения (доходные жилые дома), расположенный по адресу: <...>.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 25.06.2015 зарегистрировано право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:2267.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2015 № 2200-ГП на основании заявления общества утвержден градостроительный план № RU23306000-00000000005503 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, согласно которому участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2). В соответствии с пунктом 2.2 градостроительного плана место допустимого строительства отсутствует в связи с нахождением на земельном участке инженерных коммуникаций и зеленых насаждений.

Истец, ссылаясь на невозможность использования арендуемого земельного участка по целевому назначению, обратился в суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Таким образом, по спорному договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств – исполнение обязательства арендатора по оплате арендной платы обусловлено исполнением обязательства по предоставлению арендатору арендуемого имущества в том состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформированной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Аналогичные положения содержатся в пункте 6.2.4 договора аренды.

Таким образом, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В градостроительном плане земельного участка содержится информация о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (пункт 6 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса), об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 9 части 3 статьи 57.3 указанного Кодекса).

Как было указано выше, приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2015 № 2200-ГП на основании заявления общества утвержден градостроительный план № RU23306000-00000000005503 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, согласно которому участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2). В соответствии с пунктом 2.2 градостроительного плана место допустимого строительства отсутствует в связи с нахождением на земельном участке инженерных коммуникаций и зеленых насаждений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Градостроительного кодекса зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 104 Земельного кодекса РФ в целях, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

10 июня 2020 года на основании заявления общества от 17.03.2020 утвержден градостроительный план № РФ-23-2-06-0-00-2020-0084 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, в соответствии с разделом 5 которого земельный участок расположен полностью в приаэродромной территории аэродрома «Краснодар – Центральный»; полностью расположен в охранной зоне аэропорта и аэродрома гражданской авиации до установления приаэродромной территории; земельный участок частично расположен во 2 поясе зоны санитарной охраны Первомайского водозабора (протокол заседания экспертной комиссии от 20.12.2007 № 60. Зона режима ограничения против бактериального загрязнения); земельный участок расположен полностью в 3 поясе зоня санитарной охраны Первомайского водозабора (запрет строительства любых загрязняющих предприятий, сброс неочищенных стоков); земельный участок частично расположен в 3 проектируемом поясе зоны санитарной охраны артезианской скважины (запрет на использование высокотоксичных пестицидов, ввод в эксплуатацию промышленных и с/х объектов, не обеспеченных полной механической и биологической очисткой сточных вод; сброс неочищенных и не полностью очищенных хозяйственно-фекальных промышленных и бытовых стоков).

В соответствии со статьей 47 Воздушного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.07.2017) приаэродромная территория является зоной с особыми условиями использования территорий, в которых устанавливаются ограничения по использованию объектов недвижимости и осуществлению деятельности.

Приаэродромная территории относится к зоне с особыми условиями использования территорий в силу статьи 105 Земельного кодекса Российской РФ.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» (далее – Закон № 135-ФЗ) приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации органа исполнительной власти. На приаэродромной территории могут выделяться семь подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности, в частности, шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2017 № 1460 утверждены Правила установления приаэродромной территории, Правила выделения на приаэродромной территории подзон и Правила разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации и уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти, при согласовании проекта решения об установлении приаэродромной территории.

По состоянию на дату подачи иска приаэродромная территория аэропорта Краснодар не установлена.

Однако, в силу статьи 3 Закона № 135-ФЗ до установления приаэродромных территорий в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом (в редакции настоящего Федерального закона), архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, оказывать негативное воздействие на здоровье человека и окружающую среду, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов, в границах приаэродромных территорий или полос воздушных подходов на аэродроме, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более, чем тридцать дней с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации, - для аэродрома государственной авиации.

Статья 56 Земельного кодекса РФ допускает ограничения прав на землю только по основаниям, установленным указанным кодексом и федеральными законами, одним из которых, в частности, могут выступать особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-охранных зонах.

С учетом изложенного, строительство объектов в границах зоны с особыми условиями использования, даже в отсутствие акта об утверждении границ такой зоны, влечет наличие ограничений деятельности на земельном участке, входящим в такую зону.

В соответствии с частью 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

В соответствии с пунктом 1.2 СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» нормы и правила данного нормативного акта определяют санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны (ЗСО) источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

Согласно пункту 1.5 СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» зоны санитарной защиты организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала, его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения; второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения.

Пунктом 2.2.1.1. СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» определено, что водозаборы подземных вод должны располагаться вне территории промышленных предприятий и жилой застройки. Расположение на территории промышленного предприятия или жилой застройки возможно при надлежащем обосновании.

Согласно ответа экспертной организации ООО «ЭУ ЭкспертЪ» от 02.07.2020 № 1222/П в ходе проведения исследования установлено, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар принято решение о выдаче градостроительного плана земельного участка № РФ-23-2-06-0-00-2020-0084 без пятна застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267.

Кроме того, в соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 28.05.2021 № 8518/29 в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 были расположены в зоне застройки многоквартирными жилыми домами от 4 до 20 этажей и более.

Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар» утвержден генеральный план муниципального образования город Краснодар, в соответствии с которым рассматриваемые участки расположены в зоне озелененных территорий общего пользования с размещением плоскостного объекта физической культуры и массового спорта местного значения площадью 728 кв. м.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 расположены в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2).

В настоящее время ведется работа по приведению карты градостроительного зонирования Правил карте функционального зонирования генерального плана.

Генеральный план муниципального образования город Краснодар (в редакции от 02.09.2020) в установленном законом порядке недействительным не признан и является действующим.

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 32-АПГ17-1).

Учитывая вышеизложенное, застройка многоэтажными жилыми домами арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, образованного посредством объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775, невозможна, что является нарушением прав арендатора по использованию предоставленного участка в соответствии с его разрешенным использованием и существенным нарушением условий договора аренды от 16.02.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.05.2015).

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлением о расторжении договора аренды, направленным ФИО2, квитанцией о направлении от 26.09.2019 и отчетом об отслеживании почтового отправления, а также ответом от 22.11.2019 ФИО3 на уведомление общества о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

Учитывая наличие обстоятельств, препятствующих истцу в использовании земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, требование истца о расторжении договора аренды от 16.02.2015 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истцом заявлены требования о солидарном взыскании с ответчиков убытков, выразившихся в понесенных обществом расходах на освоение земельного участка.

Пункт 5 статьи 453 ГК РФ предусматривает, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 12, 13) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В статье 1064 ГК РФ сформулированы общие основания ответственности за причинение вреда. Вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (пункт 1). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2).

По смыслу указанных норм возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при наличии предусмотренных законом условий ответственности, к которым относится противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинная связь между его противоправными действиями (бездействием) и вредом.

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также содержится разъяснение (пункты 1, 5), что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ). При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков солидарно убытков в общей сумме 50 047 416,51 рублей, представляющих собой понесенные обществом затраты на освоение спорных участков:

расходы по договору об оказании услуг по подключению к тепловым сетям от 28.11.2014 № 14/371 – 27 413 390, 39 руб. (в целях подключения многоэтажного жилого дома на участке с КН 23:43:0301002:1775);

расходы по договору об оказании услуг от 12.11.2015 № 523-2015 – 107 863, 80 руб. (подготовка сметных расчетов для расчета и установления платы за технологическое присоединение объектов);

расходы по договору от 10.12.2014 № ЦГ1406118 – 19582, 75 руб. (санитарно-эпидемиологическая экспертиза отвода участка под строительство);

расходы по договору подряда от 03.12.2014 № ИГ-106/14 – 730 000 руб. (инженерно-геологические и инженерно-геофизические изыскания на объекте: «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Московской в г. Краснодаре»);

расходы по договору от 27.08.2015 № 24 – 90000 руб. (создание руководства по правилам применения стилистических особенностей жилого комплекса «Порта Фортуна»);

расходы по договору от 21.07.2015 № 16 – 90000 руб. (создание и описание названия нового жилого комплекса (ЖК), строительство которого планируется по адресу: <...>;

расходы по договору на оказание услуг от 03.04.2015 - 12 985 020, 08 руб. (услуги по решению оптимальных вариантов для технологического присоединения энергопринимающих устройств на объекте капитального строительства);

расходы по договору подряда от 15.05.2015 – 224 000 руб. (работы по изготовлению презентационного планировочного макета объекта);

расходы по договору от 31.08.2015 № 308/15 – 1 500 000 руб. (негосударственная экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации без сметы на строительство объекта);

расходы по договору от 30.09.2015 № 30/09/15 – 60000 руб. (изготовление обработанных визуализаций жилого комплекса);

расходы по договору от 22.09.2015 № 22092015 – 330 000 руб. (создание рекламного видеоролика);

расходы по договору от 15.10.2015 № 30 – 400 000 руб. (выполнение работ по созданию сайта жилого комплекса «Порта Фортуна»);

расходы по договору на выполнение проектных работ от 10.11.2014 № 14/024 и дополнительному соглашению к нему от 25.02.2015 № 1 – 5 600 000 руб. + 460 000 руб. (разработка проектной документации по объекту);

расходы по договору от 15.01.2015 № КР000/004А – 37559, 49 руб. (услуги по предоставлению специализированной гидрометеорологической информации).

В пункте 3.1 раздела 3 договора аренды от 16.02.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.05.2015 № 2) стороны согласовали следующую последовательность выполнения первого этапа:

подписание договора и его регистрация в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю;

объединение и перевод передаваемых земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 в единый земельный участок, общей площадью 10423 кв. м, с разрешенным видом использования – под жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома; малоэтажные жилые дома блокированной застройки; жилые дома коммерческого назначения (доходные жилые дома);

заключение дополнительного соглашения к договору аренды на единый земельный участок и его регистрация;

заключение договора на изготовление проектной документации;

исследование на предмет геологии;

получение технических условий на подключение Объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

изготовление и согласование градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ);

изготовление и согласование проекта строительства;

экспертиза проекта строительства;

получение разрешения на строительство.

Таким образом, по условиям договора проведение мероприятий по освоению переданного в аренду единого земельного участка, в том числе по подготовке технической документации, должно проводиться исключительно после объединения земельных участков и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Государственная регистрация дополнительного соглашения от 21.05.2015 № 2 к договору аренды от 16.02.2015 произведена 07.08.2015.

Вместе с тем, общество в 2014 году, не являясь правообладателем земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775, заключило договор об оказании услуг по подключению к тепловым сетям от 28.11.2014 № 14/371; договор от 10.12.2014 № ЦГ1406118 (санитарно-эпидемиологическая экспертиза отвода участка под строительство); договор подряда от 03.12.2014 № ИГ-106/14 на выполнение инженерно-геологических и инженерно-геофизических изысканий; договор на выполнение проектных работ от 10.11.2014 № 14/024 и дополнительное соглашение к нему от 25.02.2015 № 1 (разработка проектной документации по объекту); договор от 15.01.2015 № КР000/004А на предоставление специализированной гидрометеорологической информации.

Из указанных договоров, заключенных до 16.02.2015, также не следует, что они заключены во исполнение будущего обязательства по передаче в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 в целях осуществления многоэтажной застройки.

Представленный в материалы дела договор аренды 2014 года не является относимым и допустимым доказательством, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке.

Градостроительным кодексом предусмотрена необходимость предоставления градостроительного плана земельного участка для подготовки проектной документации (пункт 6 статьи 48), для получения разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию (несоответствие проектной документации или возведенного объекта градостроительному плану земельного участка является препятствием для выдачи названных разрешений; подпункт 2 пункта 7, пункт 13 статьи 51, подпункт 2 пункта 3, подпункт 1 пункта 6 статьи 55).

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В силу пункта 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В градостроительном плане земельного участка содержится информация о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (пункт 6 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса), об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 9 части 3 статьи 57.3 указанного Кодекса).

С учетом изложенного, в отсутствие выданного в установленном порядке ГПЗУ, подтверждающего возможность строительства Объекта на участке, заключение договора от 31.08.2015 № 308/15 на проведение негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации и понесенные расходы в размере 1 500 000 руб.; договоров от 27.08.2015 № 24, от 21.07.2015 № 16, от 03.04.2015, от 15.05.2015 № 30 и понесенные в рамках указанных договоров расходы являются предпринимательским риском общества и не подлежат взысканию с ответчиков в качестве убытков.

Кроме того, обладая с 04.12.2015 информацией об отсутствии возможности строительства Объекта на спорном земельном участке ООО «Центрстройинвест» продолжило договорные отношения посредством заключения в 2017 – 2019 годах дополнительных соглашений к договорам от 28.11.2014 № 14/371; от 03.04.2015; от 31.08.2015 № 308/15 в части продления сроков выполнения работ (до 2019 – 2020 гг.), что также свидетельствует о недобросовестных действиях общества.

Таким образом, истцом не доказана вина ответчиков и причинно-следственная связь между действиями ответчиков и понесенными в рамках заключенных обществом договоров расходов на освоение спорного земельного участка, что исключает возможность возложения на ответчиков ответственности в виде взыскания с них убытков.

ФИО3 заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании убытков.

На основании пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Статья 200 Гражданского кодекса наделяет суд необходимыми дискреционными полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности исходя из фактических обстоятельств дела (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.10.2011 № 1442-О-О, от 25.01.2012 № 183-О-О, от 16.02.2012 № 314-О-О и от 29.05.2012 № 899-О).

Таким образом, при разрешении вопроса о том, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своего права, следует исходить из существа заявленного требования, фактических обстоятельств, на которых оно основано.

В данном случае требование о взыскании с ответчиков солидарно убытков в размере 50 047 416,51 рублей заявлено обществом в связи с невозможностью использования переданного в аренду земельного участка по целевому назначению.

Из материалов дела следует, что о невозможности использования спорного земельного участка истцу стало известно (и на этот факт указывает сам истец в исковом заявлении) из градостроительного плана земельного участка от 04.12.2015 № RU23306000-00000000005503.

Общество обратилось с иском в арбитражный суд 27.01.2020, ФИО3 привлечен к участию в деле в качестве соответчика 15.12.2020, то есть трехлетний срок исковой давности по требованию о взыскании убытков пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины следует возложить на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.02.2015, заключенный между ФИО3 и ООО «Центрстройинвест».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО3, г. Краснодар в пользу ООО «Центрстройинвест», г. Краснодар 6000 руб. расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко