Решение от 27 июня 2017 г. по делу № А51-6772/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6772/2017
г. Владивосток
27 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Д.Т., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Шер Ирины Николаевны (ИНН253600640975, ОГРН311254017300017) к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН2538111008, ОГРН1072540005724) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность от 01.02.2017;

от ответчика – до перерыва: ФИО4, удостоверение, доверенность от 27.12.2016 № 20/44575; после перерыва: ФИО5, удостоверение, доверенность от 28.03.2017 № 20/7499;

установил:

Истец - Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с уточенными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) требованиями об урегулировании преддоговорного спора, возникшего между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (далее ответчик) и истцом при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:0498, приняв пункт 2.1 договора № 7689 купли-продажи земельного участка в следующей редакции: «2.1 Цена выкупаемого земельного участка составляет 684 000 рублей».

В обоснование исковых требований истец указал на то, что ответчиком и ОАО «Фурнитура» был заключен договор № 04-Ю-12025 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:0498 сроком до 04.04.2020, 12.03.2014 ОАО «Фурнитура» и истцом был заключен договор о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка, в связи с чем истцом 25.09.2015 в адрес ответчика было направлено заявление о выкупе данного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности. Однако ответчик в предложил повторно подать уточненное заявление, поскольку два из трех указанных в заявлении земельных участка не подлежали выкупу. Истец, оформив заявление в отношении одного спорного земельного участка, представил в Департамент 24.05.2016 дополнительное заявление, приложив к нему документы, подтверждающие право собственности истца на объекты недвижимого имущества, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРП. Однако ответчик указал на недостатки заявления, а именно, на отсутствие кадастровых номеров объектов. Истец вновь направил ответчику исправленное заявление, указав в нем кадастровые номера объектов, приложив правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества. Ответчик направил истцу проекты договоров купли-продажи с указанием необоснованной, по мнению истца, выкупной цены объектов в размере 3 920 312 рублей 88 копеек. Истец направлял ответчику протоколы разногласий к договору купли-продажи, однако разногласия сторонами не урегулированы.

Ответчик иск оспорил, ссылаясь на то, что истец обращался к ответчику с заявлением о продаже спорного земельного участка, ответчик письмом от 01.04.2016 отказал в предоставлении спорного земельного участка, указав на то, что с 01.03.2015 вступили в с илу изменения, внесенные в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 №171-ФЗ, согласно которым предоставление земельных участков осуществляется путем проведения торгов, при этом основания предоставления земельного участка без проведения истцом в заявлении также указаны не были. Данный отказ истцом не оспаривался. Впоследствии истец 02.06.2016 вновь обратился к ответчику с новым заявлением о продаже спорного земельного участка без проведения торгов на основании п. 6 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. В ответ на повторное заявление ответчик направил истцу письмо, в котором указал на необходимость указания в заявлении кадастровых (условных, инвентарных) номеров зданий, строений, сооружений, находящихся на испрашиваемом участке. После устранения указанных недостатков ответчик, руководствуясь действующим законодательством, направил истцу проект договора купли-продажи спорного земельного участка, в связи с чем, по мнению ответчика, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

Арбитражный суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 14 часов 20 минут 20.06.2017.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.2006 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После окончания перерыва судебное разбирательство было продолжено согласно статье 156 АПК РФ с участием представителей истца, ответчика.

Из пояснений сторон, материалов дела арбитражный суд установил следующее.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности истца на здание – механический цех (цех пружинных блоков, штамповки) с пристройками (лит. 1, 1А-пристройка, 1Б-пристройка, 1В-пристройка, 1Г-пристройка), назначение: нежилое, общая площадь 2500,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 25-АВ № 187957 от 10.04.2014.

Также истцу на праве собственности принадлежит здание – механический участок (цех ОГМ, пластмасс) с пристройками (лит. 2, 2А-пристройка, 2Б-пристройка, 2В – пристройка, 2Д- пристройка), назначение нежилое, общая площадь 1242,2 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 25-АВ № 187954 от 10.04.2014.

Кроме того, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности истца на здание – компрессорная (лит. 4), назначение: нежилое, общая площадь 108,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 25-АВ № 187956 от 10.04.2014.

Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, как арендодателем, и ОАО «Фурнитура», как арендатором, был заключен договор от 01.07.2010 № 04-Ю-12025 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:0498, площадью 1936 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (участок находится примерно в 1 м по направлению на восток от ориентира здание – механический цех (цех пружинных блоков, штамповки), с пристройками (лит. 1, 1А – пристройка, 1Б-пристройка, 1В – пристройка, 1Г- пристройка), расположенного за пределами участка), для использования в целях дальнейшей эксплуатации зданий: здание – механический участок (цех ОГМ, пластмасс) с пристройками (лит. 2, 2А-пристройка, 2Б-пристройка, 2В-пристройка, 2Д-пристройка), здание – механический цех (цех пружинных блоков, штамповки) с пристройками (лит. 1, 1А-пристройка, 1Б-пристройка, 1В-пристройка, 1Г-пристройка), здание – компрессорная (лит. 4), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

12.03.2014 истцом и ОАО «Фурнитура» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.07.2010 № 04-Ю-12025, в соответствии с которым истец, как новый арендатор, принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 01.07.2010 № 04-Ю-12025.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.09.2015 № 25/00-15-269849 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:498 составляла 2 280 000 рублей.

24.09.2015 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность находящихся в государственной собственности следующих земельных участков: площадью 488 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040011:0497; площадью 1 936 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040011:0498, площадью 99 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040011:6305, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности, приложив к указанному заявлению, в том числе, договор аренды земельного участка от 01.07.2010 № 04-Ю-12025, соглашение от 12.03.2014 о передаче прав и обязанностей по данному договору, свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, кадастровые паспорта на земельные участки, выписки из ЕГРП на земельные участки.

Согласно копии почтового уведомления о вручении заявление с приложенными документами было получено ответчиком 06.10.2015.

В ответ на указанное заявление ответчик письмом от 27.11.2015 запросил Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю сведения о содержании ограничений (обременений) испрашиваемых земельных участков, и указал истцу на невозможность принятия решения о предоставлении земельных участков до получении затребованных сведений.

Письмом от 01.04.2016 № 20/03/02-13/20/8781 ответчик указал истцу о невозможности предоставления в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:040011:0497 и 25:28:040011:6305, и в связи с чем предложил подать отдельное заявление о выкупе земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:498, оформленного с учетом внесенных в ЗК РФ изменений, с приложением сообщения в соответствии с приказом Минэкономразвития от 12.01.2015 № 1.

24.05.2016 истец повторно обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка на основании п. 6 ст. 39.3 ЗК РФ, указав в заявлении сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и принадлежащих истцу на праве собственности, а также приложив правоустанавливающие документы.

В письме от 24.06.2016 ответчик сообщил истцу, что рассмотрение заявления будет продолжено после устранения выявленных в заявлении недостатков, а именно, после указания перечня всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, с указанием кадастровых номеров зданий, строений, сооружений.

09.08.2016 истец вновь направил в адрес ответчика заявление о выкупе спорного земельного участка с указанием перечня объектов недвижимого имущества, в том числе, кадастровых номером зданий, расположенных на спорном земельном участке.

28.10.2016 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора № 7689 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:498.

Согласно п. 2.1 проекта договора цена выкупаемого земельного участка составляет 3 920 312 рублей 88 копеек.

Истцом было направлено ответчику заявление, в котором истец выражал несогласие с ценой выкупаемого участка, а также направлены протоколы разногласий к п. 2.1 договора № 7689.

Таким образом, основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском послужили разногласия относительно выкупной стоимости земельного участка.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В силу подп. 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 20 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из совокупного анализа вышеуказанных статей следует, что истец, являющийся собственников зданий, расположенных на спорном земельном участке, что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, имеет предусмотренное вышеназванными положениями ЗК РФ исключительное право на приобретение спорного земельного участка.

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» собственник здания, сооружения либо помещения в здании, сооружении при подаче заявления на выкуп земельного участка должен предоставить следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю; выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке); выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке); выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) об индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем.

Судом установлено, что истец первоначально обратился к ответчику с заявлением от 24.09.2015 о предоставлении в собственность, в том числе, спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности. При этом к заявлению истец приложил, в том числе, договор аренды земельного участка от 01.07.2010 № 04-Ю-12025, соглашение от 12.03.2014 о передаче прав и обязанностей по данному договору, свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, кадастровые паспорта на земельные участки и расположенные на них объекты, выписки из ЕГРП на земельные участки.

Из содержания договора аренды от 01.07.2010 № 04-Ю-12025 следует, что спорный земельный участок предоставлен для использования в целях дальнейшей эксплуатации зданий: здание – механический участок (цех ОГМ, пластмасс) с пристройками (лит. 2, 2А-пристройка, 2Б-пристройка, 2В-пристройка, 2Д-пристройка), здание – механический цех (цех пружинных блоков, штамповки) с пристройками (лит. 1, 1А-пристройка, 1Б-пристройка, 1В-пристройка, 1Г-пристройка), здание – компрессорная (лит. 4).

Оценив в совокупности представленные истцом ответчику заявление, приложенные к заявлению документы, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении первоначального заявления у ответчика имелась возможность установить, какой именно земельный участок подлежит передаче, установить цель использования спорного земельного участка, и принять решение о предоставлении либо об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Однако вышеуказанные решения ответчиком на основании поданного истцом заявления приняты не были, ответчик уведомил истца о невозможности рассмотрения заявления до получения затребованной информации, а впоследствии, до уточнения истцом кадастровых номером объектов недвижимого имущества.

Таким образом, при отсутствии официального отказа ответчика в предоставлении земельного участка по заявлению от 24.09.2015, с учетом имеющейся в материалах дела переписки сторон суд приходит к выводу о том, что датой первоначального обращения заявителя к ответчику является 24.09.2015.

Постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2015 №143-па «О Порядке определения цены земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» установлено, что для определения цены земельного участка при их продаже принимаются следующие процентные ставки в размере 30% кадастровой стоимости продаваемого земельного участка при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (за исключением случаев, указанных в подпунктах 2.1, 2.2 пункта 2 настоящего Порядка).

В соответствии с пунктом 3 Постановления Администрации Приморского края от 18.05.2015 № 143-па «О Порядке определения цены земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» цена земельных участков определяется в соответствии с правовым актом, действующим на момент подачи заявления.

На основании изложенного, поскольку в силу положений ЗК РФ обязанность по принятию соответствующего решения и заключению договора купли-продажи у уполномоченного государственного органа возникает с момента подачи заинтересованным лицом заявления о выкупе с приложением к нему всех необходимых документов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и принимая во внимание, что первоначально истец обратился к ответчику с заявлением от 24.09.2015, суд считает, что размер выкупной цены спорного земельного участка должен определяться по правилам, установленным в пункте 3 Постановления Администрации Приморского края от 18.05.2015 № 143-па.

Поскольку на 07.09.2015 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 2 280 000 рублей, следовательно, выкупная стоимость спорного земельного участка, указанная в п. 2.1 проекта договора купли-продажи, составляет 684 000 рублей.

В этой связи исковые требования об урегулировании разногласий по пункту 2.1 проекта договора № 7689 купли-продажи земельного участка путем изложения данного пункта договора в следующей редакции: «2.1. Цена выкупаемого земельного участка составляет 684 000 руб. (шестьсот восемьдесят четыре тысячи рублей)» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении договора №7689 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:040011:498 площадью 1936 кв.м., изложив п.2.1. договора №7689 в следующей редакции: «2.1. Цена выкупаемого земельного участка составляет 684 000 руб. (шестьсот восемьдесят четыре тысячи рублей)».

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.