Постановление от 9 февраля 2026 г. ФАС ДО (ФАС Дальневосточного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4583/2025
10 февраля 2026 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Пономаревой Г.Х.

при участии:

от ООО «ИК Гарант строй»: ФИО2, директор общества (выписка из ЕГРЮЛ); ФИО3, представитель по доверенности от 12.01.2026 № 1

от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края: представитель не явился

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2025

по делу № А51-3052/2025 Арбитражного суда Приморского края

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант строй»

о взыскании задолженности по договору аренды; о расторжении договора аренды; об освобождении земельного участка

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690110, <...>; далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690063, <...>; далее – ООО «ИК Гарант строй», общество) о взыскании 101 097 руб. 03 коп. задолженности по арендным платежам за период 01.12.2023 по 30.09.2024, о расторжении договора аренды от 16.10.2020 № 295-ПК земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5591, о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением суда от 19.05.2025 требования Министерства удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2025 названое решение от 19.05.2025 изменено – расторгнут договор аренды земельного участка от 16.10.2020 № 295-ПК, на общество возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5591 и возвратить его по акту приема-передачи Министерству в течение 10 дней с даты принятия постановления; в удовлетворении остальной части требований о взыскании основного долга – отказано.

В кассационной жалобе ООО «ИК Гарант Строй» выражает несогласие с состоявшимися по делу решением от 19.05.2025 и апелляционным постановлением от 21.10.2025 в части расторжения договора аренды, считает их незаконными, необоснованными и подлежащими отмене. Заявитель настаивает на отсутствии существенных нарушений спорного договора, что исключает возможность его расторжения с точки зрения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11). Отмечает, что в ходе рассмотрения спора обществом представлены документы, свидетельствующие в частности об объективной невозможности использования спорного земельного участка.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемое апелляционное постановление без изменения как законное и обоснованное.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы поданной жалобы и дали необходимые пояснения по обстоятельствам спора, в том числе указали на отсутствие до настоящего времени технической возможности подключения запланированного к строительству объекта к централизованным сетям водоснабжения.

Представитель Министерства, несмотря на удовлетворенное судом округа ходатайство и предоставленную техническую возможность, в назначенное время к веб-конференции надлежащее подключение не обеспечил по независящей от суда причине, ходатайства об отложении судебного заседания не представил, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие указанного лица с учетом положений части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого апелляционного постановления (которым изменено принятое по делу решение суда первой инстанции), Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены или изменения.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, между Министерством (арендодатель) и ООО «ИК Гарант строй» (арендатор) на срок по 30.12.2059 заключен договор аренды от 16.10.2020 № 295-ПК, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5591, площадью 5 546 кв.м из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», предоставленный для использования в целях реализации проекта «Строительство жилых домов, в том числе блокированного типа и иных зданий и сооружений».

В силу пункта 3.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием.

Договор может быть расторгнут на основании и в порядке, установленном действующим законодательством (пункт 5.3 договора).

В пункте 5.4 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения в случаях использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере, установленном договором, в течение двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий договора и требований действующего законодательства; расторжения соглашения об осуществлении деятельности от 30.12.2016 № СПВ117/16.

По результатам проведенного специалистами КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» в присутствии генерального директора общества осмотра спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5591 составлен акт от 15.12.2023 проверки целевого использования и сохранности недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края, в котором отражено, что данный участок фактически арендатором не используется, объекты капитального строительства не выявлены, сведения о наличии неучтенных объектов отсутствуют. В границах участка расположены следующие объекты: деревья и кустарники, насыпь камней, ручей, откосы, автомобильные покрышки, расчищенная площадка под стоянку на два машиноместа, автотранспорт (собственники ТС не установлены), строительный и бытовой мусор, участок не расчищен от древесной и кустарниковой растительности, не огорожен.

С учетом установленных обстоятельств, а также принимая во внимание наличие у общества задолженности по спорному договору, Министерство направило в адрес последнего предупреждение от 22.10.2024 № 20/12128 о необходимости надлежащего исполнения обязательств с уведомлением о расторжении договора аренды.

Актом осмотра от 19.03.2025 подтверждено, что выявленные ранее нарушения арендатором не устранены, спорный участок для строительства не используется.

Неисполнение требований арендодателя и уклонение общества от расторжения договора послужили основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с рассматриваемым иском, обоснованным существенным нарушением обществом условий договора, выразившемся в неисполнении обязанностей по внесению арендной платы и использованию земельного участка по целевому назначению.

Рассматривая возникший спор, суды как первой, так и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 12, 450, 607, 619 ГК РФ, статей 22, 45, 46 Земельного кодекса РФ, разъяснениями приведенными в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11, и исходили из доказанности Министерством факта существенного нарушения ответчиком условий договора и, как следствие, о наличии правовых оснований для его расторжения в судебном порядке.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 11, предусмотрено специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, согласно которому арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное и не устраненное добровольно нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

К таким специальным основаниям, в частности, относится использование земельного участка не по целевому назначению (абзац 1 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ) и неиспользование земельного участка, предназначенного в том числе для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ).

Как указывал Конституционный Суд РФ, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 06.10.2015 № 2317-О).

Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе РФ право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), – оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора – арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 № 2485-О).

В данном случае судами на основе соответствующей статье 71 АПК РФ оценки имеющихся в деле доказательств сделаны обоснованные и мотивированные выводы о том, что спорный земельный участок был предоставлен арендатору в долгосрочную аренду (на срок по 30.12.2059) для строительства многоэтажной жилой застройки, однако до настоящего времени на этом участке арендатором так и не начато возведение указанного объекта, признаков производства подготовительных или строительных работ в результате осмотра участка специалистами КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» не выявлено.

При этом относимых и допустимых доказательств объективной невозможности использовании земельного участка судами в ходе рассмотрения спора не выявлено.

Обстоятельств непреодолимой силы, то есть наступление которых не зависело от воли или действий самого ответчика (пункт 3 статьи 401 ГК РФ и пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»), объективно препятствующих началу строительства в течение трех лет, в данном случае также не имелось.


Вопреки доводам ответчика, судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка дополнительно представленным им в дело доказательствам, в том числе градостроительному плану земельного участка, договору от 28.05.2023 о разработке проекта зон охраны объекта культурного наследия федерального значения, проекту зон охраны культурного наследия от 2023 года, счету на оплату от 07.11.2023 и акту от 07.11.2023 об оказанных услугах по названному договору, договору о подключении к системам центрального водоотведения, письмам КГУП «Приморский водоканал» о невозможности выдачи технических условий на водоснабжение, ответу КГУП «Приморский водоканал» от 17.06.2021 о согласовании мероприятий по водоснабжению в целях получения технических условий, письму МУПВ «ВПЭС» от 03.05.2023 о невозможности подключения к электрическим сетям.

Апелляционный суд мотивированно не принял названные документы в качестве подтверждения факта надлежащего использования спорного земельного участка для целей строительства, отметив, что реализованные обществом мероприятия таковыми не являются и не относятся к мероприятиям, необходимым для освоения участка, время проведения которых не подлежит включению в трехлетний период неиспользования земельного участка для целей строительства по смыслу абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ.

Указанные обстоятельства, приведенные заявителем также в обоснование кассационной жалобы, не носят форс-мажорного характера и не связаны с неправомерными действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти или подведомственных им организаций, должностных лиц.

Таким образом, материалами дела подтверждено и обществом не опровергнуто, что обязанность, предусмотренная пунктом 3.4.3 договора аренды, до настоящего времени им не исполнена, земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступал.

Как пояснили представители общества в судебном заседании, проектная документация до настоящего времени не разработана, разрешение на строительство не получено.

Отсутствие в договоре аренды или в инвестиционном соглашении с обществом, как резидентом свободного порта Владивосток, конкретных периодов строительства, не исключает применения императивных положений статьи 45 Земельного кодекса РФ.

Установив, что на протяжении всего срока действия указанного договора (в течение почти пяти лет) арендатором не были приняты достаточные и возможные меры для начала освоения участка и проведения строительных работ, в том числе после направления арендодателем предупреждения, суды пришли к правомерному выводу о наличии предусмотренных статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ оснований для удовлетворения требований Министерства.

Погашение ответчиком в ходе рассмотрения настоящего спора задолженности по арендной плате не влияет на указанные выводы судов о необходимости расторжения спорного договора ввиду длительного неиспользования арендатором земельного участка по его целевому назначению.

С учетом установленного, а также принимая во внимание соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, суды признали предъявленные истцом требования о расторжении спорного договора аренды и соответственно производные от него требования о возврате земельного участка (статья 622 ГК РФ) законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.


Доводы кассационной жалобы направлены исключительно на переоценку установленных апелляционным судом фактических обстоятельств спора и имеющихся в деле доказательств о существенности допущенных арендатором нарушений, что на стадии кассационного производства является недопустимым в силу норм главы 35 АПК РФ.

Иных доводов и аргументов, которые не были предметом проверки апелляционного суда, однако способны повлиять на итоговый результат рассмотрения настоящего спора, в кассационной жалобе не приведено.

Поскольку при принятии обжалуемого апелляционного постановления судом не допущено неправильного применения норм материального права, а также процессуальных нарушений, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы по приведенным в ней мотивам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2025 по делу № А51-3052/2025 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

Г.Х. Пономарева