Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А08-2040/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2040/2023
г. Белгород
19 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2024 года



Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Мирошниковой Ю. В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания Агарковым Д.Е. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

АО "Белгороднефтепродукт" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об определении размера арендной платы,

        в судебном заседании участвуют:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.01.2024, паспорт, диплом;

от ответчика Администрации города Белгорода: ФИО2, доверенность от 17.01.2024, служебное удостоверение, диплом;

от ответчика Комитета имущественных и земельных отношений администрации                            г. Белгорода: ФИО2, доверенность от 30.06.2023, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

АО "Белгороднефтепродукт" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода, Администрации города Белгорода об определении арендной платы за пользование земельными участками:

- с кадастровым номером 31:16:0204004:9, площадью 2361 кв. м.,расположенного по адресу: <...> согласноотчету №23182 от 12.09.2022 в размере 880 000  рублей;

- с кадастровым номером 31:16:0214006:11, площадью 4472 кв. м.,расположенного по адресу: <...> согласноотчету №23178 от 12.09.2022 в размере 1 500 000 рублей;

- с кадастровым номером 31:16:0213006:33, площадью 4254 кв. м.,расположенного по адресу: <...> согласноОтчету №23181 от 12.09.2022 в размере 1 430 000  рублей.

Истец в судебном заседании просил установить величину рыночной стоимости годового размера арендных платежей за пользование земельными участками с кадастровым номером 31:16:0204004:9, площадью 2361 кв. м., расположенного по адресу: <...>, а также с кадастровым номером 31:16:300611, площадью 4254 кв. м., расположенного по адресу: <...>, согласно экспертному заключению №110-24 от 28.02.2024.

Представитель ответчиков также согласился с размером рыночной стоимости, установленной в ходе судебной экспертизы в отношении двух земельных участков. В отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214006:11 по ул. ФИО4, 54а представитель считает требования не подлежащими удовлетворению по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, выслушав представителей сторон в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Между АО «Белгороднефтепродукт» и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Белгород заключены следующие договоры:

1.    Договор от 08.02.2021 № 11/00137821/1676Д аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0204004:9. площадью 2361 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации зданий и сооружений (автомобильная заправочная станция № 185).

Согласно п. 2.2 Договора арендная плата за пользование земельным участком составляет 4 404 068 рублей, с последующей ежегодной индексацией на уровень инфляции.

Срок действия договора с 27.11.2020  по 27.11.2069

2.   Договор от 10.01.2019 № 12/3780619/0076Д аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214006:11, площадью 4472 кв. м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации зданий и сооружений (автомобильный заправочный комплекс № 3).

Согласно п. 2.2 Договора арендная плата за пользование земельным участком составляет 3 156 206 рублей 25 копеек, с последующей ежегодной индексацией на уровень инфляции.

Срок действия договора е 10.01.2019 по 30.03.2067.

3.   Договор от 08.07.2020 № 59/00137820/1235Д на аренду земельного участка с кадастровым номером 31:16:300611, площадью 4254 кв. м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации зданий и сооружений (автомобильный заправочный комплекс № 180).

Согласно п. 2.2 Договора арендная плата за пользование земельным участком составляет 7 653 036 рублей 14 копеек, с последующей ежегодной индексацией на уровень инфляции.

Срок действия договора с 08.07.2020 по 23.04.2069.

Согласно п.10 порядка, утвержденного постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп годовой размер арендной платы, определяется, в том числе, на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях оптимизации расходования денежных средств АО "Белгороднефтепродукт" был заключен договор с ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» на оценку права владения и пользования (аренды) объектами недвижимого имущества.

Так, согласно отчета об оценке права владения и пользования(аренды) объектом недвижимого имущества №23182 от 12.09.2022, рыночная стоимость права владения и пользования (аренды) объектом недвижимого имущества площадью 2361 кв. м., расположенного по адресу: <...> составляет 880 000 рублей в год.

Согласно отчета об оценке права владения и пользования (аренды) объектом недвижимого имущества №23178 от 12.09.2022. выполненного ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» рыночная стоимость орава владения и пользования (аренды) объектом недвижимого имущества площадью 4472 кв. м., расположенного по адресу: <...> составляет 1 500 000 рублей в год.

Согласно отчета об оценке права владения и пользования (аренды) объектом недвижимого имущества №23181 от 12.09.2022, выполненного ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» рыночная стоимость права владения и пользования (аренды) объектом недвижимого имущества площадью 4254 кв. м., расположенного по адресу: <...> составляет 1 430 000 рублей в год.

АО «Белгороднефтепродукт» обратилось в Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода с письмом от 23.01.2023 за №01-280 о пересмотре размера арендной платы за пользование вышеуказанными земельными участками.

Письмом Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода от 10.02.2023 за №41-09/191 в пересмотре размера арендной платы за пользование земельными участками было отказано.

В обоснование отказа, было указано, что отчеты об оценки права владения и пользования (аренды) объектами недвижимого имущества не могут быть приняты для целей определения размера арендной платы по вышеуказанным договорам аренды земельных участков.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 2 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного Кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации и или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (часть 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Таким образом, в силу указанных норм плата за пользование публичным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 г. № 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В силу ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 того же Закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 8 Закона №135-ФЗ, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон судом была назначена  экспертиза, производство которой поручено оценщику ФИО3

На разрешение экспертизы поставлены вопросы по определению рыночной стоимости годового размера арендных платежей за пользование спорными земельными участками на дату проведения экспертизы.

Согласно выводам экспертного заключения № 110-24 от 28.02.2024 на дату проведения экспертизы рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 31:16:0204004:9, площадью 2361 кв. м., расположенного по адресу: <...>, составляет 2 614 000 руб.; рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 31:16:0214006:11, площадью 4472 кв. м., расположенного по адресу: <...>, составляет 4 391 000 руб.;  рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 31:16:0213006:33, площадью 4254 кв. м., расположенного по адресу: <...>, составляет 4 709 000 руб.

Экспертное заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо противоречий не содержит, соответствует в части оформления требованиям статьи 86 АПК РФ, в связи с чем, сомнений в его достоверности не имеется; выводы эксперта являются полным и обоснованным, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключениях эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется.

Истец, ознакомившись с результатами судебной экспертизы, не возражал против установления величины рыночной стоимости годового размера арендных платежей за пользование земельными участками с кадастровым номером 31:16:0204004:9, площадью 2361 кв. м., расположенного по адресу: <...>, а также с кадастровым номером 31:16:300611, площадью 4254 кв. м., расположенного по адресу: <...>, определенной согласно экспертному заключению №110-24 от 28.02.2024.

АО «Белгороднефтепродукт» возражало против установления величины рыночной стоимости годового размера арендных платежей за пользование земельным участком в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214006:11, площадью 4472 кв. м., расположенного по адресу: <...>. Указал, что на данный момент в отношении указанного земельного участка расчет арендной платы производится в размере 3% от кадастровой стоимости, что в целом удовлетворяет интересам Общества.

Ответчик также возражал в удовлетворении требования в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214006:11 по ул. ФИО4, 54а.

Довод ответчика о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214006:11 по ул. ФИО4, 54а исключена возможность применения рыночного размера арендной платы по результатам судебной экспертизы, суд считает обоснованным.

Так, Постановлением Правительства РФ от 10.02,2023 г. № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», внесены изменения в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582: исключен способ определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; порядок дополнен случаями расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости за земельный участок для размещения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 г. № 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 февраля 2023 года № 191, в постановление Правительства Белгородской области от 28 декабря 2017 года № 501-пп внесены изменения постановлением Правительства Белгородской области от 19.06.2023  № 326-пп, согласно которым, с 21 февраля 2023 года арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до 21 февраля 2023 года, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления.

Таким образом, с 01.04.2023, в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214006:11 по ул. ФИО4, 54а расчет арендной платы ответчиком производится в размере 3% от кадастровой стоимости, что исключает возможность применения рыночного размера арендной платы по результатам судебной экспертизы и не нарушают прав и законных интересов истца - арендатора.

Кроме этого, срок для обжалования условий договора аренды земельного участка №12 от 10.01.2019 года (ул. ФИО4, 54а), распространяющий свое действие с 30.03.2018 истцом пропущен, следовательно, требования в отношении указанного договора не подлежат удовлетворению

На основании изложенного, руководствуясь нормами материального и процессуального права, установленных по делу обстоятельств и в совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца, установлении величины рыночной стоимости годового размера арендных платежей в отношении земельных участков с кадастровым номером 31:16:0204004:9, площадью 2361 кв. м., расположенного по адресу: <...>, а также с кадастровым номером 31:16:300611, площадью 4254 кв. м., расположенного по адресу: <...>, определенной согласно экспертному заключению №110-24 от 28.02.2024, а именно: в размерах 2 614 000 руб. и 4709 000 руб. соответственною.

В части требования об установления величины рыночной стоимости годового размера арендных платежей за пользование земельным участком в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0214006:11, площадью 4472 кв. м., расположенного по адресу: <...>, суд оказывает.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Пленум ВАС РФ в пункте 23 Постановления от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указал, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Установить величину рыночной стоимости годового размера арендных платежей за пользование земельными участками с кадастровым номером 31:16:0204004:9, площадью 2361 кв.м., расположенного по адресу: <...>, согласно заключению №110-24 от 28.02.2024 в размере 2 614 000 руб.

Установить величину рыночной стоимости годового размера арендных платежей за пользование земельными участками с кадастровым номером 31:16:300611, площадью 4254 кв.м., расположенного по адресу: <...>, согласно заключению №110-24 от 28.02.2024 в размере 4 709 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу АО "Белгороднефтепродукт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается после вступления судебного акта в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Мирошникова Ю. В.