Решение от 25 декабря 2023 г. по делу № А29-9894/2022

29/2023-133533(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9894/2022
25 декабря 2023 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2023 года, полный текст решения изготовлен 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 12 и 18 декабря 2023 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «АС Дент» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский Консалтинговый Центр» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительным отчета и обязании заключить договор, без участия представителей сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АС Дент» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее - Ответчик, Комитет) и Обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский Консалтинговый Центр» с требованиями:

- о признании недостоверным (недействительным) отчет ООО «ЗСКЦ» от 13.05.2022 № 100-04/11-1 о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. Н-2, кадастровый номер 11:15:0102012:3005;- определить достоверную величину рыночной стоимости указанного нежилого помещения, обязательную для Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» при совершении сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества с истцом;

- обязать ответчика в течение 14 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилого помещения по цене, соответствующей указанной стоимости со всеми необходимыми приложениями.

Истец поддержал исковые требования с учетом выполненного экспертного заключения. Ответчики возражают относительно обоснованности иска, в удовлетворении иска просят отказать.

В соответствии со ст. 63 АПУ Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 18.12.2023.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 21.07.2017 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 3348/17, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 86,8 кв.м., кадастровый номер 11:15:0102012:3005, расположенного по адресу: <...>, пом. Н-2.

Общество обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им муниципального имущества - Помещения, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

31.01.2022 Истец обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

17.06.2022 Комитет предложил обществу заключить договор купли-продажи арендуемого помещения с учетом отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 100-04/11-1 от 13.05.2022, выполненного ООО «ЗСКЦ» в соответствии с заявкой на проведение оценочных работ № 100-04/11-1 от 13.05.2022, согласно которому цена выкупаемого объекта составила 4 260 400 руб. без учета НДС.

15.07.2022 Общество обратилось к Комитету с предложением заключить договор на условиях цены объекта в сумме 2 893 300 руб. без НДС, ранее установленной в соответствии с отчетом об оценке № 100-04/11 от 20.04.2022.

Комитет письмом от 18.07.2022 возвратил протоколы разногласий к договору купли-продажи от 17.06.2022 № 10/22 без рассмотрения, указав, что согласно отчету об определении рыночной стоимости № 100-04/11-1 от 13.05.2022 цена продажи имущества составила 4 260 400 руб. и данные условия приватизации арендуемого имущества были утверждены Решением Совета МОГО «Усинск».

Поскольку стороны не урегулировали разногласия по договору, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Комитет полагает данные требования не подлежащими удовлетворению.

Относительно наличия нескольких отчетов оценки стоимости муниципального имущества муниципального образования городского круга «Усинск», подготовленных Оценщиком на основании муниципального контракта от 13.09.2021 № 0307300041521000183-7-21-ЭА на оценку муниципального имущества для установления реальной стоимости объекта, Комитет пояснил следующее.

Проект Решения снимался с рассмотрения Советом муниципального образования городского округа «Усинск» на доработку, в связи с занижением выкупной цены приватизируемого имущества Оценщиком на основании заключения Контрольно-счетной палаты городского округа «Усинск» от 06 мая 2022 года № 40-05/э.

В Отчете Оценщик, при определении стоимости приватизируемого объекта сравнительным подходом, сравнивая объект оценки с объектами-аналогами, неверно применил исходные данные об объекте оценки и об объектах-аналогах, что существенным образом занизило стоимость приватизируемого объекта.

Сравнивая объект оценки (расположенный на 1 этаже) с объектом аналогом № 1 (помещение по адресу: улица Мира, дом 4), расположенным на цокольном этаже, Оценщик, вместо подлежащего применению повышающего коэффициента 1,29 (согласно

приведенным Оценщиком (на стр. 22 Отчета) значениям корректировок), необоснованно применил коэффициент 1,00.

Сравнивая объект оценки с объектами-аналогами. Оценщик определил, что оцениваемое помещение «требует косметического ремонта)), а объекты-аналоги № 2 и № 3 имеют «среднее состояние)) отделки (применив соответствующий понижающий коэффициент - 0,85). В то же время, из визуального осмотра объекта оценки и объектов- аналогов № 2 и № 3 не следует существенной разницы в отделке помещений, отделка всех упомянутых объектов находится на сопоставимом уровне, косметический ремонт не требуется. Следовательно, объект оценки подлежит отнесению к той же категории «среднее состояние)) отделки, что и объекты-аналоги № 2 и № 3, с применением соответствующих коэффициентов: в сравнении с объектами-аналогами № 2 и № 3 -1,00, в сравнении с объектом-аналогом № 1 - 1,18 (поскольку это помещение, в соответствии с объявлением имеет только черновую отделку).

Таким образом, учитывая явное занижение продажной стоимости объекта оценщиком, а также, то, что продажная стоимость приватизации при реализации арендатором имущества преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества, согласно абз. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные актами Российской Федерации)), должна определяться на основании отчета независимого оценщика, Контрольно-счетная палата городского округа «Усинск» подготовила соответствующие заключения - не принимать проект решения, поручить Комитету обязать оценщика исправить выявленные несоответствия, проконтролировав при этом итоговый результат оценки.

Оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости Имущества № 100-04/11 от 20.04.2022 был переработан, с учетом указанного заключения Контрольно-счетной палаты городского округа «Усинск».

Таким образом, изначально цена продажи Имущества составила 2 893 300,00 рублей без учета НДС. Затем на основании заключения Контрольно-счетной палаты городского округа «Усинск» от 06 мая 2022 года № 40-05/э Отчет был переделан, и окончательная цена продажи Имущества стала 4 260 400,00 рублей без учета НДС (отчет № 100-04/11-1 от 13 мая 2022 года).

Только после устранения всех замечаний Контрольно-счетной палаты городского округа «Усинск» было принято Решение Советом муниципального образования городского округа «Усинск».

Таким образом, отчет от 20.04.2022 № 100-04/11, на который ссылается Истец в обоснование своей позиции, недействителен и не может являться доказательством несоответствия Отчета от 13.05.2022 № 100-04/11-1.

Касательно законности и правомерности действий Контрольно-счётной палаты городского округа «Усинск» по вынесению замечаний по доработке проектов решений по приватизации муниципального имущества сообщаем следующее

Согласно п. 1 ст. 50 Устава муниципального образования городского округа «Усинск» проект правового акта, поступивший на рассмотрение Совета городского округа, направляется главой городского округа на заключение в отдел Совета городского округа (при необходимости - в контрольно-счетную палату) и включается в повестку дня заседания соответствующей комиссии Совета городского округа.

В соответствии со ст.1 Положения о Контрольно-счётной палате городского округа «Усинск», утвержденного Решением Совета муниципального образования городского округа «Усинск» от 20.12.2011г. № 95, Контрольно-счётная палата городского округа «Усинск» является постоянно действующим органом внешнего муниципального

финансового контроля, образуется Советом муниципального образования городского округа «Усинск» и ему подотчетна.

Внешний муниципальный финансовый контроль осуществляется Контрольно- счётной палатой городского округа «Усинск», в отношении органов местного самоуправления городского округа «Усинск» и муниципальных органов, муниципальных учреждений и муниципальных унитарных предприятий, а также иных организаций, если они используют имущество, находящееся в собственности городского округа «Усинск» (подп. 1 п. 2 ст. 8 Решения Совета муниципального образования городского округа «Усинск» от 20.12.2011г. № 95).

Далее, п. 1 ст. 13 Решения Совета муниципального образования городского округа «Усинск» от 20.12.2011г. № 95 предусмотрено, что требования и запросы должностных лиц Контрольно-счётной палаты, связанные с осуществлением ими своих должностных полномочий, установленных законодательством Российской Федерации, Республики Коми, муниципальными нормативными правовыми актами, являются обязательными для исполнения органами местного самоуправления и муниципальными органами, организациями, в отношении которых осуществляется внешний муниципальный финансовый контроль.

11. 2 ч.8 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ предусматривает, что право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют именно субъекты малого и среднего предпринимательства.

В силу абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Таким образом, из указанных положений информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только при наличии двух обязательных условий: 1) обязательность такой величины; 2) иск предъявлен до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). При отсутствии хотя бы одного из названных условий предъявление самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, исключено. Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Указанная позиция предусмотрена и Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 25 апреля 2011 г. по делу N А56-2759/2010.

Решение Совета муниципального образования городского округа «Усинск» от 09.06.2022 № 305 «Об условиях приватизации муниципального имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права

на приобретение арендуемого недвижимого имущества», в котором установлена цена продажи в размере 4 260 400 руб., Истцом не было обжаловано. Истец подписал Договор. Кроме того, Истец обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением об оспаривании величины стоимости объекта оценки уже после истечения 30-дневного срока со дня получения Договора от Комитета.

Далее, в соответствии с Положением о Комитете, утвержденным Решением Совета муниципального образования городского округа «Усинск» от 09.10.2014 № 375, Комитет, в частности, осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности и последующие действия с ними; осуществляет в пределах своей компетенции необходимые действия по устранению нарушений законодательства в области приватизации, управления и распоряжения объектами муниципальной собственности, разрабатывает и вносит на утверждение Совета муниципального образования городского округа «Усинск» порядок управления муниципальной собственностью, подготавливает проекты муниципальных правовых актов по вопросам приватизации, управления и распоряжения объектами муниципальной собственности, привлечения инвестиций. Комитет подготавливает и представляет прогноз поступлений в местный бюджет средств от приватизации и использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, контролирует и принимает необходимые меры для обеспечения этих поступлений; представляет интересы муниципального образования городского округа «Усинск» по вопросам, относящимся к компетенции Комитета, в арбитражных судах, судах общей юрисдикции, в мировых судах, в органах государственной власти, органах местного самоуправления, правоохранительных органах, предприятиях, учреждениях, организациях. Основной задачей Комитета является защита имущественных прав и интересов муниципального образования городского округа «Усинск» в сфере владения и распоряжения муниципальной собственностью.

Согласно ч. 4 ст. 56 Устава муниципального образования городского округа «Усинск», п. 3.4. «Положения о порядке планирования приватизации муниципального имущества муниципального образования городского округа «Усинск», утвержденного решением Совета МО ГО «Усинск» от 18.12.2012г. № 219, и подп. 4 п.4.1. «Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городского округа «Усинск», утвержденного решением Совета МОГО «Усинск» от 06.09.2018г. № 225, принятие проекта решения о приватизации муниципального имущества находится в исключительной компетенции Совета муниципального образования городского округа «Усинск».

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса

либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 по делу N А7615904/2010, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. 03.07.2018, далее - Закон N 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ (ред. 03.08.2018) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу вышеуказанных норм цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее также - Информационное письмо N 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,

указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, разногласия сторон возникли по вопросу установления выкупной цены помещения, а доводы искового заявления сводятся к несогласию с результатами оценки рыночной стоимости имущества, предложенными ответчиком в проекте договора.

С целью установления рыночной стоимости спорного помещения определением по делу назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 01.05.2022 проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» ФИО2.

В материалы дела представлено экспертное заключение, согласно выводам эксперта рыночная стоимость помещения составила 3 298 885 руб. (без НДС).

Комитет, ознакомившись с экспертным заключением, указал, что оценщиком ФИО3 и экспертом ФИО2 при оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход. Считает, что экспертом при применении сравнительного подхода в оценке была занижена выкупная стоимость с учетом поправки на уторговывание, весового коэффициента, корректировки на площадь, в самом отчете эксперта не указано на какую дату проводится оценка объекта недвижимости, что является нарушением.

20.02.2023 экспертом представлены дополнительные пояснения к экспертному заключению, эксперт указал, что осмотр объекта экспертом не производился, оценка рыночной стоимости объекта проводилась по состоянию на 01.05.2022 на основании предоставленных судом материалов дела; пояснил, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы применялся сравнительный подход, который предполагает анализ характеристик сопоставимых объектов, фактических сделок купли-продажи и сравнении их с оцениваемым объектом. На первом этапе выявляются продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке, на втором этапе проверяется достоверность информации о сделках, на третьем вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов, в том числе вносится скидка на уторговывание, при необходимости вносится корректировка на общую площадь, корректировка на занимаемый этаж, корректировка на состояние отделки, корректировка на тип объекта.

Комитет указывает, что оценка рыночной стоимости объекта экспертом проводилась по состоянию на 01.05.2022. Считает, что выкупная цена имущества должна определяться на дату 31.01.2022 (дата обращения истца с заявлением о выкупе объекта недвижимости), что соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, а именно: оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации представленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако согласно материалам дела дата получения Комитетом заявления от Общества 03.02.2022.

Истец согласен с судебной экспертизой, считает, что отчет об оценке № 100-04/111 от 13.05.2022, составленный по заказу Комитета не может быть принят судом во внимание, поскольку отчет составлен не на дату обращения общества с заявлением (31.01.2022).

Заявлением от 09.06.2023 исх. № 23/06 эксперт ФИО2 пояснил, что период времени между 03.02.2022 и 01.05.2022 составляет 3 месяца, за данный период времени, существенного изменения стоимости объекта оценки не могло произойти, все объекты-аналоги для оценки в экспертном заключении во временном периоде, приближены к дате проведения оценки. Поэтому эксперт ФИО2 считает, что рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж первый, номера на поэтажном плане 1-11, общая площадь 86,8 кв.м.) с кадастровым номером 11:15:0102012:3005, расположенного по адресу: <...>, пом. Н-2 по состоянию на 03.02.2022 также с учетом НДС составляет 3 958 663 руб.

Определением суда от 14.08.2023 по делу № А29-9894/2022 назначена повторная судебная экспертиза, суд поставил перед экспертом следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж первый, номера на поэтажном плане 1-11, общая площадь 86,8 кв.м.) с кадастровым номером: 11:15:0102012:3005, расположенной по адресу: <...>, пом. Н-2 по состоянию на 03.02.2022?

Проведение экспертизы поручено ООО «Проф-Оценка» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) эксперту ФИО4.

Согласно представленному 14.10.2023 заключению эксперта № 2842-23рс от 05.10.2023 рыночная стоимость помещения по состоянию на 03.02.2022 составила 2 834 166 руб. 67 коп. (без НДС) и 3 401 000 руб. (с НДС).

Комитет считает, что заключение эксперта ООО «Проф-Оценка» ФИО4 от 05.10.2023 № 2842-23рс не может считаться достоверным доказательством по данному делу, т.к. экспертом ФИО4 допущено нарушение: на стр. 52 заключения в таблицах «Согласование стоимости объекта исследования» и «Определение округленной стоимости объекта исследования и стоимости объекта исследования без учета НДС (справочно)» указано наименование иного объекта, тогда как объект оценки при повторной экспертизе в рамках данного дела: нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж первый, номера на поэтажном плане 1-11, общая площадь 86,8 кв.м.) с кадастровым номером: 11:15:0102012:3005, расположенной по адресу: <...>, пом. Н-2. Считает, что при оценке спорного объекта недвижимости оценщиком ФИО4 при применении двух подходов: сравнительного и доходного, была занижена выкупная стоимость указанной недвижимости – с учетом поправки на уторговывание, поправки на площадь, поправок на состояние здания и состояния отделки, поправка на тип аренды.

Эксперт ФИО4 пояснил, что им был произведен корректный расчет рыночной стоимости объекта исследования по состоянию на указанную дату в соответствии с вопросом, поставленным перед экспертом судом, с учетом требований Федеральных стандартов оценки. В ходе исследования были изучены все доступны источники информации, применены все доступные подходы к оценке и при расчетах внесены все необходимые корректировки.

Указал, что на странице 52 заключения эксперта имеется опечатка, которая не влияет на вывод, полученный экспертом.

Истец с проведенными двумя экспертизами согласен, просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Доводы ответчика о достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности № 100-04/11-1 от 13.05.2022, выполненного оценщиком Кондратенко А.В., на основании которого заключен договор купли-продажи выкупаемого имущества от 17.06.2022 № 10/22, отклоняются судом, поскольку данный отчет выполнен на иную дату.

Кроме того, наличие опечатки в заключении эксперта № 2842-23рс от 05.10.2023 не повлияло на определение рыночной стоимости объекта.

Доказательств опровергающих достоверность выводов эксперта в заключении № 2842-23рс от 05.10.2023 Комитетом не представлено.

Существенная разница в стоимости объекта, определенной отчетами, несогласие ответчика с результатами экспертных заключений и иная оценка исследуемых доказательств сами по себе не свидетельствуют о достоверности ответа, представленного ответчиком.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу (статьи 71, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и подлежит оценке судами наравне с другими представленными доказательствами.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об определении итоговой рыночной стоимости помещения с учетом выводов судебной экспертизы, изложенной в заключении судебной экспертизы № 2842-23рс от 05.10.2023. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость помещения составляет 2 834 166 руб. 67 коп. (без НДС).

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости (нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж первый, номера на поэтажном плане 1-11, общая площадь 86,8 кв.м.) с кадастровым номером: 11:15:0102012:3005, расположенного по адресу: <...>, пом. Н-2, указанную в отчете ООО «ЗСКЦ» от 13.05.2022 № 100-04/11-1, в размере 4 260 400 руб.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «АС Дент» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) договор купли-продажи объекта недвижимости (нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж первый, номера на поэтажном плане 1-11, общая площадь 86,8 кв.м.) с кадастровым номером: 11:15:0102012:3005, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Усинск, ул.

Строителей, д. 5, пом. Н-2, по цене 2 834 166 руб. 67 коп. (без НДС), в течение 30 календарных дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АС Дент» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу на основании ходатайства взыскателя.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина