Решение от 19 декабря 2018 г. по делу № А04-9051/2018

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-9051/2018
г. Благовещенск
19 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2018 года. Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи: Котляревского Владислава Игоревича, при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление первого заместителя прокурора Амурской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов

к администрации городского поселения «город Завитинск» Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 313281314300024, ИНН <***>)

о признании недействительными пунктов договора аренды

при участии в заседании: от истца: ФИО3 по доверенности № 15 от 09.02.2018, удостоверение,

от ответчика администрации: Сыпало А.В. по доверенности № 276 от 07.02.2018, паспорт

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратился первый заместитель прокурора Амурской области, действующий в интересах неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов (далее – истец, прокурор) с исковым заявлением к администрации городского поселения «Город Завитинск» Амурской области, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчики) о признании недействительным (ничтожным) подпункта 4.4.6. п. 4.4., пункта 9.3 договора от 23.05.2015 № 13, предметом которого является аренда земельного участка из категории земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:12:010501:64 общей площадью 24072 кв. м., заключенного между администрацией городского поселения «город Завитинск» и главой КФХ ФИО2.

В обосновании требований истец указал, что поскольку договор аренды от 23.05.2015 № 13 заключен на срок более пяти лет, то оспариваемый подп. 4.4.6. п. 4.4. договора противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что помимо ущемления прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

Кроме того, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому требование арендодателя о расторжении договоров (в том числе по основаниям, не являющимися существенными и противоречащими закону) во внесудебном порядке невозможно.

Представитель администрации городского поселения «Город Завитинск» Амурской области в письменном отзыве требования истца не признал, указал, что право аренды возникает в результате заключения соответствующего договора и не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласие или уведомление арендодателя.

С позиции требований первого заместителя прокурора Амурской области, арендодатель ограничен в силу регламентированности всех его действий. Арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен возможности повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства. В разделе 4 договора предусмотрены дополнительные гарантии арендатору земельного участка. Гарантии, предусмотренные разделом 4, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

В договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные, не предусмотренные статьёй 619 Гражданского кодекса РФ, основания предоставляющие арендодателю право требовать досрочного расторжения договора, но эти основания должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора.

Указанный в пункте «г» пункта 9.3. договора аренды от 23.05.2015 года № 13 случай досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрен в соответствии с прописанным подпунктом 4.4.6. пункта 4.4 раздела 4 обязательством Арендатора, которое является условием договора, а нарушение условий договора влечет его досрочное расторжение по требованию арендодателя, и это право может быть реализовано арендодателем через суд (п. 2 ст. 450 ГК).

Глава КФХ ФИО2 в судебное заседание не явился, письменный отзыв и запрошенные судом документы не представил.

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между администрацией городского поселения «город Завитинск» Амурской области (Арендодатель) и крестьянским (фермерским хозяйством в лице главы ФИО2 (Арендатор) заключен договор № 13 аренды земельного от 23.05.2015.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов. с кадастровым номером 28:12:010501:64, местоположение: Амурская область, г. Завитинск, западная окраина города Завитинска общей площадью 24 072 кв.м., с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемого к настоящему договору.

Участок, являющийся предметом настоящего договора, является образованным из земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (п. 1.2).

Срок аренды участка согласно пункту 2.1 договора установлен с 23.05.2015 до 23.05.2064.

Пунктом 4.4.6 договора предусмотрена обязанность Арендатора не сдавать арендуемый участок в субаренду (поднаем) без письменного согласия Арендодателя. Осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу.

В соответствии с пунктом 9.3 договора настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в следующих случаях:

а) Арендатор пользуется Участком с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения Участка, либо с неоднократными нарушениями;

б) Арендатор существенно ухудшает состояние Участка;

в) Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) если Арендатор заключил без письменного согласия Арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого участка в уставный капитал организаций и др.), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы сторон и материалы дела, суд считает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Рассмотрев требование прокурора о признании недействительным пункта 4.4.6 договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку договор аренды земельного участка от 23.05.2015 № 13 заключен на срок более пяти лет (с 23.05.2015 до 23.05.2064), то оспариваемый подпункт 4.4.6 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Суд также обращает внимание на неудачную формулировку оспариваемого подпункта договора, так как по смыслу второго предложения указанного подпункта Арендатор обязан осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: передавать свои прав и обязанности по настоящему договору другому лицу. Таким образом, первое предложение подпункта не соответствует второму.

Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

По указанному основанию также подлежит признанию недействительным и подпункт «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка № 13 от 23.05.2015, поскольку предусматривает в качестве основания для предъявления Арендодателем требования о расторжении договора заключение Арендатором без письменного согласия Арендодателя сделки, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по настоящему договору имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого участка в уставный капитал организаций и др.).

Оценивая в совокупности условия договора, суд считает, что стороны в пункте 9.3 договора не предусмотрели порядок расторжения указанного договора.

Так согласно пункту 9.1 договора изменение условий договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок. Изменение настоящего договора или его досрочное расторжение оформляются дополнительным соглашением.

Пунктом 9.2 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим договором или законодательством

Пункт 9.3 предусматривает случаи, при которых Арендодатель вправе предъявить требование Арендатору о досрочном расторжении договора.

Согласно пункту 9.4 договора кроме указанных в пункте 6.3 настоящего договора случаев (возможно в тексте договора содержится опечатка, поскольку пункт 6.3 не содержит случаев расторжения договора, указанные случаи предусмотрены пунктом 9.3 договора) аренда может быть прекращена по инициативе Арендодателя в случаях, предусмотренных статьёй 46 Земельного кодекса РФ.

В пункте 9.5 договора предусмотрено, что договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из Сторон после направления предложения о расторжении другой Стороне. В случае отказа от расторжения либо не получения ответа, заинтересованная Сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд.

Таким образом, оценивая в совокупности условия раздела 9 договора, суд делает вывод, что стороны предусмотрели возможность досрочного прекращения договора по соглашению сторон (пункт 9.1), случаи, при которых договор может быть досрочно расторгнут, в том числе и по требованию Арендодателя (пункты 9.1. 9.2, 9.3, 9.4), а также порядок такого расторжения - по соглашению сторон либо в судебном порядке при отсутствии соглашения сторон (пункт 9.5).

Довод истца о том, что пункт 9.3 предусматривает внесудебный порядок расторжения договора, не основан на буквальном толковании указанного пункта, противоречит исследованной судом совокупности условий договора, опровергается пояснениями представителя ответчика в судебном заседании и признается судом необоснованным.

Статьи 450, 619 Гражданского кодекса РФ позволяют сторонам договора предусмотреть в договоре и другие основания расторжения договора по требованию арендодателя.

Следовательно, включение в пункт 9.3 договора аренды дополнительных оснований расторжения договора по требованию Арендодателя не противоречит требованиям закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора по требованию одной из сторон договора только по решению суда, а статья 22 ЗК РФ в качестве основания расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, предусматривает необходимость установления существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, применение данных норм в совокупности означает оценку судом существенности нарушения договора со стороны арендатора.

Сопоставляя предусмотренные пунктом 9.3 договора случаи для заявления Арендодателем требований о досрочном расторжении договора, суд отмечает, что перечисленные договором основания практически полностью совпадают с основаниями расторжения договора аренды предусмотренными пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, статьей 619 ГК РФ.

Таким образом, пункт 9.3 договора (за исключением подпункта г) суд признает соответствующими закону, в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.

Возражения ответчика администрации судом не принимаются, поскольку противоречат вышеприведенным нормам права.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований прокурора о признании недействительным подпункта 4.4.6 пункта 4.4, подпункта «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка. В остальной части в удовлетворении требований следует отказать.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 рублей.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается в бюджет с ответчика, если он не освобожден от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (пункт 4 части 1 статьи 333.22 части второй НК РФ).

Указанная государственная пошлина подлежит уплате ответчиками в равных долях. Поскольку истец и ответчик администрация городского поселения «город Завитинск» освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

Признать недействительными (ничтожными) подпункт 4.4.6 пункта 4.4, подпункт «г» пункта 9.3 договора аренды земельного участка № 13 от 23.05.2015 предметом которого является аренда земельного участка из категории земель населенных пунктов для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:12:010501:64 общей площадью 24 072 кв.м., заключенного между администрацией городского поселения «город Завитинск» и главой КФХ Долгополовым Дмитрием Дмитриевичем.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 313281314300024, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 3 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья В.И. Котляревский