Решение от 30 марта 2022 г. по делу № А63-8758/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-8758/2021
г. Ставрополь
30 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 марта 2022 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьиСиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск», город Кисловодск, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Курортные Товары», город Кисловодск, ОГРН <***>,

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителя от истца – ФИО2 по доверенности от 12.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск», город Кисловодск обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Курортные Товары», город Кисловодск, о взыскании задолженности по арендной плате (в том числе исчисленной за время просрочки в возврате арендованного имущества в порядке статьи 622 ГК РФ) по договору аренды № 82/2019-К от 01.01.2019, возобновленному на тех же условиях на неопределенный срок и расторгнутому арендодателем с 01.08.2020 года, частично за декабрь 2019 года, полностью за февраль 2020 года, частично за март 2020 года, полностью за апрель-декабрь 2020 года, январь-февраль 2021 года, с 01.03.2021 по 25.03.2021 в размере 4 974 895 рублей.

Определением от 08.02.2022 судебное заседание по делу отложено на 23.03.2022.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, указал на возможность рассмотрения настоящего спора по существу в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.02.2011 № 26-АЗ 257666, ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» является собственником нежилых помещений 1, 2, 12, 13, 18, 21-29, 34-96, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 26:34:020217:36, по адресу: <...>, что подтверждается записью о регистрации от 21.02.2011 № 26-26-15/009/2011-082 в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Между ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» (арендодатель) и ООО «Курортные товары» 01.01.2019 был заключен договор № 82/2019-К аренды нежилых помещений №№ 1, 2, 25-29 на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:36, расположенного в <...>.

Согласно п. 3.1. договора арендная плата составляет в месяц 329 144 руб., в том числе НДС 54 857 руб. 33 коп. в месяц, за 1 кв.м. в месяц 2 096 руб. 46 коп., в том числе НДС 20% 349 руб. 41 коп. В расчет арендной платы входит возмещение затрат арендодателя по коммунальным платежам.

Арендная плата оплачивается арендатором в размере, предусмотренном п. 3.1. настоящего договора в срок до 05 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 3.2. договора).

Срок действия договора установлен пунктом 4.1 договора с 01.01.2019 по 29.12.2019.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено право досрочного расторжения, по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации, либо по соглашению сторон.

По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений от 01.01.2019 указанные помещения были переданы арендатору во временное пользование.

Пунктом 2.3.8 договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К установлена обязанность арендатора по окончании срока аренды возвратить арендодателю арендуемое имущество в исправном состоянии в срок не позднее даты окончания срока аренды (расторжения, прекращения договора) по акту приема передачи.

ООО «Курортные товары» 13.01.2019 обратилось к ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» с письмом № 1/1-я, в котором арендатор просил считать договор аренды помещений площадью 157 кв.м, расположенных на первом этаже нежилого здания с кадастровым номером 26:34:020217:36, по адресу: <...>, заключенным на неопределенный срок на условиях последнего действующего в 2019 году договора аренды № 82/2019-К.

По состоянию на 17.01.2020 (дата получения ООО «Курортное Управление» (Холдинг) арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, являющимся предметом аренды по договору аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, срок аренды по которому истек с 30.12.2019, письменные возражения арендатором заявлены не были.

ООО «Курортные товары» в письмах от 10.02.2020 и от 20.02.2020 обращалось к истцу с предложением о внесении изменений в договор № 82/2019-К и заключении дополнительного соглашения к нему.

В ответ на указанное обращение ООО «Курортное Управление» (Холдинг) г. Кисловодск» в письме от 27.02.2020 № 01-11/126 уведомило ООО «Курортные товары» об отклонении предложений о внесении изменений в договор от 01.01.2019 № 82/2019-К, об отказе с 01.08.2020 от его исполнения, расторжении с указанной даты и обязаниии не позднее 31.07.2020 освободить недвижимое имущество.

Фактически помещения были освобождены арендатором 25.03.2021 года.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2020 по делу № А63-10535/2020 были установлены фактические обстоятельства взаимоотношений ООО «Курортное Управление» (Холдинг)» и ООО «Курортные Товары», а именно было установлено возобновление договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.; установлено прекращение с 01.08.2020 действия договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок в связи с отказом арендодателя (ООО «Курортное Управление» (Холдинг)от исполнения данного договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ; установлены отсутствие обращения арендатора за снижением размера арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, законность исчисления арендодателем арендной платы по договору и ее установление в сумме 329 144 руб. в месяц, отклонение арендатором предложения арендодателя о предоставлении отсрочки по арендной плате на условиях, установленных действующим законодательством; установлена необходимость уплаты арендатором налога на добавленную стоимость в составе арендной платы и отсутствие правовых оснований для снижения арендной платы до размера 274 286 руб. 67 коп.; установлена невозможность включения дополнительных условий (внесения изменений) в возобновленный на тех же условиях договор аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К в связи с прекращением его (договора) действия.

Истец указывает, что договор аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К прекратил свое действие с 01.08.2020, однако ответчик использовал вышеуказанные арендованные помещения и фактически возвратил указанные помещения арендатору ООО «Курортное Управление» (Холдинг)» 25.03.2021, в связи с чем арендная плата подлежит начислению за период с 01.01.2019 по 25.03.2021 (дата фактического освобождения помещения) из расчета 329 144 руб. в месяц.

Таким образом, как указывает истец, ответчик ООО «Курортные товары» имеет задолженность перед истцом по арендной плате по договору аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К в сумме 4 974 895 руб.

ООО «Курортное Управление» (Холдинг)» в адрес ответчика ООО «Курортные товары» была направлена претензия от 22.04.2021 № 01-11/212 с предложением погасить образовавшуюся задолженность, однако требования претензии исполнены не были, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Материалами дела подтверждается, что во исполнение условий договоров истец передал во временное владение и пользование ответчику арендованные помещения на основании акта приема-передачи от 01.01.2019.

В свою очередь ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 4 974 895 руб.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Как видно из материалов дела срок действия договора аренды был установлен пунктом 4.1 договора с 01.01.2019 по 29.12.2019.

По истечении срока действия договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (уведомление ООО «Курортные товары» от 13.01.2020).

Письмом от 27.02.2020 № 01-11/126 ООО «Курортное Управление» (Холдинг)» уведомило ООО «Курортные товары» об отказе от договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К и его расторжении с 01.08.2020.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2020 по делу № А63-10535/2020, оставленным в силе Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2021, было также установлено возобновление договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлено, что договор аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К прекратил свое действие с 01.08.2020 на основании одностороннего отказа ООО «Курортное Управление» (Холдинг)» от договора, выраженного в письме от 27.02.2020 № 01-11/126 и полученного ответчиком 04.03.2020, право на который предусмотрено в пункте 4.3 заключенного сторонами договора аренды, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлена законность исчисления арендодателем арендной платы по договору и ее установление в сумме 329 144 руб. в месяц.

Вместе с тем ответчик продолжал использовать арендованные помещения и 25.03.2021 года на основании акта приема-передачи (возврата) нежилых помещений по решению Арбитражного суда Ставропольского края по делу от 29.12.2020 по делу № А63-10535/2020 арендодателю ООО «Курортное Управление» (Холдинг)» были возвращены указанные арендованные помещения.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, 31.07.2020 арендатором имущество арендодателю возвращено не было (помещение освобождено арендатором ООО «Курортные товары» 25.03.2021) арендная плата по договору аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, возобновленному на тех же условиях на неопределенный срок и расторгнутого арендодателем с 01.08.2020, подлежит оплате ООО «Курортные товары» в сумме 4 974 895 руб. за период с 01.01.2019 по 25.03.2021 года.

Поскольку ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств погашения задолженности, то требование истца о взыскании основного долга в сумме 4 974 895 руб. за период с 01.01.2019 по 25.03.2021 года заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что у ООО «Курортные товары» отсутствует задолженность по арендной плате за период с 25.12.2020 по 25.03.2021 в связи с тем, что ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» не выполнил лежащие на нем обязательства по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, обесточив 25.12.2021 арендуемые помещения, в силу чего ООО «Курортные товары» вправе были приостановить исполнение встречного обязательства по договору арены, судом отклоняется на основании следующего.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2020 по делу № А63-10535/2020, оставленным без изменений постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2021, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.07.2021, установлены фактические обстоятельства взаимоотношений между ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» и ООО «Курортные товары», а именно: установлено возобновление договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок;установлено прекращение с 01.08.2020 договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с отказом арендодателя от исполнения данного договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ (сам отказ признан данным решением законным); установлены отсутствие обращения арендатора за снижением размера арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, законность исчисления арендодателем размера арендной платы по договору и её установление в сумме 329 144 руб. в месяц, отклонение арендатором предложения арендодателя о предоставлении отсрочки по арендной плате на условиях, установленных действующим законодательством; установлена необходимость уплаты арендатором налога на добавленную стоимость в составе арендной платы и отсутствие правовых оснований для снижения арендной платы до размера 274 286 руб. 67 коп. (до налогообложения НДС); установлена невозможность включения дополнительных условий (внесения изменений) в возобновленный на тех же условиях договор аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К в связи с прекращением его действия.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Поскольку сторонами по делу № А63-10535/2020 являлись ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» и ООО «Курортные товары», обстоятельства заключения, исполнения, возобновления и расторжения договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К не подлежат доказыванию.

Принимая во внимание вышеизложенное, размер арендной платы исчисляется согласно пункту 3.1 договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К и составляет 329 144 руб. в месяц, в том числе НДС 20% 54 857 руб. 33 коп. и корректировке на основании вступившего в законную силу судебного акта не подлежит.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К.

Согласно пункту 3.2 договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, арендная плата должна уплачиваться арендатором в размере, предусмотренном пунктом 3.1 данного договора, в срок до 05 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Как указано выше, арбитражными судами по делу № А63-10535/2020 установлено прекращение с 01.08.2020 договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, следовательно, с указанной даты арендодатель не имеет обязанностей перед арендатором по указанному договору, поскольку пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным, а в соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В то же время законом предусмотрено специальное (иное) правило в части обязанности арендатора уплатить арендную плату при несвоевременном возврате арендованного имущества, а именно, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку 31.07.2020 арендатором ООО «Курортные товары» имущество арендодателю возвращено не было (фактически помещение освобождено арендатором 25.03.2021), арендная плата по договору аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К, возобновленному на тех же условиях на неопределенный срок и расторгнутого арендодателем с 01.08.2020 начислена за период с 01.01.2019 по 25.03.2021 (с даты заключения по дату фактического освобождения помещения арендатором) из расчета 329 144 руб. в месяц.

Поскольку в силу расторжения договора аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К с 01.08.2020 года арендодатель не имеет обязанности перед арендатором ООО «Курортные товары» по предоставлению помещения, отвечающего условиям названного договора, ООО «Курортные товары» не вправе приостанавливать со ссылкой на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение своей обязанности по уплате арендной платы (в том числе исчисленной за время просрочки в возврате арендованного имущества в порядке ст. 622 ГК РФ по дату фактического возврата имущества из аренды (25.03.2021)).

Довод ответчика о том, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за период с 28.03.2020 по 15.06.2020, в связи с введенными в Российской Федерации и Ставропольском крае ограничительными мерами, связанными с распространением новой коронавирусной инфекции COVTD-19, в силу которых, как считает ответчик, со ссылкой на пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации он освобожден от ответственности за неисполнение обязательств, со ссылкой на пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации освобожден от исполнения обязательства по уплате арендной платы полностью, со ссылкой на пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, судом отклоняется на основании следующего.

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В рамках дела № А63-8758/2021 ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» не заявлялось требований о привлечении ООО «Курортные товары» к ответственности за нарушение обязательства по уплате арендной платы, истцом не заявлялись требования о взыскании неустойки, пени, процентов.

Таким образом, указанная норма пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации не применима.

Пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Если указанные выше обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании статей 416 и 417 ГК РФ («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) со ссылкой на пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Судом установлено, что поскольку после отмены ограничительных мероприятий торговая деятельность ООО «Курортные товары» была продолжена, введенные ограничительные меры, связанные с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) не создали для ООО «Курортные товары» постоянную (неустранимую) невозможность исполнения обязательства по уплате арендной платы, следовательно, основания для прекращения данного обязательства на основании пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательство (Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

Таким образом, необходимым условием для снижения размера арендной платы в связи с невозможностью использования арендуемого имущества из-за ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) является обращение арендатора к арендодателю за снижением размера арендной платы по указанному основанию (требование), документом, оформляющим указанное снижение является дополнительное соглашение, которое должно было быть оформлено (заключено) в течение 2020 года, а в случае недостижения соглашения по вопросу снижения размера арендной платы арендатору предоставляются дополнительные гарантии в виде возможности отказаться от договора аренды.

Из материалов дела видно, что ООО «Курортные товары» не обращалось к истцу ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» за снижением размера арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного имущества из-за введенных ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (указанное ответчиком его письмо от 18.05.2020 № 4/20-Ф не может быть расценено в качестве такового обращения (требования), поскольку содержало предложение о предоставлении отсрочки, а не о снижении размера арендной платы), в то время как внесение изменений в договор аренды от 01.01.2019 № 82/2019-К в части снижения размера арендной платы уже не возможно не только в силу того, что 2020-й год истёк, и в силу расторжения указанного договора с 01.08.2020, что также установлено вышеуказанными вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-10535/2020.

Суд также отклоняет доводы ответчика о том, что у истца отсутствует право требовать оплату арендной платы за период действия в Ставропольском крае ограничительных и иных мероприятий по снижению рисков распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), на основании следующего.

Как и указано выше, согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-10535/2020 было установлено, что арендатор не представил доказательств обращения к арендодателю с требованием о снижении арендной платы в связи с невозможностью использования имущества, а также то, что поскольку договор аренды прекращен, отсутствуют основания для обязания ООО «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск» подписать дополнительное соглашение к этому договору об отсрочке арендной платы с учетом того, что арендодатель после снятия ограничительных мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции направлял арендатору аналогичное предложение, от которого последний отказался.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.07.2021 по делу № А63-10535/2020 указано, с какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными требованиями (пункт 6 требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, Президиум Верховного Суда РФ указал, что документом, оформляющим предоставление отсрочки, является дополнительное соглашение к договору аренды, в случае отсутствия дополнительного соглашения - решение суда о понуждении к заключению дополнительного соглашения, негативные последствия для арендодателя в виде безусловного применения отсрочки наступают в двух случаях: необоснованного уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки либо в случае, когда арендодатель не проинформировал арендатора о праве на отсрочку.

Вместе с тем, судебными актами по делу № А63-10535/2020 ООО «Курортные товары» отказано в понуждении к заключению дополнительного соглашения, а также была установлена готовность ООО «Курортное управление (холдинг) г.Кисловодск» к заключению дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей на условиях, установленных «Требованиями к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, однако установлен и отказ ООО «Курортные товары» от заключения такового соглашения, установлено информирование арендодателем ООО «Курортное управление (холдинг) г.Кисловодск» арендатора - ООО «Курортные товары» о возможности предоставления отсрочки в уплате арендных платежей путем заключения дополнительного соглашения, поскольку проект дополнительного соглашения был направлен ООО «Курортное управление (холдинг) г.Кисловодск» в адрес ООО «Курортные товары» вместе с сопроводительным письмом от 10.07.2020 № 01-11/428, в котором ООО «Курортное управление (холдинг) г.Кисловодск» указало на возможность предоставления отсрочки на условиях, установленных Требованиями № 439.

Таким образом, принимая во внимания разъяснения, содержащиеся в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденными Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.04.2020 и фактические обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-10535/2020, негативные последствия для арендодателя не наступают, арендодатель не может считаться предоставившим арендатору ООО «Курортные товары» отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований № 439.

Соответственно, суд отклоняет возражения ООО «Курортные товары» в части подлежащей взысканию арендной платы по мотиву предоставления отсрочки в её уплате.

В «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденными Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.04.2020 указано, что в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций») решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, Президиум Верховного Суда РФ указал, что снижение размера арендной платы производится по обращению (требованию) арендатора, документом, оформляющим снижение является дополнительное соглашение к договору аренды, либо решение суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы, негативное для арендодателя последствие в виде безусловного снижения арендной платы допускается в случае необоснованного уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

Вместе с тем, как и указано выше, арбитражными судами в деле № А63-10535/2020 установлено отсутствие обращения арендатора ООО «Курортные товары» к арендодателю за снижением размера арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного имущества из-за введенных ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVTD-19), в силу чего отсутствует соответствующее дополнительное соглашение. При этом отсутствие обращения арендатора исключает уклонение арендодателя от заключения такового дополнительного соглашения, в то время как решение суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы также отсутствует.

Соответственно, возражения ООО «Курортные товары» в части подлежащей взысканию арендной платы по мотиву снижения размера арендной платы, также подлежат отклонению.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск», город Кисловодск, ОГРН <***>, удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортные Товары», город Кисловодск, ОГРН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г. Кисловодск», город Кисловодск, ОГРН <***>, основной долг в сумме 4 974 895 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 47 874 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И. В. Сиротин