Решение от 19 октября 2017 г. по делу № А40-159359/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-159359/17-122-1401
19 октября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2017 года Полный текст решения изготовлен 19 октября 2017 года

Арбитражный суд в составе: судьи Девицкой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1. с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «СоюзАгро» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 143409, <...>, дата регистрации: 06.10.2010)

к УФАС России по Московской области

о признании недействительным предупреждения от 19.05.17г. № 08-21/ПР17-17 при участии:

от заявителя – ФИО2, дов. от 08.06.2017 г. № б/н

от ответчика – ФИО3, дов. от 06.12.2016 г. № 02/СЕ/19032

УСТАНОВИЛ:

ООО «СоюзАгро» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к УФАС по Московской области о признании недействительным предупреждения от 19.05.17г. № 08-21/ПР17-17.

Заявитель в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей Заявителя и Ответчика, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или

должностное лицо.

Как следует из материалов дела, ООО «СоюзАГРО» (далее - заявитель, застройщик), имеющее в собственности земельный участок общей площадью 201100 кв.м по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Путилково (кадастровый номер 50:11:0020410:21), в периоде 2013 года по 2015 год осуществляло на этом участке деятельность по строительству жилых и нежилых объектов недвижимого имущества с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214-ФЗ), в том числе, строительство: 12- секционного многоквартирного жилого здания № 3 со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и двумя ИТП в составе 2-го этапа 2-ой очереди строительства многоэтажного жилого комплекса и объектов инфраструктуры (далее - корпус № 3) на основании разрешения на строительство от 17.11.2014 года № RU50505302-113/14-12, выданного Администрацией сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района Московской области; 20-22-х этажного 5-ти секционного многоквартирного жилого дома № 5 со встроенно- пристроенными помещениями общественного назначения и ИТП в составе 1 очереди строительства жилого комплекса с объектами социальной и инженерной инфраструктуры (далее - корпус № 5) на основании разрешения на строительство от 05.11.2013 года № RU50505302-098/13-12, выданного Администрацией сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района Московской области; 18-ти этажного 3-х секционного многоквартирного жилого дома № б с опорным пунктом связи, диспетчерской, ИТП и наружными сетями инженерно-технического обеспечения в составе 1 очереди строительства жилого комплекса с объектами социальной и инженерной инфраструктуры (далее - корпус № 6) на основании разрешения на строительство от 31.10.2013 года № RU50505302-095/13-12, выданного Администрацией сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района Московской области.

На территории указанного земельного участка возведен жилой комплекс «Новое Тушино», который включает в себя несколько корпусов жилых многоквартирных домов, подземные парковки, нежилые помещения, объекты социальной инфраструктуры, которые уже введены в эксплуатацию в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Юридическое подтверждение окончания строительства корпусов 3, 5,6 и их ввод в эксплуатацию подтверждается: Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.10.2016 года № RU50-10-6210-2016 (в отношении корпуса № 3), выданным Министерством строительного комплекса Московской области, Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.09.2015 года № RU50-10-2027-2015 (в отношении корпуса № 5), выданным Министерством строительного комплекса Московской области, Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 10.04.2015 года № RU50-10- 2015-220 (в отношении корпуса № 6), выданным Министерством строительного комплекса Московской области.

Постановлением Администрации Красногорского муниципального района Московской области от 21.10.2016 года № 2235/10 корпусу № 3 присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, <...>.

Постановлением Администрации Красногорского муниципального района Московской области от 12.10.2015 года № 1887/10 корпусу № 5 присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, <...>.

Постановлением Администрации Красногорского муниципального района Московской области от 22.05.2015 года № 732/5 корпусу № б присвоен адрес:

Российская Федерация, Московская область, Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, д. Путилково, ул. Новотушинская, д. 6.

Ответчиком 19 мая 2017 года вынесено предупреждение № 08-21/ПР17-17 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, что выразилось, по мнению антимонопольного органа, во введении в заблуждение на этапе строительства потребителей о площади квартир, а также их стоимости в многоквартирных домах № 3, 5, 5 по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи деревни Путилково.

Обжалуемое предупреждение возлагает на застройщика обязанность совершить конкретные действия – вернуть участникам долевого строительства разницу между первоначальной стоимостью квартир (согласно договору участия в долевом строительстве) и уточненной стоимостью квартир после завершения строительства в случае, если такая разница была оплачена. Антимонопольный орган счел, что ООО «СоюзАГРО» вводило в заблуждение потребителей относительно стоимости и площади квартир в домах № 3, 5, 6.

Полагая данное предупреждение незаконным, Заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд соглашается с позицией Заявителя, при этом исходит из следующего.

Вынесенное предупреждение по своей правовой природе является ненормативным правовым актом, поскольку содержит в себе адресованное обществу властное предписание органа власти о совершении ряда действий, отказ от которых влечет привлечение к ответственности за его неисполнение.

Ненормативный правовой акт, коим является оспариваемое предупреждение, должен содержать только законные требования, то есть на юридическое лицо могут быть возложены только такие обязанности, соблюдение которых основано на требованиях закона, а сами требования должны быть реально исполнимы.

Исполнимость предупреждения является основным требованием к данному виду ненормативного акта и одним из элементов его законности, поскольку предупреждение исходит от государственного органа, обладающего властными полномочиями, носит обязательный характер и для его исполнения устанавливается определенный срок, последствием нарушения которого служит возбуждение административного дела.

Следовательно, выданное предупреждение должно содержать законные требования, быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, четкие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения. При этом содержащиеся в предупреждении формулировки должны исключать возможность двоякого толкования; изложение должно быть кратким, четким, ясным, последовательным, доступным для понимания всеми лицами.

В то же время, оспариваемое предупреждение не соответствует требованиям пункта 4 статьи 39.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ № 135-ФЗ), и является неисполнимым ввиду отсутствия в нем конкретизации относительно того, кому конкретно, в каком размере и на основании какой нормы права необходимо осуществить исполнение (возврат денежных средств), то есть является неопределенным, не адресным.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что в действиях ООО "СоюзАГРО" отсутствуют нарушения антимонопольного законодательства, предусмотренного пп. 2, 4 ст. 14.2 ФЗ № 135-ФЗ, введение в заблуждение потребителей (участников долевого строительства) , поскольку лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве с ООО «СоюзАГРО», до подписания договоров получили от застройщика всю необходимую, полную, достоверную и удовлетворяющую участников информацию о реализуемом объекте, договоры участия в долевом строительстве прошли процедуру государственной регистрации и недействительными в установленном порядке не признавались.

В частности, заключая договоры участия в долевом строительстве, участники гарантировали: (п. 1.3.3 Договора) ознакомление с проектной деклараций на сайте застройщика: www.fsk-lider.ru.

В соответствии со ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Таким образом, информация о проекте строительства, включая количество в составе строящегося (создаваемого) многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир, гаражей), описание технических характеристик самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией доводилась до сведения участников как до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и эти сведения проверялись и контролировались уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (п. 2 ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ), так и в ходе строительства, поскольку обязанность актуализировать информацию в проектной декларации на сайте застройщика прямо установлена ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ.

То есть информация о площади квартир предоставлялась как в договоре, так и в проектной декларации.

По требованию участников в соответствии со п. 2 ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ им также предоставлялась проектная документация в отношении строительства каждого из корпусов, каких-либо претензий в адрес застройщика о непредоставлении такой информации от участников не предъявлялось.

Сторонами в предмете договоров были согласованы все проектные (предварительные) характеристики квартир с указанием секции, этажа, № квартиры на площадке, считая слева направо по часовой стрелке от выхода с лестничной клетки, номера квартиры по проекту, количества комнат, общей проектной площади, в кв.м. (включая площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов - с соответствующим понижающим коэффициентом) (Квартира, Объект, Объект долевого строительства).

В соответствии с п. 2.2 договора стороны согласовали, что адрес (как многоквартирного дома, так и Объекта), фактический номер, характеристики Объекта (в том числе - площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) могут быть уточнены после окончания строительства (создания) Многоквартирного дома и получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.

Уточнение площади Объекта производится после проведения обмеров многоквартирного дома органами технической инвентаризации, на основании данных организации, осуществляющей техническую инвентаризацию Многоквартирного дома.

В соответствии с абз. 3 п. 2.2 Договора стороны пришли к соглашению о том, что фактическая площадь Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном договором.

В силу п. 4.3 договора (по корпусу № 3 п. 4.6 договора) цена подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнения площади Объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию.

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: Разница в площади между площадью Объекта, установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию Многоквартирного дома и общей

проектной площадью Объекта, указанной в п. 2.1. Договора умножается на стоимость 1 кв.м., установленную в каждом конкретном договоре.

Таким образом, стороны при заключении договора находились в равных условиях, поскольку в случае уменьшения площади застройщик должен был бы вернуть сумму переплаты на указанных в договоре условиях.

Из буквального толкования условий договора следует, что, основываясь на положениях ст. 421 ГК России, стороны договорились о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства, исходя из которой производится компенсация затрат застройщика на строительство, будет установлена на основании данных технической инвентаризации. Данные, предоставленные органом технической инвентаризации, являются достаточным основанием для проведения окончательных взаиморасчетов по Договору.

Кадастровым инженером в отношении каждого из упомянутых корпусов были подготовлены Технические планы здания, содержащие технические и иные характеристики как здания в целом, так и каждого помещения, расположенного в жилом доме. В техническом плане здания отражена полная и надлежащая информация в отношении технических характеристик Объекта долевого строительства (номер, расположение на этаже, секции, площадь Квартиры, полученная по результатам строительства, поэтажный план, пр.). Данные технического плана предоставлялись участникам долевого строительства в виде удостоверенной выкопировки из технического плана при направлении уведомления на приемку, либо по запросу участника.

В силу ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей на дату проведения обмеров многоквартирного дома -ноябрь 2015 года) для целей технического и кадастрового учета вновь возведенных после 01.01.2013 объектов недвижимости применяется Технический план здания, выполненный кадастровым инженером.

Технические планы были подготовлены в соответствии с требованиями, предъявляемыми к техническим планам многоквартирных домов, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке».

Окончательный расчет (компенсация затрат застройщика на строительство) производился сторонами на основании данных, предоставленных кадастровым инженером в техническом плане, где были зафиксированы фактические площади завершенного строительством объекта долевого строительства.

На основании Технического плана здания и за счет застройщика осуществлен государственный кадастровый учет квартир. Данные кадастрового учета содержат в себе достоверные данные в отношении Квартиры, в предусмотренном законом порядке кем-либо не оспорены.

Участниками после приемки квартиры осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении квартир с теми техническими характеристиками, которые указаны в техническом плане (и кадастровом паспорте), а также добровольно, в соответствии с условиями заключенных договоров осуществлена доплата за увеличение площади.

Таким образом, в заключенных договорах предусмотрен перерасчет цены объекта долевого строительства в случае изменения его площади после окончания строительства по сравнению с проектной площадью, указанной в предмете договора, - стороны предусмотрели обстоятельства, при наступлении которых производится перерасчет размера цены договора, основания такого перерасчета, размер, порядок и сроки оплаты.

Вышеприведенные положения договора полностью соответствуют требованиям законодательства, а именно п. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ в соответствии с которой по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если

договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Более того, по исковым требованиям застройщика, рассмотренным судами общей юрисдикции, в пользу застройщика были взысканы денежные средства, составляющие цену договора, в связи с увеличением площади, решения вступили в законную силу.

С учетом изложенного, каких-либо достоверных доказательств тому, что участники были введены в заблуждение при заключении договора не представлено, а доводы о нарушении прав участников на получение необходимой и достоверной информации являются несостоятельными.

Таким образом, договоры содержат все необходимые и согласованные сторонами условия, регулирующие взаиморасчеты по оплате цены договора в связи с изменением фактической площади объекта долевого строительства, полученной в результате строительства, в сравнении с проектной расчетной площадью объекта, договоры недействительными судом не признавались.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основано, в том числе, на началах свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной зашиты.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из содержания вышеуказанных норм следует, что у гражданина было право расторгнуть договор участия в строительстве или потребовать соразмерного уменьшения цены договора. Исходя из действий гражданина, им было принято решение о принятии квартиры и уплате разницы между ориентировочной и окончательной ценой квартиры.

Учитывая, что в рассматриваемом случае, стороны предусмотрели возможность изменения цены договора, оговорили случаи и условия ее изменения, условия договора не ущемляют права участника долевого строительства.

Отсутствует введение в заблуждение, поскольку гражданин лично подписывал договор и имел возможность также посчитать общую площадь квартиры.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2006 года № 1812/06, антимонопольный орган не вправе вмешиваться в отношения сторон, если они носят гражданско-правовой характер и могут быть разрешены по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Учитывая изложенные положения содержащееся в оспариваемом предупреждении требование прекратить осуществление действий, которые, по мнению антимонопольного органа, содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, а именно: вернуть участникам долевого строительства разницу в стоимости жилья, нарушает законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку незаконно возлагает на него обязанность по возврату законно полученных денежных средств в оплату стоимости строительства возведенного застройщиком жилья.

Кроме того, согласно абзацу 6 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 года № 30 «О некоторых

вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» антимонопольным органом могут быть заявлены требования о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству, об обязательном заключении договора, об изменении или расторжении договора, о признании торгов недействительными и другие.

В настоящем деле антимонопольным органом не представлено доказательств тому, что положения заключенных договоров участия в долевом строительстве, относящиеся к определению цены договора и возможности ее перерасчета, были изменены по соглашению сторон (и зарегистрированы в установленном порядке Росреестром) или в судебном порядке (ст. 452 ГК России), либо были признаны недействительными судом.

При таких обстоятельствах оспариваемое предупреждение не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы Заявителя.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку правовая позиция Заявителя нашла подтверждение в судебном заседании.

Расходы по госпошлине относятся на Ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

Признать недействительным предупреждение Управления Федеральной антимонопольной службы по Московской области от 19 мая 2017 года № 08-21/ПР17- 17.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.Е. Девицкая