Решение от 9 февраля 2022 г. по делу № А45-23544/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-23544/2021
г. Новосибирск
09 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 09 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>), г. Новосибирск

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №129965а от 05.12.2017 за период с 01.11.2017 по 31.05.2017 в размере 3 704 754 рублей 70 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка №129965а от 05.12.2017, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:041070:12034,

при участии представителей:

истца – ФИО3 – доверенность от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом,

ответчика – ФИО4, доверенность от 01.09.2021, диплом, паспорт,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее по тексту - истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту - ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.12.2017 №129965а за период с 01.11.2017 по 31.05.2021 в размере 3 562 145 рублей 54 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2017 №129965а и обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:041070:1203, расположенный по ул. Тюленина в городе Новосибирске.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве (том 2, л.д. 15-17) возражал против удовлетворения требований ссылаясь на то, что условие о размере арендной платы является согласованным условием договора и подлежит изменению лишь в случае, предусмотренном пунктом 2.2 Договора – в соответствии с уровнем инфляции, иные же изменения условий Договора в одностороннем порядке Договором не предусмотрены. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 05.12.2017 №129965а (том 1 л.д.12-15), сроком действия с 05.12.2017 по 05.12.2020, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041070:1203, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 2 832 кв.м. Договор аренды в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации.

Согласно пункту 2.1 Договора размер годовой арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 106 800 рублей или 8 900 рублей ежемесячно.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы утверждены постановлением администрации Новосибирской области от 10.6.2015 №219-П.

Из отчета об оценке от 25.10.2017 №14339, подготовленного ООО «Абсолют» (том 1 л.д.17-38), следует, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 1 068 000 рублей.

Ссылаясь на то, что в пункте 2.1 Договора была допущена техническая ошибка, в связи с чем за период с 01.11.2017 по 31.05.2021 размер арендных платежей за земельный участок составил всего 411 639 рублей 42 копейки, что на 3 704 754 рубля 70 копеек меньше установленного отчетом об оценке, истец направил ответчику уведомление №31/2-3304 с требованием оплатить доначисленную сумму арендной платы за земельный участок в размере 3 704 754 рублей 70 копеек в срок до 27.06.2021, а также подписать приложенный к уведомлению проект дополнительного соглашения №2 к Договору. В случае неисполнения указанных требований, ответчику предложено в срок до 01.07.2021 расторгнуть договор.

Ответчик в добровольном порядке требования истца не исполнил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств того, что ответчик был ознакомлен с отчетом об оценке от 25.10.2017 №14339, истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости аренды спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта от 01.12.2021 (том 1 л.д. 97-115) рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 54:35:041070:1203, площадью 2832 кв.м, расположенного по адресу: город Новосибирск, Калининский район, улица Тюленина, по состоянию на 23.10.2017 в год составляет 1 031 000 рублей.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований истца в заявленном размере, заявил о применении срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2017 по 31.05.2017.

Проверив заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части, при этом исходит из следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрен обязательный претензионный порядок по гражданско-правовым спорам о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров. Такие споры могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Таким образом, по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Учитывая даты направления досудебного уведомления (27.05.2021), обращения в суд с иском (19.08.2021), установленный законом срок на соблюдение претензионного порядка, суд пришел к выводу о начале течения срока исковой давности с 19.07.2018.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, с учетом периодов образования задолженности, предъявленной ко взысканию, срок исковой давности не пропущен по платежам, начиная с июля 2018 года.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах требование о взыскании арендных платежей за период с 01.11.2017 по 30.06.2018 удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, удовлетворению подлежит требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 978 478 рублей 87 копеек за период с 01.07.2018 года по 31.05.2021. В остальной части требования о взыскании задолженности следует отказать.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в ином размере ввиду согласованности сторонами условия договора о размере годовой арендной платы 106 800 рублей подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, статье 65 ЗК РФ и пункту 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, установленного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Доказательств того, что рыночная стоимость права аренды земельного участка на дату заключения договора составляла 106 800 рублей, материалы настоящего дела не содержат. Напротив, из представленного в материалы дела ранее заключенного между сторонами договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 15.09.2016 №125736а, предметом которого также являлся земельный участок с кадастровым номером 54:35:041070:1203, следует, что размер годовой арендной платы по договору установлен на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 021 328 рублей 02 копейки или 85 110 рублей 67 копеек ежемесячно (пункт 2.1 договора), а, следовательно, ответчик при заключении договора не мог не понимать, что истцом допущена ошибка при составлении договора аренды земельного участка для размещения нестационарного объекта от 05.12.2017 №129965а, и указанный в договоре размер арендной платы не является рыночной стоимостью права аренды земельного участка.

Требование истца о расторжении договора суд находит не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Между тем, доказательств того, что ответчиком не производилась оплата по договору, истцом в материалы дела не представлено: в ходе судебного разбирательства истец подтвердил, что арендная плата, исходя из размера 106 800 рублей в год, ответчиком вносилась; при этом спор по размеру арендной платы, обоснованности требования истца о взыскании арендной платы в ином размере разрешен судом только в рамках настоящего дела.

В связи с чем, требование истца о расторжении договора удовлетворению не подлежит, как следствие, требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок подлежит оставлению без удовлетворения.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Судебные расходы по оплате судебной экспертизы подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить в части.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу мэрии города Новосибирска задолженность в размере 2 978 478 рублей 87 копеек, расходы по проведению судебной экспертизы в размере 16 722 рублей 95 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 34 124 рублей.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и бизнес-планирование» с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в размере 20 000 рублей за проведение судебной экспертизы.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова