Решение от 12 сентября 2018 г. по делу № А40-80829/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-80829/18
13 сентября 2018 г.
г. Москва


97-409

Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 сентября 2018 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вагидовым Н.В

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГУС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 108814, ГОРОД МОСКВА, КИЛОМЕТР КАЛУЖСКОЕ ШОССЕ 23-Й (П СОСЕНСКОЕ), ДОМОВЛАД 14, СТРОЕНИЕ 3, дата регистрации: 02.03.2005г.)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОИН ФИТНЕС ЛИГИ" (ОГРН <***>,ИНН <***>, 119002, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ I КОМНАТА 3, дата регистрации: 20.05.2016г.)

о взыскании 12 374 253 руб.84 коп. по договору аренды №002-Б-1-Л от 10.09.2016г.

при участии: от истца – ФИО1- по дов. № 15/11-2017/2 от 15.11.2017г.,

от ответчика – ФИО2 по дов. от 19.03.2018г., ФИО3 по дов. от 18.12.2017г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «АРГУС» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ВФЛ» о взыскании 12 374 253, 84 руб. основного долга по арендной плате за период с октября 2016 по 10.07.2018 по договору аренды нежилых помещений от 10.10.2016 №002-Б-1-Л.

Ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ, в связи с несоблюдением обязательного претензионного порядка урегулирования спора, судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения протокольным определением.

Истец исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам с учетом письменных пояснений.

Ответчик по иску возразил по изложенным в письменном отзыве доводам, в том числе, ссылаясь на то, что в соответствии с п.п.4.1.1, 4.1.2 договора обязанность по оплате арендных платежей у арендатора не возникло, так как спорный договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован; что счета на оплату истцом не выставлялись; что истец чинил препятствия в пользовании спорным помещением: ограничивал предоставление коммунальных услуг, энерго- и водоснабжения, доступ на парковку, пр., чем причинил ответчику убытки; что арендная плата не подлежит взысканию, в связи с противоправными действиями арендодателя, так как арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением имущества; что невозможность пользования арендуемым имуществом, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы; что арендодатель действовал недобросовестно, сообщив арендатору на необходимость внесения изменений в договор аренды по указанию Банка, у которого спорное имущество находится в залоге, после произведенных арендатором неотделимых улучшений имущества.

Истец представил письменные возражения на отзыв ответчика.

Исследовав и оценив письменные доказательства, выслушав доводы сторон, суд установил.

Между ООО «Аргус» (Арендодатель, Истец) и ООО «ВФЛ» (Арендатор, Ответчик) заключен договор аренды от 10.10.2016 №002-Б-1-Л нежилых помещений - здания Б, расположенного по адресу: Россия, 142770, г. Москва, <...> км, домовл. 14, стр. 2, с целевым назначением для организации и эксплуатирования фитнес-центра «Бойцовский дом Лиги WFL - для всей семьи».

Помещения располагаются в многофункциональном административно-торговом комплексе «К2 Бизнес-парк».

Согласно п. 2.3 Договора совместная площадь передаваемых в аренду помещений составляет 761,01 кв.м. (из них Помещение 1 составляет 708,01 кв.м., а Помещение 2-53 кв.м.).

В силу п. 3.1 Договора нежилые помещения переданы в аренду до 9 октября 2026 года.

10 октября 2016 года между Сторонами подписан акт приемки-передачи сдаваемых в аренду помещений.

Истец считает, что спорный Договор аренды расторгнут с 21.12.2017 на основании уведомления исх. № АА 17/11-31 от 30.11.2017.

Согласно п. 4.5.1 Договора стороны договорились, что арендная плата начисляется с 10 октября 2016 года, а обязанность по уплате начисленной арендной платы возникает у Арендатора с даты регистрации Договора уполномоченным государственным органом.

В соответствии с п. 4.1 Договора Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю в течение срока аренды арендную плату, состоящую из:

- базовой арендной платы, рассчитанной в соответствии с Приложением № 9 к Договору;

- эксплуатационных расходов, рассчитанных в соответствии с Приложением № 9 к Договору. Состав эксплуатационных расходов указан в Приложении № 4 к Договору.

Согласно Приложению № 9 к Договору Арендатор уплачивает Арендодателю Арендную плату в соответствии с условиями Договора начиная с даты, наступающей по истечении 12 месяцев после 10 октября 2016 года (Дата подписания акта приемки-передачи сдаваемых в аренду помещений):

- за период с 10 октября 2016 года по 09 октября 2017 года в размере 322 462 рублей в месяц за помещения, не включая НДС, + 18% НДС = 380 505, 16 руб.;

- за период с 10 октября 2017 года по 09 октября 2018 года в размере 687 919 рублей в месяц за помещения, не включая НДС, + 18% НДС = 811 74, 42 руб.

Указанный размер арендной платы включает базовую арендную плату и эксплуатационные расходы.

В силу п. 4.2.1 Договора помимо арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю переменную арендную плату, рассчитываемую ежемесячно в соответствии с выставленными Арендодателем счетами. Переменная арендная плата равна сумме стоимости электроэнергии, потребляемой в помещениях и стоимости услуг по водоснабжению и водоотведению в помещениях.

Согласно п. 4.2.2 Договора Арендатор также выплачивает Арендодателю плату за парковку из расчета 2 500 рублей в месяц за каждое разрешение на парковку. В соответствии со словарем терминов Договора Разрешение на парковку означает 5 (пять) разрешений на парковку на наземной автостоянке.

Плата за парковку рассчитывается и подлежит оплате Арендатором начиная с четвертого календарного месяца с 10 октября 2016 года.

После даты, наступающей по истечении 12 месяцев после 10 октября 2016 года до истечения срока аренды, плата за парковку подлежит автоматическому ежегодному увеличению в порядке, предусмотренном Приложением № 9 к Договору.

В силу Приложения № 9 к Договору плата за парковку составляет:

- за период с 10 октября 2016 года по 09 октября 2017 года в размере 2 500 рублей в месяц за одно разрешение на парковку, не включая НДС;

- за период с 10 октября 2017 года по 09 октября 2018 года в размере 2 700 рублей в месяц за одно разрешение на парковку, не включая НДС.

В соответствии с п. 4.3 Договора Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере равном 2-х кратному среднемесячному размеру арендной платы за первый год срока аренды.

В соответствии со словарем терминов Договора «Дни платежей» означает каждое 10 (десятое) число каждого месяца в каждом году срока аренды.

Пунктом 4.5 Договора установлены сроки указанных выплат:

1) Базовая арендная плата - не позднее соответствующего дня платежа;

2) Плата за парковку - равными ежемесячными авансовыми платежами не позднее соответствующего дня платежа;

3) Эксплуатационные расходы - не позднее соответствующего дня платежа;

4) Переменная арендная плата - ежемесячно в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующего счета Арендодателя.

Истец указывает, что ответчик не оплатил задолженность по арендной плате за период с октября 2016 по 10.07.2018.

Оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы от 04.06.2018 по делу №А40-250565/17-180-2127 признан недействительным отказ от договора аренды № 002-Б-1-Л от 10.10.2016, заключенного между ООО «АРГУС» и ООО «ВФЛ», совершенного путем направления уведомления от 30.11.2017 № АА 11/17-37.

Согласно п. 4.1.5 Договора Стороны договорились, что Арендная плата начисляется с даты начала, а обязанность по уплате начисленной Арендной платы возникает у Арендатора с даты регистрации Договора уполномоченным государственным органом.

Истец указывает,

- что Договор не был зарегистрирован государственным органом, поскольку залогодержатель здания - ПАО «Сбербанк» не дал согласия (письмо Банка от 17.08.2017) на его заключения на первоначальных условиях и предложил подписать дополнительное соглашение, которое изменят ряд пунктов договора.

- что Арендатор отказался от предложения внести в Договор изменения, и тем самым создал ситуацию, при которой Договор, заключенный на первоначальных условиях не будет зарегистрирован в государственном органе.

27 февраля 2018 ООО «Аргус» направил в адрес ООО «ВФЛ» досудебную претензию об оплате задолженности по Договору, которая ответчиком не исполнена.

В связи с неоплатой ответчиком истцу арендной платы за спорный период в установленные сроки, истцом заявлены исковые требования.

Исходя из смысла ст. 575 ГК РФ отношения между коммерческими организациями не могут строиться на безвозмездной основе.

Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Указанный вывод также изложен в Определении Конституционного Суда Российской Федерации в от 05.07.2001 №154-0.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование (указанный вывод также подтверждается следующими судебными актами: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2014 N Ф05-14741/13 по делу N А41-2685/12; Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344).

Таким образом, Арендатор обязан уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком в нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств оплаты задолженности в установленные сроки и на дату рассмотрения спора.

Изложенные ответчиком доводы в обоснование возражений по иску отклоняются судом по следующим основаниям.

С учетом пояснений истца, спорный Договор не был зарегистрирован в установленном порядке, поскольку залогодержатель здания - ПАО СБЕРБАНК не дал согласия на его заключение на первоначальных условиях; получение этого согласия поставлено в зависимость от воли третьего лица (ответчика), которое участником спорных отношений не является.

Довод Арендатора о том, что Арендодатель не выставлял счета для оплаты арендной платы, а поэтому он не должен платить арендную плату является несостоятельным, поскольку 27 февраля 2018 года ООО «Аргус» направил в адрес ООО «ВФЛ» досудебную претензию об оплате задолженности по Договору за период с 10.10.2016 г. по 26.02.2018 г. Данная претензия прямо выражала волю Арендодателя на получение платы за сданные в аренды помещения.

ООО «Аргус» выставлял счета Арендатору на оплату арендной платы, которые в течение всего срока действия Договора Арендатор забирал в бухгалтерии ООО «Аргус» и принимал к учету, что подтверждается Актом сверки за первое полугодие 2017 года.

С учетом уточнений истца и пояснений истца, ссылки Арендатора на решение Арбитражном суда г.Москвы по делу № А40-250565/17-180-2127 правового значения для разрешения настоящего дела не имеет.

Из расчета исковых требований истца по состоянию на 08.08.2018 года видно, что с декабря 2017 года ООО «Аргус» не начисляет Арендатору переменную арендную плату, плату за парковку, что также подтверждается расчетом исковых требований.

Доводы Арендатора о том, что после совершения одностороннего отказа от договора Арендатор не предоставлял коммунальные услуги, а поэтому с 21 декабря 2017 года задолженность по коммунальным платежам не может быть с него взыскана, противоречат исковыми требованиям истца.

Сторонами не оспаривается, что с 21 декабря 2017 года Арендатор продолжал занимать арендованные помещения и вести свою коммерческую деятельность.

В этой связи дальнейшее начисление арендной платы Арендодателем соотносится с положениями ст. 622 ГК РФ и является справедливым с точки зрения принципа возмездного пользования чужой собственностью.

С какими-либо требованиями об уменьшении арендной платы в связи с отсутствием коммунальный платежей Арендатор не обращался. Вступившего в законную силу решения суда, которым было бы установлено нарушение истцом обязательств по договору аренды, не представлено.

Указанное обстоятельство исключает уменьшение арендной платы.

Доводы Арендатора о том, что в связи с отсутствием коммунальных платежей ему причинены убытки к предмету спора не относятся, размер убытков документально не подтвержден, поэтому не могут быть приняты во внимание.

К отзыву ответчика приложен акт о выявленных нарушениях от 31 июля 2018 г., который составлен в отсутствие представителей ООО «Аргус» и подписан неизвестными лицами. Помимо этого, ответчик приложил к отзыву фотографии неких помещений, времени и дат их изготовления фотографии не содержат. Кроме того, данные фотографии не подтверждают, что они сделаны именно в здании, которое Арендует ответчик.

Такие доказательства не подтверждают доводы ответчика, с учетом принципов относимости и допустимости доказательств.

Заключения специалистов № 180718/1918 о готовности помещений подтверждают лишь то, что весь спорный период времени Арендатор пользовался арендованными помещениями и не опровергают позицию Арендодателя о необходимости оплатить арендную плату.

Действующее законодательство РФ не обязывает истца постоянно направлять ответчику претензии при условии, что дело уже находится в суде и ответчиком проигнорированы предпринятые меры по досудебному урегулированию спора.

Таким образом, исковые требования обоснованы, правомерны, документально подтверждены и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 614, 615 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 49, 64, 65, 71, 101, 102, 110, 167-171, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВОИН ФИТНЕС ЛИГИ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРГУС" арендную плату в размере 12 374 253 (двенадцать миллионов триста семьдесят четыре тысячи двести пятьдесят три) руб. 84 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 84 871(восемьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят один) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова