Решение от 29 октября 2019 г. по делу № А40-173077/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-173077/18-135-1353
г. Москва
30 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2019 года

Арбитражный суд в составе

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании исковое заявление

ООО «Коммунальные системы» (119021, <...>)

к ответчику: ДГИ г. Москвы (115054, <...>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

В судебное заседание явились:

от истца:– ФИО2 по дов. от 17.07.2019г.

от ответчика – ФИО3 по дов. от 29.11.2018г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Коммунальные системы» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений общей площадью 245,4 кв.м. и 38,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Тимура Фрунзе, д.26 (этаж 2, пом.1, комн. 1-6,8-17,А) – объект 1; (этаж 1, ком. 1, ком. 1,3,3а,9, 9а) – объект 2, путем принятия пунктов 1.1, 2.1.7, 2.8, 3.1, 3.4, 4.5, договора купли-продажи в следующей редакции:

В п. 1.1. слова «площадью 38,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, ком. 1,3,3а, 9,9а) заменить на слова «площадью 41,4 кв.м. (этаж 1, пом.1, ком. 1,3,3а, 9,9а)».

Пункт 2.1.7 исключить

П. 2.8. «Продавец вправе проводить в установленном порядке осмотр объектов по согласованию с покупателем, не чаще одно раза в квартал»

П. 3.1. «Цена объектов составляет 24 612 133 (Двадцать четыре миллиона шестьсот двенадцать тысяч сто тридцать три) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № А40-173077/18-135-1353 от 17.312.2018г., выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО4

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

П. 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до ___ числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 230 606 (Один миллион двести тридцать тысяч шестьсот шесть) руб. 65 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов».

В п. 4.5. слова «не менее трех месяцев» заменить словами «не менее трех периодов оплаты»

П. 5.10 изложить в следующей редакции «за нарушение обязанности, предусмотренной п. 2.1.7 договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от неуплаченной цены объектов за каждый полный период оплаты».

П. 8.2. исключить, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом поданных уточнений.

Ответчик дал пояснения по иску.

Определением суда от 23.11.2018г. по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова по состоянию на 19.02.2018г. рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: <...> площадью 245,4 кв.м. (этаж 2, пом. I, ком. 1-6, 8-17, А) с кадастровым номером 77:01:0005015:1247, и площадью 38,1 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 1,3,3а, 9,9а) с кадастровым номером 77:01:0005015:3085?

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителя истца, ответчика, заслушав пояснения эксперта в рамках экспертного заключения, арбитражный суд находит заявленные требования по делу подлежащими удовлетворению по следующим основаниям, в соответствии с результатами представленного экспертного заключения.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> на основании договора аренды № 1-432/08 от 03.04.2008г.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2,3,4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Истец 19.02.2018г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. истцом от ответчика получен от ответчика получен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором определена рыночная стоимость объекта.

Поскольку цена спорного объекта завышена, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Ответчик отклонил протокол разногласий, в связи с чем, истец обратился с данным иском в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результата его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ, цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно заключенному между истцом и ответчиком договору аренды № 01-00432/08 от 03.04.2008г. истцу передано нежилое помещение общей площадью 286,8 кв.м.., которое включает в себя помещения площадью 245,4 кв.м. и 41.4 кв.м. В соответствии с экспликацией, являющейся приложением к договору аренды, площадь нежилого помещения, расположенного на 1 этаже составляет именно 41,4 кв.м.

Изложение п. 1.1. в редакции продавца приведет к необоснованному уменьшению арендуемого истцом объекта.

Согласно п. 2.1.7. договора в редакции продавца, покупатель обязан по письменному требованию продавца в недельный срок составить закладную на объекты, удостоверяющую права продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, предоставив ее в орган регистрации прав.

Данный пункт подлежит исключению, поскольку закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав предоставляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра. Поскольку обязанность составления закладной императивно возлагается на залогодателя в соответствии с положениями законодательства, включение данного положения в текст договора не является необходимым.

Изложение п. 2.8. договора в редакции ответчика не соответствует ст. 34 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, поскольку осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

По смыслу п. 4.5. договора на имущество может быть обращено взыскание в случае неоплаты за один ежеквартальный платеж. Поскольку в качестве периода оплаты по договору выбран квартал, суд полагает невозможным исчислять периоды рассрочки месяцами.

Согласно п. 5.10 договора истец просит снизить договорную неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, изложив данный пункт в следующей редакции:» за нарушение обязанности, предусмотренной п. 2.1.7. договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от неуплаченной цены объектов за каждый полный период оплаты».

Пункт 8.2. договора подлежит исключению, поскольку помещение площадью 41,4 кв.м. является коридором, в связи с чем доступ в него имеется и у других лиц, с учетом изложенного, истец не может отвечать за произведение перепланировок иными лицами.

Экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений площадью 245,4 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005015:1247, расположенных по адресу: <...> (этаж 2, пом. I, ком. 1,6,8-17,А) составляет 21 277 579 (двадцать один миллион двести семьдесят семь тысяч пятьсот семьдесят девять) руб. 00 коп., нежилых помещений общей площадью 38,1 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005015:3085, расположенных по адресу: <...> (этаж 1 пом. I, ком. 1,3,3а, 9,9а) – 3 334 554 (три миллиона триста тридцать четыре тысячи пятьсот пятьдесят четыре) руб. 00 коп.

В заключении эксперта экспертом соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности, то есть принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая вышеизложенное, с учетом представленного экспертного заключения, суд приходит к вводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 12, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Коммунальные системы» и ДГИ г. Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений общей площадью 245,4 кв.м. и 38,1 кв.м., расположенных по адресу: <...> (этаж 2, пом.1, комн. 1-6,8-17,А) – объект 1; (этаж 1, ком. 1, ком. 1,3,3а,9, 9а) – объект 2, путем принятия пунктов 1.1, 2.1.7, 2.8, 3.1, 3.4, 4.5, договора купли-продажи в следующей редакции:

В п. 1.1. слова «площадью 38,1 кв.м. (этаж 1, пом.1, ком. 1,3,3а, 9,9а) заменить на слова «площадью 41,4 кв.м. (этаж 1, пом.1, ком. 1,3,3а, 9,9а)».

Пункт 2.1.7 исключить

П. 2.8. «Продавец вправе проводить в установленном порядке осмотр объектов по согласованию с покупателем, не чаще одно раза в квартал»

П. 3.1. «Цена объектов составляет 24 612 133 (Двадцать четыре миллиона шестьсот двенадцать тысяч сто тридцать три) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № А40-173077/18-135-1353 от 17.312.2018г., выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО4

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

П. 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до ___ числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 230 606 (Один миллион двести тридцать тысяч шестьсот шесть) руб. 65 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объектов».

В п. 4.5. слова «не менее трех месяцев» заменить словами «не менее трех периодов оплаты»

П. 5.10 изложить в следующей редакции «за нарушение обязанности, предусмотренной п. 2.1.7 договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от неуплаченной цены объектов за каждый полный период оплаты».

П. 8.2. исключить.

Взыскать с ДГИ г. Москвы (115054, <...>, ОГРН <***>) в пользу ОО «Коммунальные системы» (119021, <...>) госпошлину в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья В.В. Дудкин