Решение от 25 мая 2020 г. по делу № А40-9790/2020

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-9790/20-85-78
г. Москва
25 мая 2020 года
Резолютивная часть по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, изготовлена 22.04.2020

Мотивированное решение по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, изготовлено 25.05.2020

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТХАУС БИЗНЕС ПРОЦЕССЫ" (115432, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД ПРОЕКТИРУЕМЫЙ 4062-Й, ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 2, ЭТ/КОМ/ОФ 2/16/2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.11.2011, ИНН: <***>)

к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПОРТСТРОЙ-2" (127473, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА САМОТЁЧНАЯ, 7, СТР. 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.08.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 627 335 руб.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТХАУС БИЗНЕС ПРОЦЕССЫ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПОРТСТРОЙ-2" о взыскании денежных средств виде неосновательного обогащения в размере 627 335 руб. по договору аренды от 27.06.2016 № 05/16.

Определением от 03.02.2020 исковое заявление принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства, по правилам гл. 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

22.04.2020 судом принято решение путем подписания судьей резолютивной части решения в порядке ч. 1 ст. 229 АПК РФ. Решение размещено на официальном сайте – 23.04.2020

Истец обратился в суд с заявлением о составлении мотивированного судебного решения.

Стороны, будучи извещенными о принятии судом к рассмотрению заявленных истцом требований в порядке упрощенного производства, в соответствии со ст.ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом, ходатайств препятствующих рассмотрению дела в порядке упрощенного производства не заявили, в связи с чем, спор рассмотрен в порядке ст.ст. 123, 156, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что 27.06.2016 между истцом – ООО "АЛЬТХАУС БИЗНЕС ПРОЦЕССЫ" (арендатор) и ответчиком – ЗАО "СПОРТСТРОЙ-2" (арендодатель) заключен договор аренды № 05/16.

В материалы дела представлен акт приема-передачи помещения от 01.07.2016 в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду под офис нежилое помещение под офис.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение: этаж 4, помещение XI, комнаты 1, 1а, 1б, 2-б, 6а, 6б, 6в, 7-13, общей площадью 607,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: 127473, <...>, ст. 2.

Согласно п. 1.3 договора в редакции Дополнительного соглашения от 25.06.2018 № 5 к договору помещение передается арендатору во временное владение и пользование (аренду) с 01.07.2016 по 28.02.2019 включительно. Датой начала аренды считается дата подписания акта приема-передачи помещения.

Пунктом 5.7 договора в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору и вне зависимости от уплаты арендной платы и иных платежей по договору арендатор обязан выплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 911 400 руб., в срок не позднее 5 дней с даты подписания договора.

Указанные обязательства по оплате обеспечительного платежа исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 30.06.2016 № 121.

В соответствии с п. 9.2.4 договора в редакции Дополнительного соглашения от 10.08.2017 № 3 к договору договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в любое время в одностороннем внесудебном порядке, при условии письменного уведомления об этом арендодателя в срок не менее чем 60 дней до предполагаемой даты расторжения договора.

В материалы дела представлено письмо от 15.08.2018 Исх.№АБП/18/025, согласно которому истец уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды от 27.06.2016 № 05/16 с 30.10.2018.

По акту сдачи-приема помещения от 31.10.2018 в связи с окончанием договора аренды от 27.06.2016 № 05/16 арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение, в соответствии с п.п. 6.2, 6.3 договора сторонами составлена и подписана Дефектная ведомость.

Согласно п. 5.10 договора по окончании срока действия договора или в случае досрочного прекращения договора обеспечительный платеж, за вычетом всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по договору, и/или установленных в соглашении о размере убытков, возвращается арендатору в течение 15 рабочих дней со дня подписания арендатором соглашения о размере убытков, указанного в п. 6.6 договора.

Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что в течение 3 рабочих дней с даты подписания дефектной ведомости, арендодателем составляется сметный расчет, с указанием стоимости работ по устранению недостатков, указанных в Дефектной ведомости. На основании Сметного расчета арендодателем оформляется Соглашение о размере убытков с указанием наличия или отсутствия убытков, их размера и порядка возмещения.

Из материалов дела следует, что арендодатель обратился в подрядную организацию ООО «Линкор-строй» для составления расчетной сметы для устранения недостатков в соответствии с дефектной ведомостью.

Исходя из представленной дефектной ведомости и расчетной сметы, истец указывает, что ответчик включил в смету, в том числе стоимость работ и услуг, которые связаны с нормальным износом, и не могут квалифицироваться как ущерб, согласно письму ответчика от 29.11.2018 исх. №29/11-04, так в сметный расчет была включена сумма приведения в начальное положение туалетной комнаты, переустройство которой произведено арендатором, ответчик не подтвердил произведенные затраты по устранению недостатков.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, а также возражений, отраженных арендатором в дефектной ведомости, истец согласен с расходами в части, указанных в п.1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.1.4, 1.1.5, 1.1.6, 1.2.4, 1.2.5, 1.2.6, 1.6.1, 1.8.1, 1.8.2 локальной сметы ООО «ЛинкорСтрой» в общем размере 284 065 руб.

Ссылаясь на то, что у арендодателя отсутствуют основания для удержания обеспечительного взноса с учетом вычета расходов на устранение недостатков в размере 284 065 руб., истец направил в адрес ответчика претензии с требованием возврата обеспечительного взноса в размере 627 335 руб. от 03.12.2018 № АБП/18/029, от 18.01.2019 № АБП/19/001, которая была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

В силу п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в качестве неосновательного обогащения на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть истребованы полученные до расторжения договора аренды средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. При ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Получатель средств, уклоняясь от их возврата несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее средства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из содержания заключенного сторонами договора аренды, возврат обеспечительного платежа арендатору производится за вычетом всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по договору, и/или установленных в соглашении о размере убытков.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором просит суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме ввиду следующего.

В дефектной ведомости от 31.10.2019 сторонами подтверждено, что при сдаче-приеме помещения выявлены дефекты и недостатки.

Арендодателем выявлены следующие недостатки в помещении и определены следующие необходимые работы по их устранению в целях приведения помещения в состояние, установленное на момент передачи помещения от арендодателя арендатору, а именно: Комнаты №№ 1. 1а, 16, 3, 4, 5, 6, 6а, 66, 6в - потертость, повреждение стен и повреждение откосов, необходима покраска стен и откосов, замена напольного покрытия и плинтусов; комната № 2 - потертость, повреждение стен и повреждение откосов, необходима покраска стен и откосов; комната № 12 - необходима замена напольного покрытия.

Кроме того, выявлено, что внутренние системы кондиционирования и вентиляции не обслуживались, на анемостатных решётках грязь, рядом с решётками на подвесном потолке черные разводы, не проводилось обслуживание внутренних электрических сетей ПУЭ. на концевиках и автоматах лежит слой пыли. Часть рам мансардных окон повреждена вследствие неправильной эксплуатации (уплотнительные резинки потеряли эластичность, в результате попадания инородных частиц).

Арендатором в дефектной ведомости подтверждено, что помещение на момент сдачи-приема имеет недостатки. Арендатором определён перечень работ, необходимых для их устранения в целях приведения помещения в состояние, установленное на момент передачи помещения от арендодателя арендатору, а именно:

Комната № 1 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска; множественные повреждения штукатурки, необходимо локальное оштукатуривание, покраска;

Комната № 1а - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска; повреждение лакокрасочного покрытия труб отопления, необходима покраска;

Комната № 16 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска; повреждение лакокрасочного покрытия труб отопления, необходима покраска;

Комната № 2 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска;

Комната № 3 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска; повреждение лакокрасочного покрытия труб отопления, необходима покраска;

Комната № 4 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска;

Комната № 5 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска:

Комната № 6 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска;

Комната № 6а - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска:

Комната № 66 - множественные локальные загрязнения стен, вызванные контактом с обувью, креслами, одеждой сотрудников арендатора, необходима чистка, покраска; повреждение штукатурки локальное 5x40 см, необходимо оштукатуривание участка, покраска;

Комната № 12 - повреждение 3-х плиток пола, необходима замена.

Также, арендатором в период действия договора была произведена перепланировка и переоборудование помещения туалетной комнаты в соответствии с Дополнительным соглашением № 3 от 10.08.2017 к договору.

Согласно п. 5 Дополнительного соглашения от 10.08.2017 № 3 к договору стороны согласовали, что в срок до 30.09.2017 арендатор своими силами и за свой счет производит переустройство помещения туалетной комнаты по договору согласно плану Приложения № 2 к соглашению.

Как указывает ответчик, на дату возврата помещения арендодателю, арендатор не привел помещение в состояние, в котором арендатор получил имущество от арендодателя. От приведения помещения в первоначальное состояние арендатор отказался, при этом подтвердив наличие недостатков передаваемого арендодателю помещения и оценив стоимость восстановительного ремонта в размере 284 065 руб.

В целях исполнения п. 6.6 договора арендодатель письмом от 29..11.2018 исх.№29/11-04 направил в адрес арендатора соглашение о размере убытков, приложив сметные расчеты подрядных организаций, предложив арендатору снизить размер восстановительного ремонта до 1 100 000 руб.

В соответствии с п. 6.7 договора соглашение о размере убытков подписывается сторонами в течение 3 рабочих дней с даты его составления. В случае уклонения арендатора от подписания указанного соглашения, а равно как отказ от его получения, арендодатель направляет документ по почте заказным письмом на адрес арендатора, и оно считается подписанным арендатором по истечении 6 календарных дней с даты его отправления.

Согласно ч. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключая договор аренды в целях реализации принципа свободы договора, арендодатель и арендатор предусмотрели в нем условие о возвращении обеспечительного взноса, внесенного в соответствии с п. 5.10 договора, которое поставлено в зависимость от обстоятельств прекращения договора аренды и состояния нежилого помещения, установленного п. 6.6 договора, а именно: полное соответствие помещения в первоначальное состояние, а также устранение недостатков в соответствии с дефектной ведомостью.

Поскольку истцом не выполнены условия договора в части приведения помещения в первоначальное состояние, то основания для возврата ему обеспечительного платежа отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 4, 8, 9, 27, 64-68, 71, 75, 110, 112, 123, 131, 167-171, 180, 181, 226-229, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: Д.Н. Федорова