Постановление от 21 сентября 2025 г. по делу № А21-11955/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-11955/2024
22 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бугорской Н.А., судей Полубехиной Н.С., Целищевой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Орфеновым К.А., при участии: согласно протоколу судебного заседания от 04.09.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8756/2025) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балтикремкомплект» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.02.2025 по делу № А21-11955/2024, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Балтикремкомплект»

к Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области»,

об обязании исполнить обязательства по договору о развитии застроенной территории и предоставить в аренду земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об обязании Администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» (далее – Администрация, ответчик) в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда исполнить в полном объеме обязательства, установленные договором о развитии застроенной территории от 25.08.2011, гарантийным письмом Администрации от 16.04.2021, а именно:

- предоставить ООО «СЗ «Балтикремкомплект» в аренду без проведения торгов в целях строительства в границах застроенной территории, подлежащей

развитию, земельный участок с КН 39:05:010604:310, площадью 1123 кв. м, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, <...>;

- предоставить ООО «СЗ «Балтикремкомплект» в аренду без проведения торгов в целях строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельный участок с КН 39:05:010110:271, площадью 711 кв.м, по ул. Володарского, д. 16А в г. Зеленоградске.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 25.02.2025 в иске отказано.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене. В обоснование апелляционной жалобы Общество указало, что администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» с учетом гарантийного письма от 16.04.2021 обязалась передать в аренду земельный участок с КН 39:05:010604:310, площадью 1 123 кв.м, по ул. Морская, д. 21 в п. Малиновка г. Зеленоградска, а также передать в аренду земельный участок с КН 39:05:010110:271, площадью 711 кв.м, по ул. Володарского, д. 16А в г. Зеленоградске.

В судебном заседании произведена замена состава суда. Судья Сухаревская Т.С. заменена на судью Целищеву Н.Е.

Представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве. По мнению администрации, гарантийное письмо от 16.04.2021 не влечет правовых последствий.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, по результатам аукциона 25.08.2011 между Администрацией и обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории (далее – договор) ориентировочной площадью 3,65 га, расположенной в границах улицы Морской п. Малиновка МО «Зеленоградское городское поселение».

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находятся многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции, а также несоответствующей градостроительным нормам сооружения согласно приложению № 1.

В силу пунктов 3.1 и 3.3.4 договора застройщик принял на себя обязательства в установленный договором срок (не позднее 27.12.2023, пункт 1.1 дополнительного соглашения к договору от 15.03.2021) своими и за свой 3 счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные договором обязательства, а администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 3.3.2-3.3.4 договора.

В пункте 3.3.4 договора определено, что Администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и(или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком в полном объеме обязательств договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств по договору.

В рамках договора Обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:05:010605:765, площадью 2,75 га в п. Малиновка

Зеленоградского района для строительства объектов (многоквартирных жилых домов).

Ссылаясь на условия договора, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков на праве аренды.

Письмом от 16.04.2021 № 2667-10/01-24 в соответствии с договором о развитии застроенной территории Администрация гарантировала Обществу передачу в аренду земельных участков по ул. Морская, 21 в пос. Малиновка

г. Зеленоградска и земельных участков под многоквартирными домами по

ул. Володарского, 14, 16 и 16а после расселения жителей указанных многоквартирных домов.

17.07.2024 Обществом в адрес администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» была направлена претензия об исполнении условий договора, которая до настоящего времени не исполнена.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На момент заключения договора о развитии отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулировались положениями

ст. 46.1 - 46.11 ГрК РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в указанный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и 28 ст. 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства, а другая - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).

При этом указанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

Так, судом установлено, что в соответствии с Постановлением администрации от 08.07.2011 № 140 принято решение о развитии застроенной территории в границах улиц МО Зеленоградское городское поселение.

По результатам аукциона, 25.08.2011 между администрацией и обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории (далее - договор) ориентировочной площадью 3,65 га, расположенной в границах улицы Морской п. Малиновка МО «Зеленоградское городское поселение».

Согласно пункту 1.2 договора на территории, подлежащей развитию, находятся многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции, а также несоответствующей градостроительным нормам сооружения согласно приложению № 1.

В силу пунктов 3.1 и 3.3.4 договора застройщик принял на себя обязательства в установленный договором срок (не позднее 27.12.2023, пункт 1.1 дополнительного соглашения к договору от 15.03.2021) своими и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные договором обязательства, а администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 3.3.2-3.3.4 договора.

В пункте 3.3.4 договора определено, что Администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным

законодательством для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и(или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком в полном объеме обязательств договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств по договору.

В рамках договора Обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:05:010605:765, площадью 2,75 га в п. Малиновка Зеленоградского района для строительства объектов (многоквартирных жилых домов).

Ссылаясь на условия договора, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельных участков на праве аренды.

Письмом от 16.04.2021 № 2667-10/01-24 в соответствии с договором о развитии застроенной территории Администрация гарантировала Обществу передачу в аренду земельных участков по ул. Морская, 21 в пос. Малиновка

г. Зеленоградска и земельных участков под многоквартирными домами по ул. Володарского, 14, 16 и 16а после расселения жителей указанных многоквартирных домов.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что земельный участок по

ул. Володарского в г. Зеленоградске не был определен как территория, подлежащая развитию в соответствии с Постановлением администрации от 08.07.2011 № 140 и условий договора, в связи с чем обязанность по его предоставлению истцу в аренду без проведения торгов у администрации отсутствует.

Кроме того, на испрашиваемых истцом земельных участках расположены здания многоквартирных домов, находящихся в собственности муниципального образования.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Однако, истцом заявлены требования в отношении зданий, расположенных на спорных земельных участках.

Таким образом, передав в аренду спорные земельные участки, с расположенными на них зданиями, Администрация фактически лишится права распоряжения принадлежащими ей на праве собственности зданиями (в том числе возможной их реконструкции, передаче их третьим лицам, в установленном порядке).

Администрацией предоставлены земельные участка площадью 2,75 га в границах территории, подлежащей развитию, что не оспаривалось истцом.

Между тем согласно договору, его предметом является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 3,65 га, что само по себе не влечет безусловной обязанности Администрации предоставить земельные участки именно такой площади.

Поскольку договором предусмотрена ориентировочная площадь земельных участков, подлежащих предоставлению по договору о развитии застроенной территории непосредственно, и администрацией предоставлялись во исполнение данного договора застройщику земельные участки общей площадью 2,75 га, что подтверждает истец в своем исковом заявлении, администрация полагает, что обязательства исполнены ею, согласно договору от 25.08.2011.

Согласно дополнениям истца к апелляционной жалобе, постановлением администрации МО «Зеленоградское городское поселение» от 08.07.2011 № 140 «О

развитии застроенной территории в границах улиц муниципального образования «Зеленоградское городское поселение», в приложении к которому указан дом 21 по ул. Морская в п. Малиновка.

На основании указанных доводов истец полагает, что администрация обязана предоставить без торгов ему земельный участок под указанным зданием.

При этом, сам не отрицает тот факт, что земельный участок в пос. Малиновка администрацией предоставлен, однако, меньшей площадью.

Вместе с тем судом сделан правильный вывод, что наличие в договоре условий об ориентировочной площади земельных участков не влечет безусловной обязанности администрации предоставить указанные истцом земельные участки.

Относительно земельного участка под многоквартирным жилым домом по

ул. Володарского, 16а в г. Зеленоградске необходимо отметить, что решением Окружного совета депутатов Зеленоградского муниципального округа от 18.06.2025 № 473 нежилое здание по ул. Володарского, 16а в г. Зеленоградске включено в перечень муниципального имущества, планируемого к приватизации в 2025 году, опубликован в газете «Волна»20.06.2025 № 28 (9584). Указанное здание на территории бывшего пос. Малиновка не располагается.

При этом техническое состояние объектов недвижимости, расположенных по ул. Морская и Володарского не имеет отношение к рассматриваемому спору, не состоит в причинной связи с необходимостью предоставления истцу земельных участков в аренду без проведения торгов. Приватизация муниципального имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, в частности вопрос предоставления земли под объектом в связи с продажей здания урегулирован статьей 28 названного Федерального закона.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные АПК РФ, не установлены

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.02.2025 по делу № А21-11955/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.А. Бугорская

Судьи Н.С. Полубехина

Н.Е. Целищева