Решение от 19 марта 2024 г. по делу № А40-183849/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-183849/23-1-1135
г. Москва
19 марта 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2024 года.

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.02.2013) к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 301А, общей площадью 62 кв. м, с кадастровым номером 77:10:0000000:3115

при участии представителей: от истца – ФИО3- по дов. от 07.09.2023, от ответчика – ФИО4 по дов. от 05.12.2023, эксперта ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО5

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования основаны на следующих обстоятельствах.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от ЭТ10-00098/21 от 23.03.2021, обратился к ответчику 11.05.2023 за выкупом арендуемого нежилого помещения площадью 62 кв.м с кадастровым номером 77:10:0000000:3115, расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград, корп. 301А, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчик, рассмотрев обращение Истца, 04.07.2023 направил истцу проект Договора купли-продажи нежилого помещения, согласно абз. 1 п. 3.1 которого цена Объекта составляет 8467000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.06.2023 № М684-1610-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 15.06.2023 № 400/704-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику ООО «Международный центр оценки и консалтинга», составившему по заказу истца консультационное заключение от 26.07.2023 № 019-07-2023, согласно которому рыночная стоимость объекта на составила 5 865 000 руб. 00 коп.

Истец 03.08.23 представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, касающимся цены объекта, однако ответчик отклонил письмом № 33-5-55606/23-(0)-8 от 04.08.2023 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 11.05.23 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом от 04.07.23 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент 03.08.23 и отклонены Департаментом 04.08.23.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 20.11.23 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО5, ФИО6.

Судом получено экспертное заключение № 7-008/24 от 16.01.2024 года, выполненное экспертами ФИО5, ФИО6, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 7685000 руб.

Согласно ст. 82 АПКРФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав экспертное заключение, заслушав объяснения эксперта, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом, с учетом ответов и пояснений эксперта, не установлено, в связи с чем, протокольным определением суд отклонил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы.

При этом суд учел, что обнаруженная экспертом техническая ошибка в Таблице 6 стр. 33 экспертного заключения, согласно объяснениям эксперта, повлекла бы увеличение стоимости на 4,1 %, что, как пояснил эксперт, находится в пределах допустимого вероятностного расчета цены, в связи с чем эксперт пояснил, что отсутствуют основания пересчета итогового результата.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Условие пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

При этом суд принимает во внимание, что обстоятельства наличия подлежащих зачету в счет выкупной цены неотделимых улучшений истцом (арендатором) не названы и не доказаны.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 301А общей площадью 62 кв.м с кадастровым номером 77:10:0000000:3115.

Договор считать заключенным с даты вступления решения в законную силу на условиях проекта от 04 июля 2023 № 59-8526, направленного продавцом (Департаментом городского имущества г. Москвы) покупателю (ИП ФИО2), за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 7685000 (семь миллионов шестьсот восемьдесят пять тысяч) рублей.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора) пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 91488 (девяносто одна тысяча четыреста восемьдесят восемь) руб. 10 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате госпошлины и 40000 руб. издержек на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова