Решение от 5 июня 2023 г. по делу № А21-2361/2021

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru



Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград

Дело №

А21-2361/2021

«05»

июня

2023 года


«29» мая 2023 года оглашена резолютивная часть решения


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании объекта самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Министерство градостроительной политики Калининградской области;


при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц - не явились, извещены;



установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – истец, администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью обществу с ограниченной ответственностью «ЗападСтройИнвест» (далее – общество, ООО «ЗападСтройИнвест») о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154, степенью готовности 8%, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по ул. Алданской в Центральном районе г. Калининграда, самовольной постройкой; об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства; о снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета; об обязании сноса объекта незавершенного строительства и восстановления территории строительства за счет средств ответчика в срок не позднее одного месяца с даты вступления судебного акта в законную силу; о предоставлении Администрации ГО «Город Калининград» права, в случае если ООО «ЗападСтройИнвест» не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние путем освобождения от самовольной постройки со взысканием с ответчика понесенных расходов.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.12.2022г., состоявшиеся по настоящему делу решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022г. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022г. отменены, дело передано на новое рассмотрение по существу в Арбитражный суд Калининградской области.

В данном постановлении кассационный суд указал на необходимость проверки того, был ли участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 из состава публичных земель предоставлен в установленном порядке для целей осуществления жилищного строительства, является ли спорный объект тем объектом незавершенного строительства, для завершения строительства которого с обществом был заключен договор аренды.

В судебное заседание третьи лица своих представителей не направили, извещены о времени заседания надлежащим образом согласно ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца требования поддержала в полном объеме, указав, что объект незавершенного строительства, учтенный с кадастровым номером 39:15:000000:16154, имеет признаки самовольной постройки, возведен после истечение срока действия договора аренды на земельном участке, не отведенном в установленном порядке под жилую застройку.

Представитель ответчика возражал против иска, ссылаясь на то, что обществом объект был возведен в период действия договора аренды и разрешения на строительство, в соответствии с целью предоставления земельного участка по договору аренды.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд заключил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу №А21-5952/2019, 28 декабря 2016 года между Администрацией и обществом был заключен договор № 603/2016-А аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 10.01.2019 года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:000000:9815 площадью 6584 кв.м. по ул. Алданской в Центральном районе г. Калининграда.

Согласно пункту 1.4 договора на участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:187 степенью готовности 3 процента.

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области выдало обществу разрешение от 12.03.2018 № 39-RU39301000-041-2018 на строительство на земельном участке площадью 6584 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:9815 многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями сроком действия до 12.08.2019.

До истечения срока действия договора от 28.12.2016 № 603/2016-А общество обратилось в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» с заявлением от 27.12.2018 о продлении данного договора, приложив разрешение на строительство от 12.03.2018 № 39-RU39301000-041-2018.

В ответ письмом от 21.01.2019 Комитет сообщил о невозможности продления срока аренды со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках дел №А21-5952/2019 отказ органа местного самоуправления в продлении договора аренды земельного участка был признан законным, в частности суды указали, что заявитель не представил доказательств, подтверждающих нахождение на спорном земельном участке фундамента будущей постройки, на момент обращения общества с заявлением в Комитет.

Суд апелляционной инстанции заключил, что технический план, выполненный кадастровым инженером ФИО4, согласно которому в границах земельного участка с КН 39:15:000000:9815 находится объект незавершенного строительства степенью готовности – 8% по состоянию на 11.09.2020, не может быть принят в качестве относимого доказательства, поскольку вопрос о наличии объекта незавершенного строительства актуален на дату оспариваемого отказа (21.01.2019). Ходатайства о назначении строительной экспертизы участвующими в деле лицами не заявлялись.

Учитывая изложенные выводы судов, а также отсутствие прав общества на земельный участок, Администрация, ссылаясь на нормы о самовольных постройках, обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ), строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство; выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции. установленные градостроительным регламентом.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Изучив доводы Администрации, суд считает необходимым отметить следующее.

Практика применения статьи 222 ГК РФ разъясняется в разделе «Споры, связанные с самовольной постройкой»: пункты 22 - 31 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22).

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее – Обзор судебной практики от 19.03.2014), для признания постройки самовольной необходимо установление хотя бы одного из перечисленных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков такой постройки.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В данном случае, общество указало, что спорный объект был возведен во время действия договора аренды от 28.12.2016 № 603/2016-А и на основании разрешения на строительство от 12.03.2018 № 39-RU39301000-041-2018, в соответствии с имевшимся назначением предоставленного земельного участка.

В качестве доказательств времени проведения строительства обществом представлены договор подряда, справки о стоимости выполненных работ, акты выполненных работ, платежные поручения об оплате работ.

При этом в соответствии п.п. «а» п. 1.4. указанного договора аренды, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 3 %, кадастровый номер объекта 39:15:110636:187, адрес: Россия, <...> принадлежащий обществу на праве собственности.

Между тем по сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанный объект снят с кадастрового учета 08.08.2017 г.

Срок действия разрешения на строительство установлен до 12 августа 2019 года; договор аренды заключен на условиях его действия до 10.01.2019г.

Позиция Администрации заключается в том, что объект – фундамент многоквартирного дома был возведен после истечения действия договора аренды и срока разрешения на строительство.

В подтверждение данной позиции, Администрация ссылается на заключение по результатам рейдового осмотра от 19.02.2019 №УК-14/33, согласно которому на земельном участке с КН 39:15:000000:9815 объекты капитального строительства визуально не зафиксированы, а также скриншоты геоинформационного ресурса «Google Earth».

В рамках дел №А21-5952/2019 данный спор разрешен не был.

Определением арбитражного суда от 05.10.2021 г. по делу №А21-2361/2021 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Декорум» Моисею В. Е. и ФИО5

10.11.2021 г. от ООО «Декорум» поступило заключение экспертов № 203/21 от 08.11.2021г., согласно выводам которого:

1.На земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 по улице Алданской в Центральном районе города Калининграда расположен объект капитального незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154, площадью застройки 2 344,3 кв.м.

2. Строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815, имеет степень готовности строения - 8%, группу капитальности - II со сроком службы 100 лет, со степенью долговечности І.

3. Давность возведения (период строительства) объекта капитального незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:9815 составляет приблизительно 3 года, что соответствует календарному периоду 2018 года.

4. Соотношение выполненных работ объекта капитального незавершенного строительства проектной документации составляет 13,66%.

Исследовав заключение, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что отражено непосредственно в заключении.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; профессиональная подготовка эксперта и квалификация не вызывает сомнений, так как подтверждается приложенными к заключению документами об образовании и действительным сертификатом соответствия; ответы эксперта на поставленные судом вопросы в экспертном заключении понятны, непротиворечивы, подтверждены фактическими данными.

Приведенное заключение экспертов признано судом соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ.

Истец экспертное заключение мотивировано не оспаривал, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявлял.

При новом рассмотрении суд установил следующее.

На основании решения Арбитражного суда Калининградской области от 01.04.2009 по делу № А21-1145/2009 обществу по договору № 010171от 19.10.2009 был предоставлен в аренду земельный участка площадью 2,7223 га с кадастровым номером 39:15:000000:107 для строительства квартала многоквартирных домов.

В ходе комплексной застройки земельного участка с КН 39:15:000000:107, общество осуществляло поэтапный ввод многоквартирных домов в эксплуатацию с формированием под них земельных участков.

В результате указанных действий после неоднократного раздела земельных участков из состава земельного участка с КН 39:15:000000:107, был образован, в том числе и земельный участок с КН 39:15:110636:179.

Администрация и общество со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Вводного закона заключили договор от 08.02.2016 № 28/2016-А аренды земельного участка площадью 13 906 кв. м с кадастровым номером 39:15:110636:179 по Алданской улице в Центральном районе Калининграда с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка» для завершения строительства объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, с кадастровым номером 39:15:110636:181, степенью готовности 4%, сроком действия до 10.01.2019.

Согласно пункту 4.2 названного договора арендная плата исчисляется с 11.01.2016; до указанной даты арендная плата за землю вносится по договору от 19.10.2009 № 010171 на передачу в аренду городских земель.

Указанный договор расторгнут соглашением сторон от 07.06.2016 г. в связи с проведением кадастровых работ по объединению участков.

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Администрацией и ФИО6 заключен договор от 20.02.2015 № 012219 аренды земельного участка площадью 6292 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:5414 по Алданской улице в Центральном районе Калининграда под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа сроком действия с 09.02.2015 по 08.02.2018.

На основании соглашения от 10.06.2015 № 012219-1/УА права и обязанности арендатора по данному договору перешли к обществу.

Соглашением от 07.06.2016 г. указанный договор также расторгнут в связи с проведением кадастровых работ по объединению участков.

В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:110636:179 и 39:15:000000:5414 образован земельный участок площадью 20 198 кв. м с кадастровым номером 39:15:000000:8317 с разрешенным использованием «среднеэтажная жилая застройка, под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа».

Вновь образованный земельный участок был предоставлен Администрацией обществу на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации по договору от 06.06.2016 № 261/2016-А для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181, степенью готовности 4%, сроком действия до 10.01.2019 г.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:8317 образованы три земельных участка с кадастровыми номерами 39:15:000000:9815, 39:15:110636:185, 39:15:110636:186.

При рассмотрении дела № А21-5952/2019 с участием сторон настоящего спора было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 фактически состоит из территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:5414 (площадью 6292 кв.м.), предоставленного в аренды по итогам торгов по договору от 20.02.2015 № 012219, и территории части (площадью 292 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:179, предоставленного обществу в аренду по договору от 08.02.2016 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181.

Кроме того, в материалы дела представлены: 1. Разрешение на строительство № RU39315000-169/2014 от 16.10.2015 года, кадастровый паспорт от 14.12.2015 года на объект незавершенного строительством с к.н. 19:15:110636:181, процент готовности 4%, свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2015 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.04.2019 года.

Из указанных документов следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:110636:181, степенью готовности 4%, для завершения строительства которого был заключен договор № 261/2016-А аренды земельного участка с к.н. 39:15:000000:8317, был достроен полностью и введен в эксплуатацию как многоквартирный дом 10.04.2019 года.

При этом договор аренды от 28.12.2016 г. не содержит оговорок о том, что он предоставляется для завершения строительства, как и о цели строительства - физкультурно-оздоровительного комплекса закрытого типа. Единственное указанное разрешенное использование участка – среднеэтажная жилая застройка.

Исходя из положений данного договора, а также согласно данным выписки из ЕГРН на объект незавершенного строительства с к.н. 39:15:110636:187, «Многоквартирный жилой дом», процент т готовности 3%, заключая данный договор истец не мог не знать, что в границах земельного участка с к.н. 39:15:000000:9815 находится объект незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома.

Кроме того, на момент выдачи градостроительного плана земельного участка от 06.04.2017 года, земельный участок с кадастровым номером 39:15:000000:9815 располагался в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (индекс зоны Ж-2), в соответствии с действующими на тот момент правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 29.06.2009 № 146.

Таким образом, ответчиком не производилось произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Оценив представленные доказательства в совокупности, в том числе приняв во внимание выводы судебной экспертизы, суд полагает установленным факт того, что спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:000000:16154 был возведен в период действия договора аренды и разрешения на строительство, в соответствии с предоставленной для выдачи разрешения проектной документацией и целью предоставления земельного участка по договору аренды – среднеэтажная жилая застройка.

При этом правовое значение при разрешения спора данной категории является отсутствие признаков самовольной постройки на момент строительства.

Поскольку строение возведено на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном законом порядке, возведение постройки произведено после получения необходимого разрешения, доказательств возведения постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил не представлено, суд заключил об отсутствии признаков самовольной постройки у спорного объекта.

Необходимо также указать, что отсутствие зарегистрированных прав общества на земельный участок на момент судебного спора и изменение функциональной зоны земельного участка, не влияют на установление признаков самовольной постройки, при этом законные интересы истца могут быть защищены иными, специально предусмотренными способами действующего законодательства.

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска о сносе объекта на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.





Судья И. Л. Гурьева