Решение от 11 декабря 2023 г. по делу № А51-9696/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9696/2022
г. Владивосток
11 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2023 годаа.

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АДС Инжиниринг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 25-28-030005-Ю-Р-НР-00407 от 09.10.2020 в размере 333841,38 руб. и пени в размере 13477,29 руб., всего – 347 318,67 руб.,

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Востоксервис» (ИНН <***>, 690069, <...>), краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, служебное удостоверение, доверенность от 13.12.2022, диплом;

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 11.04.2023, диплом,

от третьих лиц: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «АДС Инжиниринг» (далее – ООО «АДС Инжиниринг») задолженности по арендной плате по договору № 25-28-030005-Ю-Р-НР-00407 от 09.10.2020 в размере 333 841,38 руб. и пени в размере 13 477,29 руб., всего – 347 318,67 руб.

В дальнейшем, УМС неоднократно уточняло исковые требования, в том числе в заявлении от 02.11.2023 просило взыскать с ООО «АДС Инжиниринг» задолженность по арендной плате на сумму 1 406 069,18 руб. за период с 01.09.2021 по 30.09.2023 и пеню в размере 146 716,36 руб. за период с 03.11.2020 по 18.10.2023, всего – 1 552 785,54 руб.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайство УМС об уточнении исковых требований.

Определениями от 10.10.2022 и 21.08.2023 суд в порядке статьи 51 АПК РФ по собственной инициативе привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», общество с ограниченной ответственностью «Востоксервис» и краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края».

В судебном заседании истец поддержал исковые требования с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на исковое заявление с учетом уточнений.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

09.10.2020 между УМС (арендодатель) и ООО «АДС Инжиниринг» (арендатор) заключен договор № 25-28-030005-Ю-Р-НР-00407 аренды земельного участка (далее – Договор от 09.10.2020) с кадастровым номером 25:28:030005:3727, площадью 8459 кв.м, из земель населенных пунктов, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. 2-ая Поселковая, 34.

Вид разрешенного использования участка – гостиничное обслуживание, цель предоставления – для реализации инвестиционного проекта «Строительство апарт-отелей».

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается данными ЕГРН (30.12.2020 в ЕГРН внесена запись государственной регистрации № 25:28:030005:3727-25/056/2020-1).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 Договора от 09.10.2020 срок аренды земельного участка устанавливается с момента подписания акта приема-передачи участка до 05.12.2068. Участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 данного договора.

Согласно пункту 3.4.2 Договора от 09.10.2020 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных данным договором и действующим законодательством Российской Федерации.

В силу пунктов 4.1, 4.2 Договора от 09.10.2020 за указанный земельный участок арендатору на основании расчета устанавливается арендная плата в размере 289 705,10 руб. в год и 24 142,09 руб. в месяц. Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного размера годовой арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится равными долями ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в месяце.

Пунктом 5.2 Договора от 09.10.2020 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 действующей на день уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Учитывая, что ООО «АДС Инжиниринг» не исполняло надлежащим образом обязанность по внесению арендных платежей по Договору от 09.10.2020, УМС направило в адрес ответчика предупреждение от 17.01.2022 № 28/1073-исх о необходимости исполнения обязательств.

Оставление ООО «АДС Инжиниринг» данного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования (с учетом принятых уточнений) подлежащими удовлетворению в части ввиду следующего.

По договору от 09.10.2020 № 25-28-030005-Ю-Р-НР-00407 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также положениями Земельного кодекса Российской Федерации и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В силу пункта 4.6 Договора от 09.10.2020 размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов.

С учетом приведенных норм права и условий Договора от 09.10.2020 арендная плата по нему является регулируемой.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им по Договору от 09.10.2020 в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:030005:3727, в связи с чем у ООО «АДС Инжиниринг» в силу приведенных положений закона и условий договора аренды возникла обязанность по внесению арендной платы.

Доводы ответчика, представившего контррасчет арендной платы по Договору от 09.10.2020, о недопустимости применения коэффициента функционального использования в размере «2», судом отклоняются ввиду следующего.

Истец рассчитывал уточненные исковые требования, руководствуясь постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, представленных в аренду без проведения торгов» (далее – Постановление № 75-па), Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», Решением Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», актами и решением об утверждении кадастровой стоимости.

Решением Приморского краевого суда по делу №3а-212/2021 Приложение №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 505) признано недействующим с 20.01.2022.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленного Решением № 505, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению Постановление № 75-па.

Постановление №75-па принято Администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления № 75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления №75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Принимая во внимание, что Договор от 09.10.2020 заключен без проведения торгов, учитывая отсутствие на спорном земельном участке объекта, поставленного на кадастровый учет, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае к расчету размера арендной платы за период с 20.01.2022 подлежит применению абзац седьмой пункта 4 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов, утвержденного Постановлением № 75-па.

Указанные ООО «АДС Инжиниринг» обстоятельства невозможности завершения разработки проектной документации, получения разрешения на строительство и начала строительства на арендованном земельном участке не исключают применения пункта 4 Постановления № 75-па.

Решением Думы г.Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» определена налоговая ставка для спорного земельного участка – 1,5%.

С учетом изложенного, с 20.01.2022 ежемесячные арендные платежи по Договору от 09.10.2020 должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на 1,5% (налоговая ставка) и на 2.


В то же время, суд, проверив расчет истца, согласно уточненным исковым требованиям, считает его арифметически неверным, поскольку он включает в себя сумму, начисленную в октябре 2023 года, т.е. за пределами исковых требований.

В связи с этим, суд самостоятельно произвел расчет суммы основного долга за спорный период. По результатам проведенного расчета суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2021 по 30.09.2023 в размере 1 310 831 рубль 68 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 03.11.2020 по 18.10.2023.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 Договора от 09.10.2020.

Учитывая, что ответчиком не исполнена обязанность по уплате арендной платы в полном объеме, в силу статьи 330 ГК РФ, пункта 5.2 Договора от 09.10.2020 имеются основания для взыскания пени.

Вместе с тем, суд, проверив расчет истца, согласно уточненным исковым требованиям, считает его арифметически неверным, поскольку он произведен без учета положений о действии моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория неустойка (статья 330 ГК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования УМС подлежат удовлетворению частично: в части основного долга – в размере 1 310 831,68 руб., в части пени – в размере 120 197,42 руб., всего – на сумму 1 431 029,10 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, пп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд,

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АДС Инжиниринг» в пользу управления муниципальной собственности города Владивостока задолженность по арендной плате в размере 1 310 831 рубль 68 копеек, пеню в размере 120 197 рублей 42 копейки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АДС Инжиниринг» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 291 рубль.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Левченко Е.А.