Решение от 21 июня 2022 г. по делу № А32-7338/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-7338/2019


Резолютивная часть решения оглашена 24.05.2022 года.

Полный текст решения изготовлен 21.06.2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: администрация муниципального образования г. Новороссийск (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Арматор» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица:

1. Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

2. ФИО1,

3. ООО «Город»,

о расторжении договора аренды от 10.07.2014 № 490005858…,


при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от ответчика: ФИО3. – по доверенности,

от третьих лиц: не явились, извещены,



У С Т А Н О В И Л :

Администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Арматор» (далее – ответчик, общество) с требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 10.07.2014 № 490005858;

- обязать общество возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307025:294 площадью 982 кв.м., расположенный по адресу: <...> район автостоянки гипермаркета «Магнит»;

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в ЕГРН сведения об обременении в виде права аренды в пользу общества на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307025:294 (номер регистрационной записи 23:47:0307025:294-23/021/2018-7).

Требования истца мотивированы тем, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях.

Представители ответчика возражал против требований, представил акт обследования спорного земельного участка, из которого следует, что степень готовности сооружения 51%.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и ООО «Город» (арендатор) был заключён договор аренды от 10.07.2014 № 490005858 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307025:294 площадью 982 кв.м., расположенный по адресу: <...> район автостоянки гипермаркета «Магнит» под строительство объекта коммерческого назначения (гостиница, интернет-кафе) (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 20.05.2029.

В соответствии с п. 3.2.4. договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора в случае нарушения арендатором существенных условий, указанных в разделе 10 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 договора.

На основании договора от 06.06.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей права и обязанности арендатора по договору аренды № 470005858 от 10.07.2014 перешли к ФИО1

21.08.2018 между ФИО1 и ответчиком заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому все права и обязанности по спорному договору аренды от 10.07.2014 № 490005858 перешли к обществу.

Договоры уступки также зарегистрированы в установленном законом порядке.

01.11.2018 в адрес администрации поступило представление прокуратуры г. Новороссийска № 7/1-6024-2018/5359 «Об устранении нарушений земельного законодательства и законодательства о муниципальном имуществе», согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307025:294 какие-либо строения отсутствуют, деятельность для целей которых предоставлен участок - строительство объекта коммерческого назначения (гостиница, интернет-кафе) не ведется.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 23.11.2018 № 707-А.А установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307025:294 пустой, какое-либо строительство на участке не ведется.

26.11.2018 администрацией в адрес общества было направлено уведомление № 02.02.7-16-3727/18 о необходимости освоения и использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0307025:294 не ведутся, истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК, Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Администрацией в адрес общества было направлено уведомление № 02.02.7-16-3727/18 о необходимости освоения и использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Истцом в адрес ответчика также направлено письмо от 12.02.2019 № 02.02.7-16-570/19 с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с использованием спорного земельного участка не по целевому назначению.

Суд считает, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды.

Ответчиком в материалах дела представлено заключение кадастрового инженера от 12.05.2022, согласно которому на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности сооружения 51%.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доказательств обратного администрацией не представлено.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Кроме того, "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 619 ГК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 10.07.2014 № 490005858 следует отказать.

Поскольку судом отказано в требованиях о расторжении договора аренды от 10.07.2014 № 490005858, то отсутствуют основания для удовлетворения требований об обязании общества возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:47:0307025:294.

Истец в силу прямого указания закона, а именно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.




Судья Р.Ю. Савин