Решение от 23 мая 2023 г. по делу № А46-76/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-76/2023
23 мая 2023 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 23 марта 2023 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании устранить препятствия в использовании здания,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) и акционерного общества «Омскводоканал» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании приняли участие:

от истца – не явились, извещены;

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 03.10.2022 сроком на один год, служебное удостоверение, диплом);

от акционерного общества «Омскводоканал» – ФИО3 (доверенность от 26.12.2022 сроком по 31.12.2024, паспорт, диплом),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Березовая роща» (далее – ООО «Березовая роща», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об обязании устранить препятствия в использовании здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с его целевым назначением, путем устранения течи водопроводной трубы.

К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Омска и акционерное общество «Омскводоканал» (далее – АО «Омскводоканал»).

Истец и Администрация города Омска, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Ответчик высказал возражения против удовлетворения иска, поддержав доводы, изложенные в отзыве.

В порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца и Администрации города Омска, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

В обоснование заявленного требования, истец указал на то, что 28.02.2022 между ним и департаментом заключен Договор №47706/ЗА аренды здания с кадастровым номером 55:36:040103:3966, расположенного по адресу: <...>.

Осмотр Здания перед подачей заявки на участие в аукционе относительно заключения вышеуказанного договора происходил в зимний период времени, что препятствовало выявлению дефектов. В апреле 2022 года истцом обнаружена течь в подвальном помещении Здания. По результатам осмотра установлено, что течь трубы находится до установления кранов и соединения с водопроводом здания.

Указанный недостаток, по мнению истца, не позволяет использовать Здание в соответствии с его целевым назначением ввиду постоянной сырости, затопления подвального помещения, наличия источника распространения плесени.

В целях устранения течи трубы истцом подавались обращения в АО «Омскводоканал», которое по результату выезда на объект указало на то, что данная труба находится в муниципальном ведении и течь в ней не подлежит устранению силами АО «Омскводоканал»,

По мнению истца, поврежденная труба не является принадлежностью Здания, соответственно течь в ней не может устраняться силами истца (пункты 2.2.5, 2.2.14 Договора о необходимости проведения текущего и капитального ремонта Здания).

Также истец указал, что Договором (пункт 2.1.3) установлено, что, в случае аварий, департамент (арендодатель) обязуется оказывать необходимое содействие по устранению их последствий, однако, по мнению общества, департамент не принимал участие в устранении аварии спорной трубы.

Письмом от 01.11.2022 № Исх-ДИО/14799 департамент указал на отсутствие дефекта трубы при передаче в аренду Здания, отсутствие протоколов разногласий по поводу неудовлетворительного технического состояния здания.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим оставлению без удовлетворения, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовое основание иска изложено со ссылкой на положения статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 указанного кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

При этом положения статей 304, 305 ГК РФ к спорным отношениям не применяются, поскольку между сторонами заключен договор аренды, отношения между арендатором и арендодателем регулируются его положениями, общими положениями ГК РФ об обязательствах и договорах и положениями параграфа 1 главы 34 ГКРФ.

Указанная правовая позиция содержится, в том числе в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца, а также какие действия ответчика привели к негативным для истца последствиям и как они могут быть устранены.

Однако истцом не представлены безусловные доказательства, которые бы подтверждали нарушение его прав, а также, что это нарушение допущено департаментом.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

Действительно, исходя из положений пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406, статьи 328 ГК РФ, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

При этом согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как было указано ранее между департаментом и ООО «Березовая роща» по результатам проведения аукциона заключен означенный Договор аренды.

В аукционной документации, утвержденной директором департамента 29.12.2021, в каждом лоте указана начальная цена договора (лота), обозначен график проведения осмотров помещений. Документация об аукционе была размещена одновременно с извещением о проведении аукциона на сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru для ознакомления без взимания платы. Заинтересованное лицо в соответствии с условиями аукционной документации с аукционной документацией, имело возможность выехать в установленные графиком дни на объект для осмотра Здания.

По всем лотам график осмотра имущества был установлен пунктом 2.12 раздела 2 общей части аукционной документации: с 10-00 час. до 12-00 час. и с 14-00 час. до 16-00 час. 12.01.2022, 17.01.2022,21.01.2022,27.01.2022.

Таким образом, истец имел возможность ознакомиться с характеристиками Здания, обследовать подвальные помещения самостоятельно либо с привлечением компетентных лиц, обладающих специальными познаниями, в том числе до заключения в феврале 2022 г. Договора аренды.

В свою очередь, наличие трубы открытой прокладки, не имеющей герметичного закрытия (в случае если труба действительно была в существующем виде) могло быть обнаружено при визуальном осмотре. Аналогичным образом могли быть исследованы характеристики Здания, качество внутренних перекрытий, наличие любых иных дефектов. При этом проведение осмотра в зимний период не могло повлиять на его результат.

Информация о состоянии Здания была, в том числе отражена в отчете о рыночной стоимости Здания № 2359/2021 от 27.09.2021 (далее - Отчет).

На стр. 10 Отчета имеются фотоматериалы к обследованию Здания. На стр. 11 Отчета указана оценка технического состояния Здания (объекта оценки). По мнению эксперта, фактический износ здания составляет 21-40 %, что соответствует оценке технического состояния «удовлетворительно», и означает, что конструктивные элементы и целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Как указывает сам истец по тексту дополнительных пояснений, поступивших в суд 06.02.2023, до принятия имущества в аренду он был ознакомлен с аукционной и оценочной документацией.

В свою очередь, при заключении Договора аренды Здание передано ООО «Березовая роща» по акту приема-передачи, протоколы разногласий по поводу неудовлетворительного технического состояния Здания (его принадлежностей и составных частей) от арендатора в департамент не поступали.

Таким образом, ООО «Березовая роща» приняло имущество без каких-либо возражений.

Возможность проведения ремонта (по необходимости) отражена в Отчете, а его проведение именно арендатором согласовано сторонами при заключении Договора аренды

Так, пунктом 2.2.5 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого здания, но не реже одного раза в год, а также фасада пропорционально занимаемым площадям по согласованию с арендодателем без возмещения произведенных на эти цели затрат.

Также пунктом 2.2.14 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан производить, в случае необходимости, капитальный ремонт арендуемого здания на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой частью договора. При этом арендатор производит капитальный ремонт здания за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.

Кроме того, департамент указывает, что самостоятельные отдельные коммуникации, подходящие к зданию, расположенному по адресу: <...> в реестре муниципального имущества не значатся. Следовательно, спорные коммуникации (труба) не имеют в целом самостоятельного назначения, не являются транзитными и находятся в пределах границ Здания.

Таким образом, они непосредственно связаны с самим Зданием, не существуют отдельно от него, не значатся в реестре муниципальной собственности, не имеют самостоятельного функционального назначения и, как следствие, являются принадлежностью Здания.

Из указанного следует, что ремонт спорных коммуникаций (если такой требуется) может быть осуществлен в рамках проведения текущего или капитального ремонта самим арендатором.

В свою очередь в материалах дела не имеется доказательств, которые бы подтверждали, что спорная труба имеет повреждения, которые бы надлежало устранить арендодателю. Фотоматериалы не могут выступать единственным подтверждением наличия недостатков, поскольку не позволяют установить месторасположение коммуникаций, их качество, характер дефектов. Также истцом в принципе не доказан сам характер недостатков трубы. Имеется ли необходимость проведения текущего или капитального ремонта, так как даже, если при ликвидации аварий происходила частичная замена труб, такой ремонт может быть признан текущим.

В настоящее время, истцом также не представлено документов, из которых можно было однозначно определить, что помещение, с учетом возложенной на арендатора обязанности по проведению текущего и капитального ремонта, не может использоваться по целевому назначению, как и не доказано наличие препятствий, возникший по вине департамента.

Доказательства того, что в Здании действительно произошла авария, которая привела к состоянию помещений, которое препятствует его использованию, не представлены.

Следовательно, не имеется оснований полагать, что департамент должен был предпринимать меры, по оказанию содействия по устранению последствий аварии.

Более того, авария предполагает повреждение конкретной коммуникации и необходимость срочного устранения недостатков. Вместе с тем, о наличии недостатков коммуникаций, истец сообщил департаменту только спустя 6 месяцев (недостатки, по мнению истца, возникли в апреле 2022, письмо в департамент о наличии недостатков поступило в октябре 2022).

Следовательно, отсутствуют основания считать, что произошла авария, в устранении которой департамент имел реальную возможность оказать содействие.

Также не приведено доказательств ненадлежащего состояния помещений. Акты обследования, которые бы подтверждали ненадлежащее состояние Здания (в том числе, не соответствующее износу в 21-40 %), не представлены.

Причинно-следственная связь между действиями департамента и состоянием помещений в Здании не обоснована.

Доводы о невозможности эксплуатации помещений в Здании в настоящее время, не могут быть приняты во внимание, так как истец продолжает использовать Здание на протяжении более года, департаменту Здание не возвращено.

Между тем сведения о том, что арендатор в установленном порядке своевременно извещал департамент о наступлении событий, в результате которых дальнейшее использование всего или части арендуемого имущества стало невозможным, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора аренды арендатор обязан использовать здание в соответствии с условиями договора, не допускать использование его другими лицами. Пунктом 2.2.6 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан содержать арендуемое здание в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии. Аналогичные требования распространяются на закрепленную за арендатором территорию.

Проверкой, проведенной сотрудниками департамента 13.10.2022, установлено, что доступ в Здание не ограничен (отсутствуют замки на дверях). Таким образом, любые недостатки помещений Здания могли быть вызваны несоблюдением обязанностей по Договору аренды самим истцом.

Учитывая, что обязанность по ремонту возложена на истца, приведение помещений в надлежащее состояние путем устранения течи трубы не может быть возложено на департамент.

При таких обстоятельствах, исковое требование общества подлежит оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении иска в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Березовая роща» к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании устранить препятствия в использовании зданием, расположенным по адресу: <...>, в соответствии с его целевым назначением путем устранения течи водопроводной трубы, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья В.В. Пермяков