Решение от 6 августа 2023 г. по делу № А47-2395/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-2395/2023
г. Оренбург
06 августа 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 06 августа 2023 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Мега Мир», г. Оренбург (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Статус», Оренбургская область, Оренбургский район, с. Ивановка (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора:

ФИО2, г. Оренбург;

финансового управляющего гражданина ФИО3 (единственный участник ООО «Статус»)

общества с ограниченной ответственностью «Статус Специализированный застройщик»

о расторжении договора купли-продажи;

об обязании возвратить имущество,

при участии:

от истца: ФИО4 – представитель по доверенности от 11.01.2023, паспорт; ФИО5 – генеральный директор, приказ от 08.08.2022, протокол собрания директоров от 05.08.2022, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от ФИО2: ФИО6 – представитель по доверенности от 18.04.2022, паспорт;

от финансового управляющего гражданина ФИО3: представитель не явился, извещен;

от ООО «Статус Специализированный застройщик»: представитель не явился, извещен.

Иск заявлен о расторжении договора купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022 г., заключенный между ООО «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» и ООО «Статус» и об обязании возвратить объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/- 41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: <...> (далее по тексту - Земельный участок).

- одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, литер Г24Г25Г26, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137, адрес объекта: <...>;

- две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург;

- нежилое помещение, торгово-развлекательный комплекс, этаж № 1, № 2, площадью 10 080,6 кв.м., кадастровый номер 56:44:0425005:115, адрес объекта: <...>.

Ответчик, финансовый управляющий ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Статус Специализированный застройщик» в судебное заседание явку представителей не обеспечили, о времени и месте заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Оренбургской области.

Определением от 17.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора привлечен ФИО2, г. Оренбург, финансовый управляющий ФИО3 ФИО7 Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.05.2023 года по делу №А47-13634/2021 обязанности финансового управляющего возложены на арбитражного управляющего ФИО8.

ФИО8 извещена о настоящем процессе, подала ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с чем, определением суда по настоящему делу от 14.06.2023 произведена замена на стороне третьего лица финансового управляющего должника ФИО3 с финансового управляющего ФИО7 на финансового управляющего ФИО8, судебное разбирательство отложено.

Определением от 14.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен арендатор земельного участка общество с ограниченной ответственностью «Статус-Специализированный застройщик».

До начала судебного заседания в материалы дела поступило ходатайство конкурсного управляющего ООО «МСК МОСТ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) ФИО9 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Ходатайство мотивировано наличием у ООО «Статус» задолженности перед ООО «МСК МОСТ» в размере 14 000 000 руб. и обращением в суд с заявлением о признании ООО «Статус» банкротом. Судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления назначено на 07.08.2023. ООО «МСК МОСТ» полагает, что земельный участок является единственным имуществом должника и представляет значительную ценность. Соответственно, вывод данного имущества из собственности и владения должника полностью лишает его кредиторов возможности взыскания своей задолженности за счет реализации имущества, подлежащего включению в конкурсную массу.

Также поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора кредитора ФИО3 – ФИО10. В обоснование своей позиции ФИО10, указывает на то, что решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу №А47-13634/2021 (резолютивная часть) гр. ФИО11 признана банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.12.2022 года по делу №А47-13634/2021 заявление ФИО10, о включении в реестр требований кредиторов ФИО3, суммы в размере 11 538 541 рублей было удовлетворено.

Заявитель указывает, что в связи с тем, что ФИО10, также, как и ФИО2, является кредитором ФИО3, которая является единственным учредителем и директором ответчика ООО «СТАТУС», соответственно спор касаемо расторжения договора купли-продажи земельного участка между ООО «СТАТУС» и ООО «ТРЦ МЕГА МИР», затрагивает права ФИО10, так как данный актив является собственностью должника ФИО3, и на него возможно обращение взыскания для последующего расчета с кредиторами ФИО3

Истец возражает против привлечения к участию в деле третьих лиц, представив на обозрение суда подлинный договор купли-продажи от 21.02.2022, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022 г., заключенный между ООО «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» и ООО «Статус»;

обязать возвратить объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/- 41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: <...> (далее по тексту - Земельный участок).

-одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, литер Г24Г25Г26, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137, адрес объекта: <...>;

-две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург;

обязать выплатить стоимость нежилого помещения, торгово-развлекательный комплекс, этаж № 1, № 2 (площадью 10 080,6 кв.м., кадастровый номер 56:44:0425005:115, адрес объекта: <...>) в размере 155 345 473 руб. 40 коп.; заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ФИО2 не возражает против удовлетворения ходатайств о привлечении третьих лиц и против отложения судебного заседания. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в целях представления дополнительных документальных доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

О вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение.

Рассмотрев заявление ООО «МСК МОСТ» в лице конкурсного управляющего ФИО9, суд не нашел наличие правовых оснований, предусмотренных ст. 51 АПК РФ. Вступивший в законную силу судебный акт, установивший задолженность ответчика перед ООО «МСК МОСТ» таким основанием не является. Какая-либо процедура, предусмотренная Законом о банкротстве, в рамках дела № А47-4992/2023 не введена.

Суд не нашел оснований для удовлетворения заявления кредитора ФИО3 – ФИО10.

По смыслу указанных процессуальных норм обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к возникновению, изменению или прекращению соответствующих правоотношений непосредственно между третьим лицом и стороной судебного спора.

Приведенные ФИО10 основания к таковым не относятся. Статус кредитора участника ООО «Статус» гражданина ФИО3 также не свидетельствует о возникновении непосредственных отношений между обществом «Статус» и ФИО10

Ссылка в заявлении на одинаковый статус ФИО10 и ФИО2 отклонена судом, поскольку на основании заявления ФИО2 в рамках обособленного спора по оспариванию сделки ФИО3 определением суда от 22.12.2022 по делу № А47-13634/2021 ходатайство ФИО2 о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Наложен арест на имущество и денежные средства общества с ограниченной ответственностью «СТАТУС» (ИНН <***>) в пределах требований в размере 64 060 883 рублей 08 копеек, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему спору.

Ходатайства разрешены с удалением в совещательную комнату, определение объявлено в судебном заседании, разъяснен порядок обжалования.

Суд, рассмотрев в порядке статей 159, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление истца об уточнении исковых требований, отказывает в его удовлетворении.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" в силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

По смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования. Соблюдение данного запрета проверяется арбитражным судом вне зависимости от наименования представленного истцом документа (например, уточненное исковое заявление, заявление об уточнении требований). В частности, суд не принимает изменения требования о признании сделки недействительной в связи с нарушениями, допущенными при ее заключении, на требование о расторжении договора со ссылкой на нарушения, которые были допущены при исполнении сделки.

Арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле.

При обращении в суд истцом заявлено требование неимущественного характера о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что объект нежилое помещение, торгово-развлекательный комплекс, этаж № 1, № 2, площадью 10 080,6 кв.м., кадастровый номер 56:44:0425005:115, адрес объекта: <...>, переданный по договору купли-продажи и являющийся залоговым имуществом снесен.

В связи с чем, истец заявил ходатайство об уточнении требований к ответчику в части обязания возврата данного объекта на выплату стоимости утраченного имущества.

Таким образом, в настоящем случае фактически произошло предъявление нового требования, где ни предмет, ни основания не идентичны заявленному иску. Требование неимущественного характера не может быть уточнено на требование о взыскании денежных средств в порядке ст. 49 АПК РФ.

При этом, истец не лишен возможности обратиться с самостоятельными требованиями для защиты нарушенных, по его мнению, прав.

Рассмотрев ходатайство истца, ФИО2 об отложении судебного заседания, судом в его удовлетворении отказано, поскольку обязательные основания для отложения судебного заседания, предусмотренные ст. 158 АПК РФ судом не установлены.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд полагает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ФИО2, возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление. По мнению ФИО2, со стороны ООО «ТПГ «Мега Мир», ООО «Статус» и учредителя ООО «Статус» ФИО3 (100 % доли), имеется сговор, направленный на вывод данного актива через процедуру расторжения договора. В удовлетворении исковых требований просит отказать.

От общества с ограниченной ответственностью «Статус»; финансового управляющего гражданина ФИО3 (единственный участник ООО «Статус»); общества с ограниченной ответственностью «Статус Специализированный застройщик» отзывы на исковое заявление не поступили.

При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между ООО «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» (далее продавец) и ООО «Статус» (далее покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022 г. (далее договор), согласно которому продавец передал в собственность покупателю, а покупатель обязался оплатить в течение двух месяцев с момента заключения данного договора 15 000 000 руб. и принять в собственность следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/-41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: <...> (далее по тексту - Земельный участок);

- одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, литер Г24Г25Г26, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137. адрес объекта: <...>;

- две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург;

- нежилое помещение, торгово-развлекательный комплекс, этаж № 1, № 2, площадью 10 080,6 кв.м., кадастровый номер 56:44:0425005:115, адрес объекта: <...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово - промышленная группа «Мега Мир» от22.05.2014г, передаточного акта от 01.08.2014г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56:44:0424005:114-56/001/2019-1 от 25.07.2019г.

Одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции принадлежит Продавцу на праве собственности на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово -промышленная группа «Мега Мир» от 22.05.2014г, передаточного акта от 01.08.2014г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56-56/001-56/001/217/2015-553/2 от 06.07.2015г

Две кабельные линии принадлежат продавцу на праве собственности на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово - промышленная группа «Мега Мир» от 22.05.2014г, передаточного акта от 01.08.2014г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56-56/001-56/001 /217/2015-554/2 от 07.07.2015 г.

Нежилое помещение принадлежит продавцу на основании протокола годового собрания акционеров ЗАО «Торгово - промышленная группа «Мега Мир» от 22.05.2014г, передаточного акта от 01.08.2014г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 56-56/001-56/001/175/2015-190/2 от 13.04.2015г.

Согласно пункту 3.1. договора общая стоимость объектов составляет 120 000 001 руб., НДС не предусмотрен, из которой:

- стоимость земельного участка составляет 118 000 000 руб.;

- стоимость одноэтажного здания трансформаторно-моторной подстанции составляет 1 500 000 руб.;

- стоимость двух кабельных линий составляет 500 000 руб.;

- стоимость нежилого помещения торгово-развлекательного комплекса составляет 1 руб.

Указанная в п. 3.1. настоящего договора стоимость объектов недвижимости по соглашению Сторон настоящего договора является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3.2 договора).

Покупатель производит оплату стоимости объектов недвижимости в следующем порядке:

В течение 3х рабочих дней после заключения настоящего договора покупатель перечисляет на расчётный счёт Продавца денежные средства в размере 7 000 001 руб. 00 коп.

Денежные средства в размере 13 000 000 руб. перечисляются Покупателем Продавцу в течение 10 рабочих дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Оплата Покупателем оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 100 000 000 руб. 00 коп., производится на расчетный счет Продавца до 2025 года.

На момент заключения настоящего договора у продавца существуют обязательства перед акционерным обществом «Альфастрахование» по решению Арбитражного суда Оренбургской области от 03.06.2021 по делу № А47-9480/2019 в размере 13 751 736 руб. 36 коп. (пункт 3.4 договора).

По условиям пункта 3.4.1. покупатель обязуется за счёт перечисленных Покупателем денежных средств, указанных в п.п. 3.3.1., 3.3.2. настоящего договора, погасить свои обязательства, указанные в п. 3.4 настоящего договора.

В случае неисполнения Покупателем обязательств указанных в п. 3.3.3., 6.1, 6.2 настоящего Договора, денежные в размере 20 000 000 руб. перечисленные на основании п.3.3.1 и п. 3.3.2. настоящего договора, возврату Покупателю не подлежат (пункт 3.6 договора).

Стороны пришли к взаимному соглашению о том, что до момента полной оплаты стоимости объектов недвижимости определённых пунктом 1.2. настоящего Договора, или проведения взаимозачёта на основании п.п. 6.1., 6.2., залог в силу закона возникает в пользу продавца на земельный участок, указанный в п. 1.2 настоящего Договора. Последующий перезалог не допускается (пункт 3.7 договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.1 договора).

Стороны пришли к соглашению, о взаимном прекращении однородных обязательств, а именно денежного требования об оплате стоимости земельного участка предусмотренного настоящим и денежного требования об оплате стоимости помещений передаваемых в рамках договора купли-продажи будущей недвижимости от «21» февраля 2022 г. (пункт 6.1 договора).

Стороны пришли к соглашению, что по условиям договора купли-продажи недвижимости от «21» февраля 2022 года к зачёту подлежит сумма в размере 100 000 000 руб. 00 коп. По встречному требованию по Договору купли-продажи будущей недвижимости от «21» февраля 2022 года к зачёту подлежит сумма в размере 100 000 000 руб. 00 коп. (пункт 6.2 договора).

Настоящий договор действует до момента окончания исполнения Сторонами всех условий договора и взаимных обязательств по нему. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств Сторон, но не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий договора (пункт 7.2 договора).

Отношения Сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ (пункт 7.3 договора).

Общество с ограниченной ответственностью «Статус» произвело оплату по договору частично (л.д. 20, 21, 22):

24.02.2022 платежным поручением № 6 на сумму 7 000 001 руб., 18.03.2022 платежным поручением № 8 на сумму 4 581 500 руб. 18.04.2022 платежным поручением № 24 на сумму 4 000 000 руб.

На момент обращения в арбитражный суд с настоящим иском просроченная задолженность по платежу 13 000 000 руб. по п. 3.3.2 Договора составила 4 418 501 руб.

Кроме того, между ООО «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» (далее продавец) и ООО «Статус» (далее покупатель) подписан договор купли-продажи будущей недвижимости б/н от 21.02.2022 г.

В соответствии с настоящим договором продавец обязуется построить и передать в собственность Покупателя нежилое помещение с проектируемой площадью 1670 (одна тысяча шестьсот семьдесят) кв. м, расположенное на цокольном 1, 2, этажах отдельно стоящего здания по адресу: <...> (далее - Объект 1), а так же жилые помещения в количестве Зх шт. расположенных в многоквартирном жилом доме жилого комплекса «Книга» (первый этап строительства) по адресу: <...> (Объект 2) на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0424005:114 находящемся по адресу: <...> площадью 13754 кв.м.. категория земель земли населённых пунктов, разрешенное использование Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома) (далее - Земельный участок).

Стороны пришли к соглашению, что общая стоимость договора составляет 100 000 000 руб. 00 коп.

Также судом установлено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ, с 08.11.2019 директором, с 14.07.2016 единственным участником ООО «Статус» является ФИО3, в отношении которой определением от 20.10.2022 по делу № А47-13634/2021 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, а решением суда от 09.03.2023 она признана банкротом, введена процедура реализации имущества должника.

В ходе судебного разбирательства, после обращения истца в арбитражный суд и возбуждения производства по делу в день проведения судебного заседания 14.06.2023 в материалы дела от ответчика поступило ходатайство об отложении с приложением копии

платежного поручения от 14.06.2023 № 78 на сумму 4 000 001 руб. плательщик ДУБИНИН АРТЁМ НИКОЛАЕВИЧ (ИП ГКФХ) в назначении платежа указано: «оплата по договору купли-продажи недвижимости от 21.02.2022 за ООО «Статус».

Платежное поручение не содержало отметки банка о списании, в связи с чем, суд выяснял вопрос фактического поступления денежных средств на расчетный счет истца.

Согласно пояснениям истца и представленным документам, денежные средства по указанному платежному поручению поступили и были списаны в безакцептном порядке на основании инкассовых поручений по задолженности по налогу на имущество, земельный налог, задолженности по заработной плате.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.12.2022 с предложением расторгнуть договор (л.д. 10).

Указывая, что истец свои обязательства выполнил в полном объеме, передал имущество по договору, совершил необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на земельный участок и объекты недвижимости, а оплату в надлежащем порядке не получил, при этом направленная претензия и предложение расторгнуть договор во внесудебном порядке остались без ответа и удовлетворения, общество с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» обратилось в суд с настоящим иском.

В уточнении заявленных требований истец также указывает на положения ст. 451 ГК РФ. Просит учесть, что пунктом 3 ч. 2 ст. 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве в многоквартирных домах и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ предусмотрено, что право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:

- в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом».

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком, должно соответствовать требованиям части 3 настоящей статьи.

Однако, единственный учредитель, участник и директор ответчика - ФИО3, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2023 г. по делу № А47-13634/2021 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина.

В отношении ответчика также подано заявление о признании его несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда Оренбургской области, заявление принято к рассмотрению, судебное заседание назначено на 07.08.2023 на 16 час. 20 мин. (определение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2023 г. по делу № А47-4992/2023).

Таким образом, так как единоличный исполнительный орган ответчика и сам ответчик не соответствуют требованиям, которые предъявляет Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, то ответчик уже не может быть застройщиком и не может выполнить условия договора купли-продажи земельного участка № б/н от 21.02.2022 г., в частности п. 3.3.3 договора, а именно оплатить истцу до 10.03.2025 г. оставшейся части стоимости объектов недвижимости в размере 100 000 000 руб. 00 коп.

Также истец просит учесть, что пунктом 3.6. договора предусмотрено, что в случае неисполнения покупателем обязательств указанных в п. 3.3.3 и 6.1, 6.2 договора, денежные средства в размере 20 000 000 руб., перечисленных на основании п. 3.3.1 и п. 3.3.2. по договору возврату покупателю не подлежат.

В связи с чем, у истца отсутствует установленная договором обязанность по возврату денежных средств ответчику.

Помимо вышеуказанных обязательств, которые ответчиком были не исполнены, им без согласования с истцом был снесен объект недвижимости - нежилое помещение площадью 10080, кв.м., наименование - «Торгово-развлекательный комплекс», кадастровый номер: 56:44:0425005:115, кадастровой стоимостью 155 345 473,40 руб., что говорит о невозможности возврата ответчиком данного помещения после расторжения договора истцу.

Заслушав доводы истца, ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Факт надлежащего исполнения обязанности продавца по передаче недвижимого имущества подтвержден материалами дела, переход права собственности к покупателю на основании спорного договора осуществлен 11.03.2022 (выписки из ЕГРН от 01.06.2023 (л.д. 72-99).

Таким образом, оплата очередного платежа в размере 13 000 000 руб. согласно п. 3.3.2 договора должна была быть произведена не позднее 25.03.2022 года.

Однако, в нарушение данного условия оплата произведена с нарушением срока и не в полном объеме, а именно 18.03.2022 платежным поручением № 8 на сумму 4 581 500 руб. 18.04.2022 платежным поручением № 24 на сумму 4 000 000 руб.

Таким образом, на момент написания претензии и обращения в арбитражный суд материалами дела подтверждено наличие у ответчика задолженности в размере 4 418 501 руб., что безусловно лишает ООО «ТПГ «Мега Мир» того, на что общество было вправе рассчитывать при заключении договора.

Уплата за ответчика иным лицом в период рассмотрения спора 4 000 000 руб. не лишает продавца права требовать расторжения договора по указанным выше основаниям, поскольку период просрочки составил более года, оснований полагать, что данный платеж совершен в разумный срок не имеется. Кроме того, и на день рассмотрения спора по существу остаток просроченного платежа составил 418 501 руб.

В связи с чем, исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В части требования истца об обязании возвратить имущество суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования истца о расторжении договора и обязании ответчика возвратить полученное по Договору имущество фактически направлены на восстановление права собственности на объекты и возможность собственника распоряжаться имуществом.

Вместе с тем, судом на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 16.01.2023 по делу № А47-10259/2022 установлено, что 29.06.2022 главным специалистом отдела регулирования градостроительной деятельности проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 56:44:0424005:114, по результатам которого составлен акт от 29. Согласно указанному акту на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0424005:114 осуществляются работы по демонтажу объектов капитального строительства. Строительный мусор, образованный в результате демонтажа, расположен на территории общего пользования проспекта Победы г. Оренбурга. Кроме того, земельный участок в соответствии с проектом организации строительства не огорожен. Имеется доступ третьих лиц. В качестве ограждения используется строительная лента. Ранее на земельном участке располагался объект недвижимости, в настоящий момент демонтированный не в полном объеме, при этом элементы здания (колонны) остались на земельном участке.

Согласно п. 4.2.2.11 Проекта организации работ по сносу/демонтажу зданий и сооружений Положительного заключения экспертизы № 56-2-1-3-032685-2021:

Перечень зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, подлежащих сносу (демонтажу) - объектов демонтажа является здание торгового-развлекательного комплекса. Габаритные размеры здания: по длине -36, по ширине - 36, по высоте - 7м.

ООО «Статус» в адрес департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга направило письмо от 07.06.2022 исх. № 10 о том, что продолжается демонтаж объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0424005:114. По завершению сноса будет направлено уведомление.

В настоящем судебном заседании истец подтвердил факт сноса здания с кадастровым номером 56:44:0425005:115, нежилое помещение, торгово-развлекательный комплекс, этаж № 1, № 2, площадью 10 080,6 кв.м., кадастровый номер адрес объекта: <...>, указав, что ответчик не известил об этом истца и не получил согласие залогодержателя на снос здания.

На основании совокупности доказательств, суд приходит к выводу, что поскольку здание с кадастровым номером 56:44:0425005:115 торгово-развлекательный комплекс фактически снесено, оснований для удовлетворения требования о возврате данного объекта в натуре не имеется.

При этом истец не лишен права воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ путем подачи самостоятельного иска.

Таким образом, требование о возврате продавцу от покупателя ранее переданного по договору имущества подлежат удовлетворению частично, а именно в части

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/- 41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: <...>.

- одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137, адрес объекта: <...>;

-две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург;

В связи с расторжением договора, обязательства по оплате объектов по условиям договора купли-продажи недвижимости от 21.02.2022 у покупателя прекращаются. По этой причине отклоняются возражения представителя третьего лица ФИО2 о необходимости оценивать одновременно договор купли-продажи будущей недвижимости от 21.02.2022г.

В части довода истца о необходимости расторжения договора также по иному основанию, а именно по причине изменения обстоятельств, суд учитывает следующее.

В пункте 1 статьи 451 Кодекса установлено, что основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Кодекса).

Все изложенные в дополнении доводы истца фактически касаются вопросов имущественного положения ответчика и невозможности исполнения условий договора об оплате в установленный срок.

В связи с чем, данные доводы оценены в совокупности при рассмотрении требования о расторжении договора на основании ст. 450 ГК РФ.

С учетом изложенного, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что нарушение условий договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и возврата продавцу переданного по договору и сохранившегося в натуре имущества.

Возражение третьего лица ФИО2 о недобросовестности действий истца и ответчика в ущерб интересов кредитора ФИО3, а фактически о злоупотреблении правом со стороны общества «ТПГ «Мега-Мир» в нарушение положений ст. 10 ГК РФ судом исследованы и отклонены.

Уведомление о досрочном расторжении договора купли-продажи было получено обществом «Статус» 14.12.2022.

При изложенных обстоятельствах, действия истца направленные на возврат имущества, не могут считаться злоупотреблением правом, так как они совершаются в рамках и в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Оснований полагать, что обществом «ТПГ «Мега-Мир» нарушен принцип добросовестности и разумности при реализации права на расторжение договора не имеется, так как с учетом длительности и характера допущенной ответчиком просрочки и не исполнения обязательства истец не лишен права в судебном порядке защитить свои нарушенные интересы.

Взаимоотношения гражданина-банкрота ФИО3 со своими кредиторами находятся за пределами предмета доказывания и исследования в рамках настоящего спора.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Госпошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по иску подлежит отнесению на общество «Статус» в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № б/н от 21.02.2022 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» и обществом с ограниченной ответственностью «Статус».

3.Обязать общество с ограниченной ответственностью «Статус» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 56:44:0424005:114 общей площадью 13754 +/- 41 кв.м, категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок; хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома), расположенный по адресу: <...>.

- одноэтажное здание трансформаторно-моторной подстанции, назначение: нежилое, общей площадью 134,2 кв.м., кадастровый номер: 56:44:0425005:137, адрес объекта: <...>;

-две кабельные линии 6 кВ АСБ (3x150) мм от фидера В-12 подстанции «Восточная» до подстанции ТП - 1231, назначение: сооружение, протяженностью 2270 п.м, инв. № 53:401:002:000635150, лит. 1, кадастровый номер: 56:44:0000000:32530, адрес: Оренбургская область, г. Оренбург;


В остальной части в удовлетворении иска отказать.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Статус» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная группа «Мега Мир» 6 000 руб. – расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать истцу в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.



Судья А.В. Калашникова