Решение от 24 мая 2018 г. по делу № А32-55571/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-55571/2017
г. Краснодар
24 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.05.2018.

Полный текст решения изготовлен 24.05.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волготрарсгаз – Ейск» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353680, <...> (далее – истец, ООО «АФ «Волготрансгаз-Ейск», общество)

к администрации муниципального образования Ейский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353680, <...> (далее – ответчик, администрация района)

о понуждении заключить договор в редакции протокола разногласий

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности; ФИО3 – директор, паспорт

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о заключении с администрацией договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:08:1001000:32 на условиях проекта договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:08:1001000:32, находящегося в государственной собственности № 14 от 30.10.2017 в редакции протокола разногласий от 08.11.2017.

Исковые требования мотивированы тем, что выкупная цена должна составлять 20 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв в материалы дела не представил.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между администрацией района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2000 № 21, согласно пункта 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 219 га.

Дополнительным соглашением от 20.05.2003 N 1 изменен номер договора на номер № 0800000270, а также уточнена площадь спорного земельного участка 391 га.

Дополнительным соглашением от 20.10.2005 № 2 уточнена площадь земельного участка до 2 345 210,21 кв. м, земельному участку присвоена кадастровый номер № 23:08:1001000:32. Согласно пункту 7.2 дополнительного соглашения от 20.10.2005 договор действует до 30.09.2009.

Дополнительным соглашением от 22.12.2009 № 3 продлен срок действия договора до 22.12.2014. Дополнительное соглашение № 3 зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службе Краснодарского края, о чем имеется отметка регистрирующего органа 10.03.2010 № 23-23-20/005/2010-322.

Письмом от 02.12.2014 № 240 администрация района изъявила волю на продолжение арендных отношений с обществом в отношении спорного земельного участка в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С целью приобретения спорного земельного участка в собственность общество 07 июля 2016 года обратилось в администрацию Копанского сельского поселения Ейского района (далее – администрация сельского поселения). Письмом от 05.08.2016 № 02-433/16-53 обществу отказано в выкупе спорного земельного участка, в связи с истечением срока действия договора 22.12.2014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2017 по делу №А32-32991/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 01.08.2017, отказ администрации сельского поселения от 05.08.2016 № 02-433/16-53 в предоставлении в собственность ООО «АФ «Волготрансгаз-Ейск» земельного участка с кадастровым номером 23:08:1001000:32 площадью 2 345 210,21 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Копанской с/о, секция 1- 45, контур 23,24,25,20, признан незаконным как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. На администрацию района возложена обязанность в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:08:1001000:32.

07 ноября 2017 года в адрес общества поступил проект договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 23:08:1001000:32, находящегося в государственной собственности № 14 от 30.10.2017 (далее – проект договора).

Согласно пунктов 2.1 и 2.2 проекта договора выкупная стоимость спорного земельного участка установлена в размере 60% от кадастровой стоимости и составляет 19 186 671,29 рублей.

Не согласившись с размером выкупной стоимости спорного земельного участка, истец, ссылаясь на то, что спорным земельным участок находится в пользовании общества более 15 лет, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 08.11.2017, указав цену земельного участка равную 20% от кадастровой стоимости.

Письмом от 07.12.2017 администрация района отказала в подписании протокола разногласий.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

В силу того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2017 по делу №А32-32991/2016 на ответчика возложена обязанность заключить договор, преддоговорный спор сторон подлежит разрешению с учетом правил статей 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно части 4 статьи 21 Закона № 532-КЗ земельные участки в случае, указанном в абзаце пятом части второй настоящей статьи, а также в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 2.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226, в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

- за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков;

- в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

- в случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

- в случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

- в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене.

Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного суда РФ от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738. При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды (аналогичная правовая позиция высказана по делу № А32-1940/2015, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2016).

В указанной категории дел юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Как указано выше, между администрацией района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 12.07.2000 № 21, согласно пункта 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 219 га.

Дополнительным соглашением от 20.05.2003 N 1 изменен номер договора на номер № 0800000270, а также уточнена площадь спорного земельного участка 391 га.

Дополнительным соглашением от 20.10.2005 № 2 уточнена площадь земельного участка до 2 345 210,21 кв. м, земельному участку присвоена кадастровый номер № 23:08:1001000:32. Согласно пункту 7.2 дополнительного соглашения от 20.10.2005 договор действует до 30.09.2009.

Дополнительным соглашением от 22.12.2009 № 3 продлен срок действия договора до 22.12.2014. Дополнительное соглашение № 3 зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службе Краснодарского края, о чем имеется отметка регистрирующего органа 10.03.2010 № 23-23-20/005/2010-322.

Письмом от 02.12.2014 № 240 администрация района изъявила волю на продолжение арендных отношений с обществом в отношении спорного земельного участка в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание позицию судов, высказанную в рамках дела №А32-32991/2016, суд приходит к выводу, что истец использует спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением с 2000 года. Следовательно, на момент обращения общества с заявлением о выкупе (07 июля 2016 года) истец владел спорным земельным участком свыше 15 лет.

В силу того, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 31 977 785,49 рублей, выкупная цена составляет 6 395 557,10 рублей (20% от кадастровой стоимости).

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 № 1340/07 по делу № А63-3233/05.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорные пункты 2.1 и 2.2 договора купли – продажи необходимо изложить в редакции истца.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на администрацию района возложена обязанность по возмещению обществу 6 000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 41, 49, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Обязать администрацию муниципального образования Ейский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ейск, заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волготрарсгаз – Ейск» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ейск договор купли – продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности от 30.10.2017 №14, изложив пункты 2.1 и 2.2. в следующей редакции:

пункт 2.1: «Продавец продает, а покупатель покупает Земельный участок за цену 6 395 557,10 (шесть миллионов триста девяносто пять тысяч пятьсот пятьдесят семь рублей 10 копеек)»;

пункт 2.2: «Цена выкупа Участка определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О внесении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьей 21 Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли – продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края», равна 20 процентам кадастровой стоимости (31 977 785,49 руб.) земельного участка, что составляет 6 395 557,10 (шесть миллионов триста девяносто пять тысяч пятьсот пятьдесят семь рублей 10 копеек).

При расчете цены выкупа Участка срок аренды установлен с 12 июля 2000 года (дата заключения договора аренды от 12 июля 2000 года № 0800000270) до 30 октября 2017 года (дата заключения настоящего договора)».

Взыскать с администрации муниципального образования Ейский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ейск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волготрарсгаз – Ейск» (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> 000,00 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко