Постановление от 25 июля 2019 г. по делу № А56-9046/2018



ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-9046/2018
25 июля 2019 года
г. Санкт-Петербург



Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самарчук Ю. В.,

при участии:

от истца: Аникейченко К. В., по доверенности от 22.04.2019;

от ответчика: Пасхили Ю. Н., по доверенности от 19.01.2019;


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17747/2019) ООО «Студиодизайн» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 по делу № А56-9046/2018 (судья Егорова Д.А.),

принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО «Студиодизайн» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился с исковым заявлением к ООО «Студиодизайн» (далее - Общество) о взыскании 21 584 830, 56 рублей долга, 23 108 868, 56 рублей неустойки по договору аренды земельного участка от 08.06.2005 № 13/ЗКС-03843.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2018 исковые требования Комитета удовлетворены в части взыскания с ООО «Студиодизайн» 19 189 977, 93 рублей долга и 10 179, 49 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного Апелляционная суда от 25.09.2018 решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2018 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «Студиодизайн» без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.12.2018 решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2018 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2018 по делу No А56-9046/2018 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2018 исковые требования Комитета удовлетворены в части взыскания с ООО «Студиодизайн» 19 748 933 ,51 рублей долга и 29 574 429,91рублей неустойки. В остальной части исковых требований отказано.

Общество, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного Суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 отменить, взыскать с ООО «Студиодизайн» в пользу Комитета 1 282 759, 55 рублей долга и 282 291, 23 рублей неустойки, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Податель жалобы считает, что выводы суда относительно расчета арендной платы после истечения срока инвестиционного договора 31.10.2014, основанные на условиях дополнительного соглашения № 9 от 27.05.2014, неправомерны ввиду того, что указанное соглашение принято во исполнение Постановления Правительства № 343 от 12.05.2014, предусматривающего внесение изменений в договор аренды только в части инвестиционного платежа, который полностью оплачен Ответчиком.

Податель жалобы указывает, что арендная плата, установленная договором аренды от 08.06.2005 No 13/ЗКС-03843, предусматривает смешанный порядок как непосредственно в виде ежеквартальных платежей, рассчитываемых в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 No 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», и в этом отношении является регулируемой, так и в виде внесения денежных средств на инфраструктуру. Ответчик представил расчет арендной платы, соответствующий расчету Комитета, приведенному в дополнительном соглашении № 8 к Договору и Методике.

Комитет представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды на инвестиционных условиях от 08.06.2005 № 13/ЗКС-03843, по условиям которого арендодатель – Комитет передает Обществу – арендатору земельный участок, общей площадью 16 690 кв.м., с кадастровым номером 78:6310:13, расположенный по адресу: г.Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участки 124, 125, 90 (севернее дома 9, корпус 1, литера Щ по проспекту Большевиков).

Участок предоставлен арендатору для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома и объекта спортивного назначения на срок до 08.05.2008.

Разделом 3 договора определен размер и условия внесения арендной платы по договору для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома и объекта спортивного назначения на срок до 08.05.2008.

Пунктом 3.4 установлен размер квартальной платы по договору за 1 кв. м в год.

Пунктом 3.5 Договора стороны предусмотрели, что Арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю в соответствии с установленным на дату внесения платежа значением УЕ.

Величина арендной платы по договору подлежит изменению Арендодателем в случаях:

- после Приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования в эксплуатацию государственной комиссией с учетом функционального назначения Результата инвестирования на основании ведомости по функциональному использованию Участка (пункт 3.4. договора)

- в случае изменения нормативно- правовых актов РФ регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Пунктом 4.2. Договора предусмотрено внесение денежных средств, подлежащих перечислению Арендатором на развитие инфраструктуры в сумме 4 840 000 рублей.

Раздел 6 Договора предусматривает порядок и условия расчета и перечисления установленного пунктом 4.2. Договора инвестиционного платежа.

Сторонами неоднократно изменялись условия договора в отношении арендуемого объекта, сроков и арендной платы с учетом изменения ставок на основании изменения нормативно- правовых актов РФ регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

В Приложении к дополнительному соглашению № 6 от 12 января 2012 года содержится расчет арендной платы за участок № 90. В указанном расчете квартальная арендная плата за участок определена в размере 44 822, 410 рублей по коду 10.1, который применяется для строительства(реконструкции) объектов недвижимости в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379».

В последующем дополнительным соглашением № 7 не вносилось изменений по арендной ставке.

В соответствии с дополнительным соглашением №8 от 23.09.2013г. к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08 июня 2005г. № 13/ЗКС-03843 величина арендной платы в год за участки с кадастровым номером 78:12:6310:51, находящийся по адресу г. Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 89 (севернее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 9424 кв.м. (к указанному моменту участки № 124 и 125 еще были объединены, их разделение произошло после заключения дополнительного соглашения № 9 от 27.05.2014; с кадастровым номером 78:12:6310:52, находящийся по адресу г.Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 90 (северо-восточнее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 7266 кв.м.; общей площадью 16 690 кв.м., составляет 650 279,92 руб., за квартал 162 569,98 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2014 № 9 предоставлены в аренду земельные участки с кадастровым номером 78:12:0006310:12434, находящийся по адресу г. Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 124, (севернее дома 9, корп.1, лит.Щ по пр. Большевиков), площадью 9264 кв.м. (Участок 1), с кадастровым номером 78:12:0006310:12433, находящийся по адресу г. Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 125, (севернее дома 9, корп.1, лит.Щ по пр. Большевиков), площадью 160(Участок 2), с кадастровым номером 78:12:6310:52, находящийся по адресу г. Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 90, (северо-восточнее дома 9, корп.1, лит. Щ по пр. Большевиков), площадью 7 266 кв.м (Участок 3).

Срок действия договора в части строительства 2-й очереди продлен до 31.10.2014.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2014 №9 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.06.2005 № 13/ЗКС-03843 участок с кадастровым номером 78:12:6310:51, находящийся по адресу г.Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 89 (севернее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 9424 кв.м., был разделен на два участка:

- с кадастровым номером 78:12:0006310:12434, находящийся по адресу г.Санкт-Петербург. проспект Большевиков, участок 124 (севернее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 9424 кв.м.;

- с кадастровым номером 78:12:0006310:12433, находящийся по адресу г.Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 125 (северо-восточнее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 125 кв.м.

Величина арендной платы в год за эти участки согласно дополнительному соглашению составляет 470 951,28 руб., за квартал 117 737,82 руб.

Из приложенного к дополнительному соглашению расчета арендной платы следует, что величина арендной платы в квартал за участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12434 составляет 116 953,91, за участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12433 составляет 783,91.

После истечения срока на реализацию инвестиционного проекта и окончания срока действия договора Общество продолжило пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны Комитета (арендодателя), в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционная инстанция не согласна с выводами суда и считает, что решение суда подлежит изменению на основании следующего.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.112009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановлением 1379).

Согласно п. 3.1.1 Постановления N 1379, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется: по коду 10.1 на срок проведения проектно-изыскательских работ, предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс; по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

Как следует из статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и Законом Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьями 1 и 3 указанного закона размер арендной платы определяется, исходя из функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Законом Санкт-Петербурга установлена формула, по которой рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и участки, расположенные в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничено. Согласно данной формуле годовой размер арендной платы рассчитывается путем перемножения значений базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (далее - Кф), применяемого в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

В соответствии с пунктом 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 (далее -Положение) Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (далее - Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Кн определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка).

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами ответчика о том, что расчет арендной платы за Участок № 90 за период с 17.01.2015 по 20.12.2016 должен соответствовать Методике.

Расчет, выполненный в соответствии с дополнительным соглашением № 9, противоречит формуле, установленной Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Суд первой инстанции необоснованно определил, что на основании дополнительного соглашения № 9 Обществу по существу установлены новые условия аренной платы, заменяющие предыдущее разделение на «арендную плату» и «инфраструктурный платеж».

Указанные выводы суда основаны на положениях Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43), и как указано судом, не предусматривают сочетания различных форм арендной платы, и установление нового инвестиционного условия , определяющего плату по договору, не могут рассматриваться иначе как установление нового условия об арендной плате, заменяющего собой все прежние.

Вместе с тем судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой заключаемый в соответствии с федеральными законами и Законом N 282-43 смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно статье 11 Закона N 282-43 в случае, если объектом недвижимости является земельный участок, размер арендной платы за земельный участок относится к числу инвестиционных условий; формирование инвестиционных условий осуществляется в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 12 Закона N 282-43 плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга.

Суд апелляционной инстанции соглашается с Ответчиком, что буквальное толкование Постановления Правительства № 343 от 12.05.2014 во исполнение которого принято в последующем дополнительное соглашение № 9 от 27.05.2014 вносит изменения в договор аренды только в отношении перечисления инвестиционного платежа, в размере 15 796 777 ( пятнадцать миллионов семьсот шестьдесят девять тысяч семьсот семьдесят семь ) рублей.

Судом апелляционной инстанции установлено, что сумма денежных средств, подлежащих перечислению на развитие инфраструктуры была полностью выплачена Ответчиком, основания для повторного ее установления отсутствуют, в случае необходимости увеличения размера платы за предоставление инвестору права застройки земельного участка Правительством Санкт-Петербурга должно было быть принято соответствующее Постановление об увеличении размера платы, которое на сегодняшний день отсутствует.

При этом в отношении арендной платы, предусмотренной пунктом 3.4 Договора, и Постановлением Правительства № 343 от 12.05.2014, изменений не вносилось.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер арендной платы по договору за пользование земельным участком на инвестиционных условиях установлен на период строительства объекта, в последующий период арендная плата подлежала исчислению в порядке, установленном нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а именно: Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и постановлением N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»

Суд апелляционной инстанции считает, что расчет арендной платы, произведенный на основании Дополнительного соглашения № 9 от 27 мая 2014 года и уведомления от 21.04. 2017 № 39185-32 года, не подлежит применению, поскольку размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, является регулируемым и подлежит определению в порядке, установленном указанными ранее нормативно-правовыми актами.

Комитет, в суде первой инстанции представил несколько вариантов расчета стоимости арендной платы.

Ответчик также представил свой вариант расчета, данный расчет проверен судом и признан обоснованным по праву и по размеру, кроме того, указанный расчет соотноситься с расчетом, произведенным в соответствии с дополнительным соглашением №8 от 23.09.2013 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08 июня 2005г. № 13/ЗКС-03843, где величина арендной платы в год за Участки составляет 650 279,92 руб., за квартал 162 569,98 рублей.

Из приложенного к дополнительному соглашению расчета арендной платы следует, что величина арендной платы в квартал за участок с кадастровым номером 78:12:6310:51 составляет 117 747,57, следовательно, величина арендной платы в квартал за участок с кадастровым номером 78:12:6310:52 составляет 44 822,41 рублей.

Сумма арендной платы за пользование земельным участком № 90 за указанный период с учетом коэффициента динамики составляет 188 681,78 рублей.

Пунктом 1.9 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014 были внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379, а именно изменены базовые ставки арендной платы. С 01.12.2015г. базовая ставка арендной платы для зоны градостроительной ценности территории составляет 766,57 руб. за 1 кв.м. в год.

При применении коэффициента динамики рынка 1,2 арендная плата в квартал за участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12434 составляет 162 954,25, что соответствует 116 953,91/660,21*766,57*1,2, где 660,21 руб. базовая ставка арендной платы, применяемая ранее.

За участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12433 составляет 1092,25, что составляет 783,91/660,21*766,57*1,2, где 660,21руб. базовая ставка арендной платы применяемая ранее;

В соответствии с применяемой методологией арендная плата за участок с кадастровым номером 78:12:6310:52 с 01.12.2015г. без применения коэффициента динамики должна составлять 44822,41/660,21*766,57=52043,31.

При применении данной ставки к периоду с 01.12.2015 по 21.12.2016, сумма арендной платы за указанный период с учетом коэффициента динамики составляет 264 063,22 рублей.

Всего за указанный период арендная плата за участок № 90 должна составляет 452 745 рублей.

В отношении арендной платы за пользование земельным участком № 125 арендная ставка за период с 17.01.2015 по 30.11.2015 г.

Учитывая, что в соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2014 №9 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08 июня 2005г. № 13/ЗКС-03843 участок кадастровый номер 78:12:6310:51, находящийся по адресу г.Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 89 (севернее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 9424 кв.м., был разделен на два участка:

кадастровый номер 78:12:0006310:12434, находящийся по адресу г.Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 124 (севернее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 9424 кв.м.;

кадастровый номер 78:12:0006310:12433, находящийся по адресу г.Санкт-Петербург, проспект Большевиков, участок 125 (северо-восточнее дома 9, корп.1 лит. Щ по пр.Большевиков), площадью 125 кв.м.

величина арендной платы в год за эти участки составляет 470951,28 руб., за квартал 117737,82 руб.

Из приложенного к дополнительному соглашению от 23.09.2013 № 8 к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.06.2005 № 13/ЗКС-03843 расчета арендной платы следует, что величина арендной платы в квартал за участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12434 составляет 116 953,91 рублей, за участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12433 составляет 783,91 рублей.

Сумма арендной платы за указанный период с учетом коэффициента динамики составляет 1694,14.

Суд проверил указанные расчеты и установил следующее:

Суд не соглашается с позицией Комитета, что арендную плату за участок № 90 кадастровый номер 78:12:6310:52 следует рассчитывать исходя из суммы установленной в Дополнительном соглашении № 9 суммы платежа в размере 15 769 777 рублей.

Правовая природа данного платежа - инвестиционный платеж который по своей структуре начислений не является арендным платежом исходя из Графика его расчета приложенного к Дополнительному Соглашению № 9.

Как видно из данного Графика Комитет определил суммы квартальной платы и на указанные суммы рассчитал проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ , что соответствует методологии расчета именно инвестиционного платежа в соответствии Договором .

Кроме того, то обстоятельство, что спорный платеж следует квалифицировать в качестве инвестиционного платежа, подтверждается пунктом 2.1 Постановления Правительства от 12.05.2014 № 343, согласно которому на Комитет возложена обязанность в месячный срок внести изменения в договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.06.2005 № 13/ЗКС-03843, в том числе в части перечисления платежа по договору в размере 15 769 777 рублей на срок завершения строительства второй очереди (спортивный комплекс с подземной автостоянкой) по адресу: Невский район, пр. Большевиков, участок 1 (севернее дома № 9 корп. 1, литера Щ, по пр. Большевиков).

Таким образом, буквальное содержание указанного пункта Постановления и Дополнительного соглашения № 9 указывает на то, что в Дополнительном Соглашении № 9 был установлен только инвестиционный платеж в сумме 15 769 777 рублей, который подлежал оплате Застройщиком ООО «Студиодизайн» до 31.10.2014 по Графику к Дополнительному Соглашению № 9.

Таким образом, в данном дополнительном соглашении расчет арендной платы за участок № 90 с кадастровым номером 78:12:6310:52 не производился, но так как методология расчета не изменялась, то арендная плата в квартал за участок с кадастровым номером 78:12:6310:52 составляет 44 822,41, в соответствии с расчетом в дополнительном соглашении № 8 .

Суд, проверяя расчет Комитета по уведомлению от 30.11.2015 № 18999-ув/15, установил следующее.

Обществом было получено Уведомление об изменении арендной платы за земельный участок от 30.11.2015г., из которого следует, что пунктом 1.9 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.12.2014г. были внесены изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009г. №1379, а именно изменены базовые ставки арендной платы.

С 01.12.2015г. базовая ставка арендной платы для зоны градостроительной ценности территории составляет 766,57 руб. за 1 кв.м. в год.

В соответствии с данным уведомлением при применении коэффициента динамики рынка 1,2 арендная плата в квартал за участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12434 составляет 162 954,25 рублей, что соответствует 116 953,91рублей/660,21*766,57*1,2, где 660,21 рублей базовая ставка арендной платы применяемая ранее.

За участок с кадастровым номером 78:12:0006310:12433 составляет 1092,25 рублей, что соответствует 783,91/660,21*766,57*1,2, где 660,21 рублей базовая ставка арендной платы применяемая ранее.

В соответствии с применяемой методологией арендная плата за участок с кадастровым номером 78:12:6310:52 с 01.12.2015 без применения коэффициента динамики должна составлять 44822,41/660,21*766,57=52043,31, что соответствует расчету по коду функционального использования 10.1, представленному КИО 19.02.2019.

С учетом коэффициента динамики 1,2 арендная плата составляет 62 451,97 рублей.

Таким образом, суд учел расчет, произведенный в уведомлении Комитета от 30.11.2015, которое было направлено Обществу в связи с увеличением ставки за 1 кв.м. с 660,21 рублей до 766,57 рублей.

Данная ставка была изменена Постановлением Правительства № 1379 от 26.11.2009.

При расчете квартальной аренды за Участок № 90 судом уставлено, что Комитетом допущена ошибка (увеличение аренды в 8 раз, поскольку для данного вида использования земельного участка отсутствует повышающий коэффициент = 8 в соответствии с указанной Методикой).

Относительно расчета Комитета с применением кода функционального использования 18.0, суд установил следующее.

Согласно статье 3 Закона N 608-119 размер арендной платы рассчитывается по формуле, в которой в качестве одного из множителей используется коэффициент функционального использования, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка.

Согласно пункту 2.3 Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

В силу пункта 2.7 Положения код 18.0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Функциональное использование участка установлено пунктом 1.2 договора для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома и объекта спортивного назначения и дальнейшему использованию после осуществления проекта.

Суд на основании установленных по делу обстоятельств пришел к выводу о том, что вид функционального использования земельного участка не изменился.

Договор аренды после истечения срока, на который он был заключен, возобновился на неопределенный срок на условиях, предусмотренных договором, в том числе дополнительными соглашениями к нему.

Таким образом, суд, исходя из установленных обстоятельств, считает, что размер арендной платы по договору за пользование земельным участком на инвестиционных условиях установлен на период строительства объекта, в последующий период арендная плата подлежала исчислению в порядке, установленном договором, а также нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а именно: Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и постановлением N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы согласно приложению 1.

Проверив справочный расчет, представленный Комитетом, контррасчет Общества, суд пришел к выводу о наличии у Общества перед Комитетом задолженности в размере 1 623 974,171 рублей , где арендная плата с момента ввода спортивного комплекса в эксплуатацию до инвентаризации земельного участка по функциональному назначению составляет 828320,41 рублей, где долг составил 483 141,68 рублей и неустойка - 312 512,08 рублей за период с 17.01.2015 по 20.12.2016.

Суд признает неверным расчет Комитета, произведенный в соответствии с дополнительным соглашением № 9 и графиком перечисления денежных средств применяемом также в уведомлении от 11.05.2017 № 46864-32 . Судом кассационной инстанции уже дана оценка уведомлению от 11.05.2017 № 46864-32 на котором Истец вновь обосновывает расчет своих требований.

Суд кассационной инстанции указал на отсутствие правовых оснований для изменения арендной платы установленным уведомлением № 46864-32 от 11.05.2017.

С учетом изложенных обстоятельств, апелляционный суд считает необходимым обжалуемый судебный акт изменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 по делу № А56-9046/2018 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Студиодизайн» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 282 759, 55 рублей долга, 282 291, 23 рублей неустойки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Студиодизайн» 210 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Е.В. Жиляева



Судьи


В.И. Желтянников


Н.С. Полубехина