Решение от 6 августа 2024 г. по делу № А70-16141/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-16141/2023
г. Тюмень
06 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2024 года.


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Смирновой Т.В., рассмотрев дело, возбужденное по заявлению

Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.08.2005, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СТРОЙИНВЕСТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (ответчик - 1),

к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ДИРЕКЦИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (ответчик - 2),

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АЛМА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (ответчик - 3),

к Государственному казенному учреждению «Фонд имущества Тюменской области»

о расторжении договоров купли-продажи, признании сделок недействительными и возвращении земельных участков,

а также встречный иск

ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о взыскании убытков,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 20.05.2024 ,

от ответчика 1: ФИО2 по доверенности от 17.04.2024,

от ответчика 2: не явились, извещены,

от ответчика 3: не явились, извещены,

от ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» - ФИО3 по доверенности от 06.06.2024,

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с исковым заявлением, с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СТРОЙИНВЕСТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (ответчик - 1), обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ДИРЕКЦИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (ответчик - 2), обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «АЛМА» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (ответчик - 3), Государственному казенному учреждению «Фонд имущества Тюменской области» о расторжении договоров купли-продажи, а именно:

1) Договор купли – продажи № 19/З/Ф-02 от 10.01.2019 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:1007, заключенный между Департаментом имущественных отношений Тюменской области в лице государственного казенного учреждения Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» и ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест».

2) Договор купли – продажи № 19/З/Ф-03 от 10.01.2019 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:1006, заключенный между Департамент имущественных отношений Тюменской области в лице государственного казенного учреждения Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» и ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест».

Одновременно просит признать недействительными сделки купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007:

1) заключенные между ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» (ИНН <***>) и ООО «Дирекция Жилищного Строительства» (ИНН <***>), сделки купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007.

2) заключенные между ООО «Дирекция Жилищного Строительства» (ИНН <***>) и ООО Управляющая компания «Алма» (ИНН <***>).

Возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 Департаменту имущественных отношений Тюменской области путем прекращения прав собственности иных лиц на земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007, исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости о правообладателе земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007.

Исковые требования со ссылками на статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), 166, 167, пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по освоению земельных участков, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов коммунальной, транспортной, социальных инфраструктур и иных объектов капитального строительства, установленные пунктом 3.1.4. договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация г.Тюмени.

Определением от 10.07.2024 к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску привлечено Государственное казенное учреждение «Фонд имущества Тюменской области».

ООО «СЗ «Стройинвест» представило отзыв на исковое заявление, с требованиями истца не согласно, считает, что условия договора комплексного освоения территорий, в соответствии с которыми ответчик обязан был построить объекты инженерной, транспортной, спорта, социального обслуживания населения, объекты культуры и искусства передать их в муниципальную собственность, противоречат действующему законодательству, так как между сторонами не достигнуто соглашения относительно передачи перечисленных объектов. Кроме того, ответчик 1 считает, что истцом нарушены сроки исковой давности для оспаривания сделок.

Представитель ООО УК «Алма», представило отзыв, в соответствии с которым возражает против удовлетворения требований истца, считает, что спорные земельные участки не обременены обязательствами собственника земельных участков по возведению объектов капитального строительства, считает, что ООО «СЗ «Стройинвест» не ограничен в реализации своих прав собственника в отношении спорных земельных участков, в том числе при отчуждении их третьими лицами. Истцом не представлено доказательств недобросовестного поведения ответчиков.

ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» согласен с заявленными требованиями Департамента в полном объеме, пояснил, что договоры были заключены без проведения торгов. Продажа земельных участков осуществляется, из образованных земельных участков, предоставленных в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с ГрК РФ заключен договор о комплексном освоении территории. В аренду участки предоставлялись по результатам аукциона от 02.11.2016 № 88-2016/05 на проведение работ по комплексному освоению территории. Ответчик подтверждает, что ООО СЗ «Сройинвест» не исполнил обязанности, возложенные не него Договором комплексного освоения территории от 14.11.2016 № 23-36/56 в части не выполнения работ по возведению объектов социальной инфраструктуры на земельных участках, переданных ответчику в собственность по вышеуказанным договорам купли-продажи.

Истец представил возражения на отзывы.

Предъявляя встречный иск ООО «СЗ «Стройинвест» заявляет о взыскании с Департамента имущественных отношений Тюменской области денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи № 19/3/Ф-02 от 10.01.2019, № 19/3/Ф-ОЗ от 10.01.2019, договору купли-продажи № 19/3/Ф-ОЗ от 10.01.2019.

Встречные исковые требования ООО «СЗ «Стройинвест» обосновывает тем, что согласно Договорам купли-продажи № 19/3/Ф-02 от 10.01.2019, № 19/3/Ф-ОЗ от 10.01.2019 ООО «СЗ «Стройинвест» приобрело земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006 и 72:23:0215001:1007. Требования Департамента имущественных отношений Тюменской области, по первоначальному иску, состоят в изъятии указанных участков. Вместе с тем, действующим законодательством установлена возмездность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, ООО «СЗ «Стройинвест» полагает, что в случае удовлетворения исковых требований, расторжении оспариваемых договоров и изъятии земельных участков, у истца возникнет неосновательное обогащение в размере 26 271 000 руб.

Истец по первоначальному исковому требованию представил отзыв на встречное исковое заявление, в удовлетворении требований просит отказать, пояснил что, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории на земельных участках, образованных из основного земельного участка, является обязательным условием договора о комплексном освоении территории, то не исполнение установленного законом условия предполагает правовые последствия в отношении всех 12 земельных участков. Если бы Департамент знал об отсутствии намерения со стороны ответчика осуществить вышеуказанное строительство, то ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» не смог бы получить в аренду, а впоследствии в собственность спорные земельные участки. Департамент считает действия ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» недобросовестными и полагает, что Департамент вправе требовать возврата имущества и возмещения всей выгоды, которая была извлечена в связи с использованием спорных земельных участков.

Изучив материалы дела, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 14.11.2016 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройинвест» на основании протокола о результатах аукциона от 02.11.2016 № 88-2016/05 был заключен договор № 23-36/56 комплексного освоения территории.

Согласно пункту 1.1. договора № 23-36/56 в рамках комплексного освоения территории Застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные пунктом 1.1.1. настоящего Договора. Комплексное освоение территории в целях жилищного строительства осуществляется в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:856, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, площадью 130 000 кв. м., в том числе 33 389 кв.м за красной линией, предоставленного в аренду Застройщику на основании договора аренды от 14.11.2016 № 23-36/55 (далее - Участок), или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (далее -образованные участки).

Согласно 1.1.1. договора № 23-36/56 комплексным освоением участка является:

осуществление на Участке строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории, в срок до 13.11.2021 (5 лет с момента подписания договора) (Пункт 1.1.1.4. договора).

осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия, в срок до 13.11.2021 (5 лет с момента подписания договора). (Пункт 1.1.1.5. договора).

В соответствии с пунктом 2.3. Договор действует с 14.11.2016 по 13.11.2021 (5 лет с момента подписания договора).

Пунктом 3.1.4. договора № 23-36/56 закреплено, что осуществление Застройщиком мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию на Участке или на образованных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и иных объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории - в срок, установленный пунктами 1.1.1.4., 1.1.1.5. Договора в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия.

В соответствии с пунктом 4.2.7. договора № 23-36/56, застройщик обязан передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется на Участке за счет средств Застройщика, в установленном законом порядке в муниципальную собственность - в течение 5 (пяти) лет со дня заключения Договора.

Согласно пункту 4.2.11. договора № 23-36/56, по завершении мероприятий по образованию земельных участков обратиться в Уполномоченный орган для заключения договоров аренды, договоров комплексного освоения территории в отношении образованных земельных участков, предоставив кадастровые паспорта таких участков, в течение 14 (четырнадцати) календарных дней после проведения их государственного кадастрового учета. Прекращение существования Участка в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на образованные участки не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных настоящим Договором.

Как пояснил истец, в рамках освоения территории из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:856 были образованы следующее земельные участки с кадастровыми номерами:

– 72:23:0215001:1002 (вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки; наименование мероприятия: строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1003 (вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки; наименование мероприятия: строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1000 (вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки; наименование мероприятия: строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:999 (вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки; наименование мероприятия: строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1009 (вид разрешенного использования: территория общего пользования. Улично-дорожная сеть; наименование мероприятия: благоустройство территории. Создание улично-дорожной сети; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:998 (вид разрешенного использования: озелененные территории общего пользования; наименование мероприятия: благоустройство территории; срок: 13.11.2021); – 72:23:0215001:1001 (вид разрешенного использования: территория общего пользования; наименование мероприятия: благоустройство территории; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1005 (вид разрешенного использования: территория общего пользования; наименование мероприятия: благоустройство территории; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1004 (вид разрешенного использования: территория общего пользования; наименование мероприятия: благоустройство территории; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1008 (вид разрешенного использования: территория общего пользования; наименование мероприятия: благоустройство территории; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1006 (вид разрешенного использования: для размещения объекта спорта; наименование мероприятия: строительство и ввод в эксплуатацию объекта спорта; срок: 13.11.2021);

– 72:23:0215001:1007 (вид разрешенного использования: для размещения объектов социального обслуживания населения. Для размещения объектов культуры и искусства; наименование мероприятия: строительство и ввод в эксплуатацию объекта социального обслуживания населения, объекта культуры и искусства; срок: 13.11.2021).

Между ГКУ ТО «Фонд имущества Тюменской области» и ООО «СЗ «Стройинвест» были заключены договоры купли – продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 от 10.01.2019 № 19/З/Ф-02, от 10.01.2019 № 19/З/Ф-03.

Согласно сведениям, полученным из Единого государственного реестра недвижимости ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» на основании договоров купли-продажи земельных участков продало ООО «Дирекция Жилищного Строительства» (ИНН <***>) земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007. Данный факт подтверждается регистрационными записями от 06.03.2020 №72:23:0215001:1006-72/041/2020- 4, 72:23:0215001:1007-72/041/2020-4.

23.12.2021 между ООО «Дирекция Жилищного Строительства» (ИНН <***>) и ООО Управляющая компания «Алма» (ИНН <***>) были заключены договоры купли – продажи спорных земельных участков № 1 и № 2.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ в основных и дополнительных видах экономической деятельности ООО Управляющая компания «Алма» (ИНН <***>) отсутствует деятельность, связанная со строительством.

В связи с тем, что ООО «СЗ «Стройинвест» не исполнил свои обязательства по освоению земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов коммунальной, транспортной, социальных инфраструктур и иных объектов капитального строительства, а также не передал вышеуказанные объекты в муниципальную собственность, Департамент обратился с настоящим иском в суд.

Предъявляя встречный иск ООО «СЗ Стройинвест» заявляет о взыскании с Департамент имущественных отношений Тюменской области оплаты по договору купли-продажи № 19/3/Ф-02 от 10.01.2019, № 19/3/Ф-ОЗ от 10.01.2019, договору купли-продажи № 19/3/Ф-ОЗ от 10.01.2019.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Особенности предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предусмотрены статьей 30.2 и статьей 38.2 ЗК РФ (действовавшими не момент заключения договора).

Согласно п. 1, 2 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Департаментом имущественных отношений Тюменской области обязательство по передаче земельного участка исполнил надлежащим образом. Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0215001:856, из которого впоследствии образованы участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006 и 72:23:0215001:1007, передан ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест».

Согласно положениям подпунктов 1, 2 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий».

Договоры купли – продажи земельного участка от 10.01.2019 № 19/З/Ф-02, от 10.01.2019 № 19/З/Ф-03 были заключены в соответствии с вышеуказанной нормой.

Таким образом, вышеназванные договоры купли-продажи следует оценивать во взаимосвязи с договором комплексного освоения территории № 23-36/56.

По мнению суда, отсутствие в вышеобозначенных договорах купли-продажи ссылки на договор № 23-36/56, не свидетельствует о том, что договоры купли-продажи и договор комплексного освоения территории являются независящими друг от друга сделками. Возможность получения земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006 и 72:23:0215001:1007 в собственность ответчиком 2 обусловлена наличием обязанностей, предусмотренных договором комплексного освоения территории.

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Федеральный закон № 494) договоры о комплексном освоении территории, заключенные в соответствии с ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 494), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о комплексном освоении территории сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Федерального закона № 494. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров осуществляется в соответствии с положениями ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 494).

В соответствии с пунктом 3.1.4 Договора от 14.11.2016 № 23-36/56 ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» взял на себя обязательства обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов коммунальной, транспортной, социальных инфраструктур и иных объектов капитального строительства в границах земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:856, в соответствии с утвержденной уполномоченным органом документацией по планировке территории в срок до 13.11.2021 в рамках графика осуществления мероприятий по освоению территории (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2019 к Договору от 14.11.2016).

Согласно норме, содержащейся в части 1 статьи 46.4 ГрК РФ, действовавшей в момент заключения договора комплексного освоения территории, комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Согласно части 2 статьи 46.4 ГрК РФ договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, с юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или с юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или с заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

По смыслу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Между тем из пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, положений статей 30.2, 38.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) не следует возможность приобретения арендатором в собственность в порядке реализации исключительного права на льготных условиях того же земельного участка, который был предоставлен ему в аренду в целях комплексного освоения территории для жилищного строительства.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

При заключении договоров купли – продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 от 10.01.2019 № 19/З/Ф-02, от 10.01.2019 № 19/З/Ф-03 Департамент рассчитывал, что во исполнение Договора от 14.11.2016 ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» выполнит в срок взятые на себя обязательства по освоению территории, в том числе, земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007, а также передаст созданные объекты социальных инфраструктур в муниципальную собственность.

Фактически именно в этих целях земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 были переданы ответчику 1 в собственность в порядке подпункта 1 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (в ред. от 25.12.2018).

В силу этого, неисполнение обязательства по застройке земельных участков, приобретенных без проведения торгов на основании Договора от 14.11.2016, в значительной степени лишает Департамент того, на что он был вправе рассчитывать при заключении Договоров купли-продажи от 10.01.2019.

Согласно постановлению Администрации города Тюмени от 11.07.2018 № 99 «Об утверждении изменений в проект планировки территории планировочного района № 4 «Затюменский» и проект межевания территории в границах улиц Тюменская, ФИО4, ФИО5, об утверждении проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:856, проекта межевания территории в районе улицы Институтская» (далее – Постановление от 11.07.2018) территория в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:856, предоставленного под комплексное освоение территории. На данной территории предусматривалось размещение новых объектов социальной инфраструктуры: – клуб на 205 посетительских мест; – библиотека на 10000 ед. хранения томов; – объект для культурно-массовой работы с населением, досуга и любительской деятельности на 130 кв.м. площади пола; – спортивный центр на 3500 кв. м общей площади; – предприятия бытового обслуживания суммарной мощностью 8 рабочих мест; – торговые объекты на 1000 кв.м торговой площади; – кинотеатр на 64 места.

Сохранение Договоров от 10.01.2019 приведет к тому, что при фактическом невыполнении обязательств по освоению территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 и по передаче объектов социальных инфраструктур в муниципальную собственность, застройщик приобрел земельные участки на льготных условиях и получил доход от его продажи.

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора, суд считает требование истца о расторжении договоров купли – продажи от 10.01.2019 № 19/З/Ф-03, от 10.01.2019 № 19/З/Ф-02 обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными.

Согласно норме, содержащейся в пункте 4 статьи 453 ГК РФ, стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. В частности, если возвращается имущество, бывшее в использовании, подлежит возмещению износ данного имущества, определяемый расчетным путем, при этом заинтересованное лицо может доказать, что фактический износ превышал расчетный ввиду чрезмерного использования, которому подвергалось имущество. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании статьи 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

Как было указано выше, по мнению суда, толкование условий договоров купли-продажи от 10.01.2019 следует производить во взаимосвязи с договором комплексного освоения территории № 23-36/56.

Таким образом, в соответствии с условиями договоров купли-продажи от 10.01.2019 и договора комплексного освоения территории обязанности передать земельные участки корреспондировали обязанности ответчика 1 не только оплатить участки, но и осуществить его комплексное освоение.

Продавец свою обязанность по передаче объектов недвижимости исполнил надлежащим образом, а покупатель, оплатив приобретенные земельные участки, не осуществил его комплексное освоение, то есть предусмотренные договором № 23-36/56 обязанности обществом исполнены ненадлежащим образом.

Таким образом, по мнению суда, имеется нарушение эквивалентности встречных предоставлений сторон, требующее возврата земельного участка истцу.

Кроме того, суд соглашается с позицией Департамента о том, что возможность получения ответчиком 1 прибыли от строительства многоквартирных домов на земельных участках, образованных из участка с кадастровым номером 72:23:0215001:856, обусловлена заключением договора комплексного освоения территории. Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что прибыль, полученная ответчиком 1 от строительства многоквартирных домов, является также и выгодой, извлеченной в связи с использованием земельных участков, полученных по договорам купли-продажи от 10.01.2019.

На основании изложенного, суд полагает, что земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 подлежат возврату истцу.

Предъявляя встречный иск ООО «СЗ Стройинвест» заявляет о взыскании с Департамент имущественных отношений Тюменской области оплаты по договору купли-продажи № 19/3/Ф-02 от 10.01.2019, № 19/3/Ф-ОЗ от 10.01.2019, договору купли-продажи № 19/3/Ф-ОЗ от 10.01.2019.

Встречные исковые требования ООО «СЗ «Стройинвест» обосновывает тем, что действующим законодательством установлена возмездность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Суд считает необходимым отметить, что возврат земельных участков в указанном случае не связан с процедурой изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, осуществляемой в порядке, предусмотренном ст. 279-281 ГК РФ, ст. 49, гл. VII.1 ЗК РФ, следовательно, положения п. 1 ст. 279, п. 1, 2, 4 ст. 281, ГК РФ, на которых ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» основывает свои требования, не подлежат применени к указанным правоотношениям.

Кроме того, поскольку арбитражный суд по первоначальному иску удовлетворил требования общества о расторжении спорного договора, возвратил земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 Департаменту имущественных отношений Тюменской области путем прекращения права собственности иных лиц на земельные участки, то отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований.

Как следует из материалов дела, ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» на основании договоров купли-продажи земельных участков от 12.02.2020 продало ООО «Дирекция Жилищного Строительства» (ИНН <***>) земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007.

23.12.2021 между ООО «Дирекция Жилищного Строительства» (ИНН <***>) и ООО Управляющая компания «Алма» (ИНН <***>) были заключены договоры купли – продажи спорных земельных участков № 1 и № 2.

Истец заявляет требование о признании вышеуказанных договоров недействительными.

В силу положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

При этом, суд учитывает положения пункта 1 статьи 166 ГК РФ, согласно которым ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, что дает возможность суду оценить спорную сделку на соответствие закону независимо от пассивной позиции истца после подачи иска.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в пункте 74, 75 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Как указывается в постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 07.11.2017 № 26-П, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права.

Таким образом, при отсутствии правовых оснований не может возникнуть право собственности, даже если осуществлена его государственная регистрация.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что у ответчика 1 отсутствовали правовые основания для совершения с ООО «Дирекция Жилищного Строительства» сделок купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007.

Спорные сделки совершены в обход явно выраженного запрета и являются ничтожными как посягающие на публичные интересы.

Лицо, получившее имущество по недействительной сделке не может признаваться добросовестным приобретателем, а ничтожность сделки указывает на отсутствие законного основания владения, пользования и распоряжения вещью.

При таких обстоятельствах, договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 от 12.02.2020, заключенные между ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» и ООО «Дирекция Жилищного Строительства», а также договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 от 23.12.2021, заключенные между ООО «Дирекция Жилищного Строительства» и ООО Управляющая компания «Алма» признаются судом недействительными в силу их ничтожности.

Возражая против требований, ответчик 1 заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

По смыслу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно норме, содержащейся в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истец заявляет требование о расторжении указанного договора в связи с существенным нарушением договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2.3. договора № 23-36/56 он действует с 14.11.2016 по 13.11.2021 (5 лет с момента подписания договора).

Таким образом, истец мог узнать о нарушении своего права не раньше даты окончания срока действия вышеназванного договора – 13.11.2021.

Кроме того, как следует из материалов дела, по состоянию на лето 2023 года ответчик продолжал исполнять обязательства по Договору от 14.11.2016 в соответствии с пунктом 2.2 Договора, хотя и нарушил сроки, установленные для проведения соответствующих мероприятий. Представитель ответчика 1 в судебном заседании указывал, что Общество готовит документацию для получения разрешения на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию.

Также суд учитывает, что Департамент узнал об отсутствии со стороны ответчика 1 действий по получению необходимых разрешений на строительство объекта спорта, объекта социального обслуживания населения, объекта культуры и искусства, которые явились обязательными и необходимыми для ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» из письма Администрации города Тюмени от 17.07.2023 № 14-08-009573/23.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления в иных формах.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, в результате которых другая сторона не могла реализовать принадлежащие ей права.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Последовательное поведение ответчика 1, выразившееся в получении земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006 и 72:23:0215001:1007 на льготных условиях (без проведения торгов) и невыполнении встречных обязательств по комплексному освоению территории, свидетельствует о его недобросовестном поведении.

При таких обстоятельствах суд отказывает в применении срока исковой давности, который по своему смыслу соответствует пункту 2 статьи 10 ГК РФ и выступает в настоящем случае как санкция за злоупотребление правами.

Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 ГК РФ, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; неприкосновенности собственности; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах; принципу справедливости.

Таким образом, довод о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется.

При таких обстоятельствах, требования истца о возврате земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 путем прекращения права собственности иных лиц на земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007, исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости о правообладателе земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007, подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, суд удовлетворяет первоначальный иск в полном объеме, во встречных требованиях судом отказано.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ. Следовательно, в силу статьи 333.17 НК РФ в связи с удовлетворением исковых требований государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» в размере 12 000 рублей, с ООО «Дирекция Жилищного Строительства» в размере 12 000 рублей, с ООО Управляющая компания «Алма» в размере 6 000 рублей.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи от 10.01.2019 № 19/З/Ф-02 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:1007, заключенный между Государственным казенным учреждением Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» и ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест».

Расторгнуть договор купли – продажи от 10.01.2019 № 19/З/Ф-03 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215001:1006, заключенный между Государственным казенным учреждением Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» и ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест».

Признать договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 от 12.02.2020, заключенные между ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» и ООО «Дирекция Жилищного Строительства» недействительными.

Признать договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 от 23.12.2021, заключенные между ООО «Дирекция Жилищного Строительства» и ООО Управляющая компания «Алма» недействительными.

Возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007 Департаменту имущественных отношений Тюменской области путем прекращения права собственности иных лиц на земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007, исключения сведений из Единого государственного реестра недвижимости о правообладателе земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0215001:1006, 72:23:0215001:1007.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Дирекция Жилищного Строительства» в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с ООО Управляющая компания «Алма» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.


Судья


Бадрызлова М.М.