Решение от 20 декабря 2017 г. по делу № А56-55822/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-55822/2017
21 декабря 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд д.1, лит.Б, ОГРН: );

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Афганвет» (адрес: Россия 197348, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д.7, литер А, Россия 197348, СПб, Богатырский проспект, уч.85, (юго-восточнее дома 22, литера А по Коломяжскому проспекту), ОГРН: <***>);

о расторжении договора аренды и выселении с занимаемого земельного участка,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 29.12.2016),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 12.09.2017),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Афганвет» (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды № 17/ЗК-04985 от 24.03.2009 и обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: <...> уч. 85, (юго-восточнее дома 22, литера А по Коломяжскому проспекту), площадью 438 кв.м., кадастровый № 78:34:0004105:1178.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные требования, пояснил, что участок использовался истцом не для тех целей, которые были предусмотрены договором аренды, что является основанием для его расторжения. Также представитель Комитета пояснил, что ввиду изменения функционального назначения земельного участка Комитет не может продолжать предоставлять земельный участок в аренду в соответствии с теми условиями, которые предусмотрены в договоре.

Представитель Общества возражал относительно удовлетворения иска, ссылаясь на то, что после получения претензии Комитета им были предприняты действия, направленные на устранение допущенных нарушений.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

24.03.2009 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды № 17/ЗК-04985 аренды земельного участка, согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок Зона 6, кадастровый номер 78:34:4105:1178 площадью 438 кв.м., расположенный по адресу: <...> уч. 85 (юго-восточнее дома 22, литера А по Коломяжскому проспекту).

Объект передан Арендатору по акту приема-передачи от 24.03.2009.

Согласно дополнительному соглашению к договору №4 от 01.04.2014, договор действует по 31.03.2019 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1.2. договора земельный участок предоставляется для использования под торговый павильон (код - 3.5, 14.1, 3.8.2). При этом в этом же пункте указано, что приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия Арендодателя.

В силу пункта 4.3.1. договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2. договора.

Однако, как указывает истец, Актом обследования участка Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга от 06.06.2017 установлено, что на участке расположен торговый павильон площадью 150 кв.м., разделенный на 5 секций. В первой секции размещено заведение общественного питания «Шашлычная №1», в секции №2 находится заведение общественного питания «Закусочная», в секции №3 размещен киоск по реализации выпечных изделий, в секции №4 размещено заведение общественного питания «Узбекская кухня», в секции №5 размещен объект общественного питания «Евро Донер».

12.02.2017 Комитетом в адрес Общества направлена претензия, в которой изложено допущенное Обществом нарушение, сообщено о необходимости уплаты штрафа на основании п.5.4. договора, предложено устранить допущенное нарушение в течение 30 дней с даты отправки претензии, а в случае невыполнения указанного требования освободить Участок от любого имущества и явиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении Договора и передать Участок по акту уполномоченному представителю Комитета. Кроме того, Комитет предупредил Общество, что в случае отказа от выполнения изложенных требований или неполучения ответа Комитет будет вынужден обратиться в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для принудительного взыскания штрафа, расторжении Договора и выселении с Участка в соответствии со ст.622 ГК РФ.

Повторная претензия от 15.03 2017 с номером №798-пр./17 была направлена Обществу в апреле 2017 года.

В ответ на претензию Общество направило в Комитет письмо от 10.04.2017 №24/04, в котором указало, что требование об уплате штрафа исполнено. Кроме того, Общество указало, что им направлено письмо в Муниципальное образование Санкт-Петербурга Муниципальный округ Комендантский аэродром для смены вида использования земельного участка. Таким образом, Общество полагает, что основания для расторжения договора отсутствуют.

Поскольку Общество продолжило использовать земельный участок не по назначению, указанному в договоре, Комитет истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Как было указано ранее, договором предусмотрена цель использования земельного участка – торговый павильон, и особо указано, что изменение цели использования участка возможно только с согласия арендодателя.

Разделом 6 договора аренды №17/ЗК-04985 от 24.03.2009 предусмотрены основания его изменения и расторжения. Так, в соответствии с пунктами 6.3 и 6.3.1 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2 договора.

Таким образом, следует признать, что цель использования земельного участка являлась существенным условием договора аренды, нарушение которого влечет возможность его расторжения.

Как следует из материалов дела, и данный факт не оспаривается ответчиком, на участке, переданном в пользование Обществу как по состоянию на момент проведения проверки, так и на момент составления ведомости инвентаризации ГУП ГУИОН от 25.09.2017 находился павильон, в котором располагались объекты общественного питания.

Общество, возражая на иск Комитета, ссылается на то, что осуществляемая им деятельность соответствует кодам, указанным в пункте 1.2 договора. При этом представитель Общества ссылается на то, что на момент подписания договора действовало Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г. № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки». Согласно Приложению № 1 к указанному документу «Таблица кодов функционального использования территории» использовались следующие значения кодов:

3.5. Торговля на промтоварных рынках и в торговых зонах (площадь до 1 га): рынки и зоны торговли промышленными товарами и товарами смешанного ассортимента. Территория, прилегающая к временному объекту торговли и оказания услуг в границах предоставленного земельного участка.

14.1. Рекламная деятельность: рекламные стенды и витрины.

3.8.2. Торговля и оказание услуг во временных сооружениях (объектах) 2-й категории: временные сооружения, павильоны, летние кафе, киоски, палатки, контейнеры, тонары и другие временные объекты торговли и оказания услуг, расположенные на основных магистралях.

Следовательно, по мнению ответчика, использование участка допускало размещение объектов общественного питания.

Суд считает приведенную позицию ответчика ошибочной.

Прежде всего, приведенные коды допускают вариативность использования земельных участков, что означает возможность установления одного из предложенных вариантов при определении вида использования конкретного земельного участка. В данном случае сторонами при заключении договора согласовано предоставление земельного участка не под летние кафе или объекты общественного питания, а именно под торговый павильон. При этом законодательство совершенно однозначно разделяет понятия торговой деятельности и организации общественного питания.

Помимо этого, суд соглашается с доводами Комитета о том, что расчет арендной платы по договору производился исходя из того вида деятельности, для осуществления которого был предоставлен земельный участок, то есть исходя из торговой деятельности, с применением соответствующих ставок и коэффициентов. Осуществление иной деятельности повлекло бы необходимость в пересчете арендной платы за используемый земельный участок.

Также суд соглашается с доводами Комитат о том, что изначально спорный земельный участок был включен в Схему размещения нестационарных торговых объектов исключительно с торговым назначением. Это означает, что в случае указания Обществом реальной цели использования земельного участка – для организации общественного питания, спорный земельный участок ему в пользование предоставлен бы не был.

С учетом изложенного, суд считает, что Обществом действительно допущено нарушение, позволившее Комитету требовать расторжения договора аренды.

Общество, настаивая на сохранении договора, указывает на то, что им предприняты меры по устранению допущенных нарушений, а именно: написано письмо в Муниципальное образование Санкт-Петербурга Муниципальный округ Комендантский аэродром для смены вида использования земельного участка. Более того, распоряжением Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка от 03.08.2017 №3971 арендованный участок перенесен в раздел сферы общественного питания.

Между тем, земельный участок был предоставлен Обществу на основании договора, в соответствии с действующей на момент его заключения Схемой размещения нестационарных торговых объектов. Совершенные Обществом действия фактически направлены не на устранение нарушений по договору – осуществление деятельности, предусмотренной договором, и не на изменение условий договора в части изменения цели использования земельного участка, а на «легализацию» допущенных Обществом нарушений. Указанное поведение ответчика в условиях длительного использования участка не под цели, предусмотренные договором, нельзя признать ни добросовестным, ни направленным на устранение допущенных нарушений.

При изложенных обстоятельствах Комитет, как представитель собственника земельного участка, вправе требовать расторжения договора.

Ссылки Общества на решение по делу А56-54837/2017 отклоняются судом, поскольку в рамках названного дела судом установлено, что использование земельного участка осуществлялось в том числе и под торговую деятельность, и, кроме того, Обществом устранены допущенные нарушения и осуществляемые виды деятельности приведены в соответствие с условиями договора.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование истца о расторжении договора удовлетворено, требование об обязании арендатора освободить земельный участок также подлежит удовлетворению.

Кроме того, с учетом положений статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит также 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Расторгнуть договор аренды №17/ЗК-04985 от 24.03.2009.

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Афганвет» освободить земельный участок, расположенный по адресу: <...> уч. 85, (юго-восточнее дома 22, литера А по Коломяжскому проспекту), площадью 438 кв.м., кадастровый номер 78:34:0004105:1178.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Афганвет» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяВареникова А.О.