Решение от 8 июня 2023 г. по делу № А28-11259/2021

37/2023-96931(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ 610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102 http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-11259/2021
г. Киров
08 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 08 июня 2023 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Погудина С.А.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610000, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Вегас" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610004, Россия, <...>)

об освобождении нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2, по доверенности от 09.01.2023,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 13.08.2022,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вегас" (далее – ответчик, Общество) о возложении обязанности освободить нежилое помещение № 43:40:000411:2002 площадью 56,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на нормах статьей 8, 12, 209, 224, 301, 309, 310, 610, 622, 655, 816 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и мотивированы истечением срока действия договора аренды, отсутствием оснований для его заключения на новый срок и, следовательно, дальнейшего пользования спорным помещением.


Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что в ноябре 2020 года Общество обращалось в Департамент с заявлением о заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на новый срок (срок аренды по договору № 7563 от 15.012.2017 истекал 01.12.2020). В январе 2021 года Общество получило от Департамента уведомление от 18.12.2020 № 279 об увеличении размера арендной платы вместе с графиком платежей на 2021 год. Ответчик полагает, что таким образом Департамент подтвердил заключение (возобновление) договора аренды на новый срок. В 2021 году Общество продолжало пользование арендованным помещением и вносило арендную плату.

Ответчик полагает несостоятельной ссылку истца на пункт 10 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Решением Арбитражного суда Кировской области по делу № А28-9387/2020 размер начисленного Департаментом Обществу штрафа снижен в 20 раз до 10 527 рублей 36 копеек. С учетом того, что основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок является наличие задолженности по арендной плате, штрафам и пени в размере, превышающем размер арендной платы более, чем за один период платежа, а размер платы на 2021 год установлен Департаментом в сумме 18 175 рублей 53 копейки, оснований к отказу в заключении договора на новый срок не имелось.

Истец в письменных дополнительных пояснениях доводы ответчика мотивированно отклонил, исковые требования поддержал.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 09.11.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам № А28-11240/2020, № А28-9387/2020.

Определением от 16.02.2023 производство по делу возобновлено в связи с устранением оснований для приостановления.

В судебном заседании стороны поддержали ранее изложенные позиции, подтвердили отсутствие задолженности по спорному договору, за исключением начисленной ответчику неустойки, спор о взыскании которой рассматривается Арбитражным судом Кировской области в деле № А28-3153/2023.

Заслушав представителей сторон, исследовав в полном объеме материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.12.2017 № 7563 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения площадью 56,2 кв.м (в которую входят помещения № 1, 2, 3, 7, 8 на поэтажном плане), расположенного в помещении общей площадью 661,7 кв.метров по адресу: <...> с кадастровым номером 43:40:000411:2002 (пункты 1.1 и 1.2 договора аренды; далее – помещение).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 16.12.2017.

Срок действия договора установлен с 16.12.2017 по 01.12.2020 (пункт 8.1 договора аренды).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 11.01.2018.


Параграфом 2 договора аренды установлены обязанности арендатора, в том числе:

- заключить договоры в двадцатидневный срок с момента подписания договора с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО (пункт 2.2.3 договора аренды);

- не позднее 15 января каждого года действия договора аренды предоставлять копии договоров, указанных в пункте 2.2.3, на следующий период, а также справки об отсутствии задолженности по оплате данных договоров (пункт 2.2.4 договора аренды);

- в течение 10 дней с момента заключения договоров, указанных в пункте 2.2.3 договора аренды, представить информацию (копии договоров) арендодателю (пункт 2.2.6 договора аренды);

- не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения без письменного разрешения арендодателя и последующего согласования с органами Роспотребнадзора по Кировской области, органами противопожарного надзора и с Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Кирова (пункт 2.2.11 договора аренды).

В пункте 5.1.1 договора аренды предусмотрена обязанность виновной стороны выплатить неустойку за нарушение обязанностей, предусмотренных в том числе, пунктами 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6 и 2.2.11 договора аренды.

Главным специалистом управления административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова проведена проверка исполнения условий договора аренды, по итогам которой составлен акт от 28.10.2019 № 730. Согласно акту, между помещениями № 3 и № 7 оборудован проход; помещение № 7 путем установки перегородки из светонепроницаемых материалов разделено на два помещения (одно используется как подсобное помещение, другое – малый зал); договор на теплоснабжение не представлен.

Письмом от 09.12.2019 № 8815-01-05ДМС департамент предупредил арендатора о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок со дня получения предупреждения, а именно, привести помещение в соответствие с техническим планом либо обратиться в департамент с заявлением о согласовании перепланировки, а также предоставить копию договора теплоснабжения.

Уведомлением от 03.02.2020 № 826-01-06ДМС арендатор извещен о наложении штрафа, предусмотренного пунктом 5.1.1 договора, в размере 210 527 рублей 42 копейки за следующие нарушения условий договоров:

- незаключение договора на коммунальные услуги с ресурсоснабжающей организацией на теплоснабжение (пункт 2.2.3 договора);

- непредставление в течение установленного срока договора на коммунальные услуги (теплоснабжение) в Департамент (пункты 2.2.4, 2.2.6 договора);

- проведение перепланировки без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.1.11 договора аренды).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 06.07.2021 по делу № А28-11240/2020 отказано в удовлетворении иска Общества к Департаменту о признании незаконным решения Департамента о наложении штрафа, оформленного письмом от 03.02.2020 № 826-01-06ДМС.


При рассмотрении дела А28-11240/2020 судом установлено, что департаментом не доказано несоблюдения обществом требований пункта 2.2.11 договора аренды, а именно: проведение перепланировки арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя. Вместе с тем, суд пришел к выводу о доказанности истцом одного из оснований для наложения штрафа в соответствии с пунктом 5.1.1 договора аренды (невыполнение обязанности по своевременному заключению договора теплоснабжения в отношении арендуемого имущества и по представлению соответствующего договора арендодателю). Такое нарушение условий договора аренды как отсутствие договора теплоснабжения в период до 26.05.2020 (дата заключения договора теплоснабжения) в отношении спорного помещения является для арендодателя существенным и в соответствии с пунктом 5.1.1 договора аренды является самостоятельным основанием для взыскания штрафа с арендатора. При изложенных обстоятельствах, суд установил, что Департамент правомерно потребовал уплаты арендатором штрафа на основании пункта 5.1.1 договора аренды, направив арендатору письмо от 03.02.2020 № 82601-06ДМС.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021 решение суда от 06.07.2021 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.

Департамент обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Обществу о взыскании штрафа в сумме 210 527 рублей 42 копеек, начисленного уведомлением от 03.02.2020 № 82601-06ДМС.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 10.01.2023 по делу № А28-9387/2020 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Департамента взыскано 10 526 рублей 37 копеек штрафной неустойки.

В деле № А28-9387/2020 суд с учетом фактических обстоятельств, установленных решением суда от 06.07.2021 по делу № А28-11240/2020, признал доказанным нарушение ответчиком пункта 2.2.3 договора аренды, выразившееся в невыполнении обязанности по своевременному заключению договора теплоснабжения в отношении арендуемого имущества и по представлению соответствующего договора арендодателю. Суд, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил по ходатайству Общества размер подлежащего взысканию штрафа до 10 526 рублей 37 копеек.

Решение суда вступило в законную силу.

Штраф в размере 10 526 рублей 37 копеек уплачен ответчиком по платежному поручению № 391 от 15.03.2023.

В письме от 27.10.2020 Общество со ссылкой на истечение срока действия договора 01.12.2020, просило Департамент заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок либо продлить срок действия заключенного договора.

Департамент направил Обществу уведомление от 18.12.2020 № 279 к договору аренды № 7563 от 15.12.2017, в котором сообщил об изменении размера арендной платы на 2021 год, указал реквизиты платежа, сроки внесения платы.

В письме от 27.01.2021 Общество вновь просило Департамент заключить договор аренды на новый срок либо продлить срок действующего договора.

В ответ на письмо от 27.01.2021 Департамент направил письмо от 01.03.2021 № 1558-01-06 ДМС, в котором указал, что задолженность по договору на момент истечения срока его действия составила 210 527 рублей 42 копейки штрафа,


следовательно, Общество не имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения аукциона.

Департамент направил Обществу претензию от 12.07.2021 № 902 с требованием освободить нежилое помещение ввиду истечения срока договора аренды.

Неисполнение данного требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив установленные по делу обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии со статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее – Закон) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

Частью 9 той же статьи предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:


1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды сроком действия до 01.12.2020.

До истечения данного срока арендатор обращался к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения аукциона.

Арендодатель отказал в заключении договора на новый срок со ссылкой на наличие неисполненного арендатором обязательства по уплате штрафа за три нарушения условий договора.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Кировской области по делам № А28-9387/2020, № А28-11240/2020 подтверждена правомерность начисления штрафа за одно из вмененных ответчику нарушений (невыполнение обязанности по своевременному заключению договора


теплоснабжения в отношении арендуемого имущества и по представлению соответствующего договора арендодателю). При этом суд, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, определил соразмерный последствиям нарушения обязательства штраф и взыскал с Общества неустойку в размере 10 526 рублей 37 копеек.

Штраф уплачен Обществом после вступления в законную силу решения суда по делу № А28-9387/2020, решение суда исполнено.

Отсутствие иной задолженности Общества перед Департаментом по спорному договору на момент окончания срока его действия подтверждено представленными сторонами справками Департамента. Из пояснений сторон, данных в судебном заседании, следует, что в настоящее время в рамках дела № А28-3153/2023 рассматривается спор о взыскании с ответчика штрафа за неисполнение обязанности освободить нежилое помещение, иные задолженности по договору у Общества отсутствуют.

Согласно уведомлению Департамента от 18.12.2020 № 279 к договору аренды № 7563 от 15.12.2017 ежемесячный размер арендой платы на 2021 год определен в сумме 18 175 рублей 53 копейки.

Принимая во внимание, что установленный судом размер штрафа за нарушение обязательств, который не был уплачен на момент истечения срока действия спорного договора, не превышал размер арендной платы за более чем один период платежа, рассматриваемое основание для отказа в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов отсутствует.

На наличие иных установленных частями 9 и 10 статьи 17.1 Закона оснований к отказу в заключении договора на новый срок истец в ходе судебного разбирательства не сослался.

Таким образом, ответчик имел право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем его следует признать возобновленным на прежних условиях.

Судом отклоняется ссылка истца на то, что срок действия договора не был продлен сторонами после его истечения, так как данное обстоятельство не влияет на правомерность пользования арендуемым имуществом по возобновленному договору.

Иные доводы истца также подлежат отклонению как не влияющие на оценку обоснованности исковых требований.

Принимая во внимание, что спорный договор не прекращен, ответчик имеет право пользования спорным нежилым помещением

При таких обстоятельствах требование истца об освобождении нежилого помещения ответчиком не подлежит удовлетворению.

Учитывая, что в удовлетворении иска отказано, истец как орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина не подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.


Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А. Погудин

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

Дата 09.03.2023 5:20:00Кому выдана ПОГУДИН СЕРГЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ