Решение от 12 октября 2023 г. по делу № А41-52712/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-52712/233
12 октября 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 12 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ТЕХПРОМАЛЬЯНС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ВИДНОЕ ЛЕНИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с требованием внести изменения в Договор от 12.12.2013 г. №4-19/15-АЗ «о развитии застроенной территории сельского поселения Володарские, Московской области»

третье лицо: Министерство жилищной политики Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании- согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ООО "ТЕХПРОМАЛЬЯНС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ВИДНОЕ ЛЕНИНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - ответчик) с требованием, с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, внести изменения в Договор от 12.12.2013 №4-19/15-АЗ «О развитии застроенной территории сельского поселения Володарские, Московской области», а именно:

1. Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции: «Благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных в границах сельского поседения Володарское Ленинского муниципального района Московской области, введенных в эксплуатацию не ранее 1998 года, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам коммерческого найма, договорам найма специализированного жилого помещения.

Под благоустроенными жилыми помещениями понимаются жилые помещения, соответствующие требованиям статьи 89 Жилищного кодекса РФ, а также общим требованиям к благоустроенным жилым помещениям, изложенным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47.

Общая площадь жилых помещений, предоставляемых муниципальному образованию должна составлять не менее 550 кв.м.

Количество, вид, минимальная жилая площадь жилых помещений, предназначенных для расселения нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, определяется сторонами в срок не позднее 30 дней со дня получения разрешения на строительство жилых домов.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30.06.2028 г.».

2. Пункт 2.2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Строительство многоквартирных малоэтажных жилых домов и блокированных жилых домов, жилой площадью не более 3500 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

3. Пункт 2.2.2 Договора изложить в следующей редакции: «Снос ветхого аварийного многоквартирного жилого дома (<...>). На месте снесенного объекта, строительство здания МФЦ. Предусмотреть в зоне жилой застройки размещение гостиничных номеров.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

4. Пункт 2.2.3 Договора изложить в следующей редакции: «Строительство крытого универсального спортивного манежа с трибунами на 200 мест, общей площадью не более 2000 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

5. Пункт 2.2.4 Договора изложить в следующей редакции: «Создание рекреационной оздоровительной зоны, включающей поверхностные спортивные сооружения, объекты благоустройства, общей площадью не менее 1000 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

6. Пункт 2.2.5 Договора изложить в следующей редакции: «Строительство апартаментов гостиничного типа площадью не более 3000 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

7. Пункт 2.3 Договора изложить в следующей редакции: «Осуществить инженерные изыскания, проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предусмотренных для обеспечения территории и с учетом потребности деревни Б. Володарка и М. Володарка.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

8. Пункт 2.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Построить водозаборный узел (ВЗУ) производительностью не менее 150 м.куб./сут, или приобрести для Администрации дополнительные лимиты по водопотреблению в существующих источниках водоснабжения (скважинах) в объеме не менее 150 м.куб./сут.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года.».

9. Пункт 2.3.4. Договора изложить в следующей редакции:

«Осуществить строительство пожарного пирса с подъездным путем и возможностью подъезда пожарной техники для забора воды

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года.».

10. Пункт 2.7. Договора изложить в следующей редакции: «Объект, указанный в п. 2.3.1. настоящего договора и находящиеся за пределами застраиваемых участков инженерные сети, передать в муниципальную собственность Администрации Ленинского городского округа Московской области по акту приема-передачи. К моменту подписания акта прием-передачи Застройщик обязан безвозмездно предоставить Администрации кадастровые паспорта на передаваемые объекты.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

11. Пункт 5.1. Договора изложить в следующей редакции: «Срок Договора устанавливается с момента его подписания Сторонами и до 30 июня 2028 года. Истечение срока действия настоящего Договора не освобождает Стороны от выполнения принятых на себя обязательств».

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседание, заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик обеспечил явку представителя в судебное заседание, по редакции истца не возражал.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Между Администрацией Сельского поселения Володарское (Далее – Администрация) и компанией ООО «ТЕХПРОМАЛЬЯНС» (Далее - Застройщик) заключен Договор о развитии застроенной территории сельского поселения Володарское, Московской области (далее – договор).

12.12.2013 договор зарегистрирован в Администрации Сельского поселения Володарское и ему присвоен №4-19/15-АЗ.

Предметом договора является развитие застроенной территории площадью 60 000 кв.м., ограниченной с северо-запада мостом через реку Пахра, земельными участками с кадастровыми номерами 50:21:0060203:242, 50:21:0000000:101, с северо-востока границей деревни ФИО2(в соответствии с генеральным планом), с юго-востока границей с Раменским районом МО, юго-запада – границей с Раменским районом МО и земельными участками кадастровыми номерами №№50:21:0060202:17, 50:21:0060202:276, 50:21:0060202:275, 50:21:0060202:279.

Реализация договора осуществляется в соответствии с поэтапным Графиком выполнения работ, содержащим сроки проектирования, заключения договоров аренды, строительства зданий и сооружений, сноса существующих зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 2 Договора Застройщик обязуется:

- создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность с. п. Володарское благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах общей площадью не менее 550 кв.м., а также осуществить снос, строительство и реконструкцию объектов в границах Территории, а именно:

- строительство многоквартирных малоэтажных жилых домов и блокированных жилых жилой площадью до 3500 кв.м,;

- реконструкция многоквартирного жилого дома по адресу: <...> переоборудованием в гостиницу с количеством мест не более 50;

- строительство крытого универсального спортивного манежа с трибунами на 200 мест, общей площадью не менее 2000 кв.м.;

- создать рекреационно-оздоровительной зоны, включающей плоскостные спортивные сооружения, объекты благоустройства общей площадью не менее 1000 кв.м.;

- строительство апартаментов гостиничного типа площадью не более 3000 кв.м.;

- строительство ВЗУ и инженерных сетей, необходимых для обеспечения тепло-, водо-, электроснабжения, водоотведения объектов, предусмотренных к строительству (реконструкции);

- создать, либо приобрести ресурсы (право на присоединение), необходимые для обеспечения объектов;

- разместить предприятие, общественного питания с количеством посадочных мест не менее 30;

- осуществить подготовку проекта планировки и межевания Территории и представить его для утверждения в Администрацию.

В соответствии с пунктом 5.1. Договора срок его действия до 31.01.2016.

16.05.2016 сторонами заключено Дополнительное соглашение №1 в соответствии с которым установлен новый срок до 30.06.2019.

В дальнейшем, в связи с невыполнением Администрацией своих обязательств по Договору, решением Арбитражного суда Московской области от 22.10.2019 по делу №А41-62092/19, в Договор были внесены изменения: срок Договора был увеличен до 30.06.2024.


Истец обратился в Администрацию с предложением о подписании Дополнительного соглашения к Договору, согласно которому Сторонами вносятся соответствующие изменения в договор.

Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. В силу абзаца 2 пункта 1 названной статьи, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В рассматриваемом случае имеет место совокупное существенное изменение обстоятельств, указанное в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволяет суду изменить условия договора о развитии застроенной территории.

В настоящее время истцом исполнены следующие обязательства по Договору: денежные средства в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей в полном объеме перечислены в бюджет поселения за право заключить договор о развитии застроенной территории, предусмотренные пунктом 2.9 Договора; в части реализованы обязательства касающиеся приобретения и передачи в муниципальную собственность поселения жилых помещений, общей площадью не менее 275,7 кв.м. (три однокомнатных квартиры общей площадью 41 кв. м. каждая, одна двухкомнатная квартира - 71,2 кв.м., и одна трехкомнатная квартира - 81,5 кв.м.); оформлены земельные участки с кадастровыми №№ 50:21:0060203:475, 50:21:0060203:480, 50:21:0000000:36022 в собственность; разработан проект планировки и межевания Территории, выполнены кадастровые работы по формированию межевых планов на Территорию; получены градостроительные планы земельных участков; ТУ на водоснабжение и водоотведение; ТУ для присоединения к электрическим сетям; ТУ на телефонизацию; предоставление услуг интернет и IP-TV; заключен договор о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения; получено заключение Московско-Окского ТУ ФА по Рыболовству о согласовании строительства; получено положительное санитарно-эпидемиологическое заключение проектной документации, а также положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Таким образом, указанные действия Истца свидетельствуют о его заинтересованности в реализации заключенного Договора в полном объеме.

При этом, с момента вынесения и вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 22.10.2019 по делу №А41-62092/19 Администрацией по-прежнему не выполнены свои обязательства по Договору, в частности: не выполнены обязательства, предусмотренные пунктом 3.9. Договора, чем нарушены права Застройщика, предусмотренные пунктом 2.12. Договора, на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:36033, на котором расположен многоквартирный жилой дом, подлежащий в соответствии пунктом 2.2.2. Договора реконструкции с переоборудованием в гостиницу с количеством мест не более 50; не выполнены обязательства по передаче Истцу земельного участка с кадастровым номером 50:21:0060203:477 в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории; нарушен, предусмотренный пунктом 3.5. Договора срок передачи Истцу объект незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен (в течение 30 дней с момента заключения Договора, т.е. до 12 января 2014 г.). Объект и земельный участок переданы Истцу на основании Акта о частичной реализации от 30 июня 2017 г.

Истцом также заказано техническое обследование строительных конструкций жилого дома по адресу: Московская область, Ленинский гор. Округ, <...>, по итогам которого ООО «Центр строительных экспертиз «СтройПроектЭкспертиза» было подготовлено техническое заключение №23-04/01-ТЗК.

По результатам проведённой оценки технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский гор. округ, деревня ФИО3 41 установлено общее техническое состояние здания как ограниченно работоспособное. Несущая способность конструкций исчерпана.

При обследовании жилого дома, расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский гор. округ, деревня ФИО3 41 установлено, что несущие ограждающие конструкции и конструкции перекрытия имеют признаки предельного состояния. В соответствии со ст. 2 ФЗ 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» дальнейшая эксплуатация здания недопустима.

Согласно ВСН 48-86(р) вскрытие фундаментов объекта проходкой шурфов не представляется возможным.

В связи с тем, что некоторые (кровля) конструкции здания не обеспечивают необходимой механической безопасности, необходимо ограничить доступ граждан, не задействованных в эксплуатации здания на объект.

В связи с тем, что некоторые (ограждающие конструкции и перекрытия) конструкции здания имеют признаки предельного состояния, ремонт здания является экономически не целесообразным.

После проведения технического обследования здания, установлено, что выполнение изначальных условий Договора о реконструкции многоквартирного жилого дома (<...>) с переоборудованием в гостиницу с количеством мест не более 50 (пункт 2.2.2) является фактически невозможным, в связи с необоснованным риском дальнейшего использования такого дома.

В связи с изложенным выше, суд пришел к выводу о том, что истец не имеет возможности реализовать проект в установленные договора сроки. При этом расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Обратного не доказано.

Суд также учитывает, что истец исчерпал предусмотренные законом возможности реализации своих прав на изменение контракта во внесудебном порядке.

В этой связи, исходя из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды полагает возможным изменить условия договора о развитии застроенной территории в части продления сроков исполнения обязательств.

Истец просит указать в качестве срока исполнения по спорным пунктам договора указать – до 30 июня 2028 года.

Ответчик по указанным срокам возражений не заявил.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности указанного срока. Возражений со стороны лиц, участвующих в деле, в материалах дела не имеется.

Наличие существенно изменившихся обстоятельств в ходе исполнения истцом условий договора, в связи с чем, он не имеет возможности реализовать проект в установленные договора сроки является основанием для удовлетворении требований о внесении изменений в договор от 12.12.2013 №4-19/15-АЗ «О развитии застроенной территории сельского поселения Володарские, Московской области».

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа №Ф-05-2152/2014 от 27.03.2014г. по делу №А40-3443/13, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа по делу №А40-108472/10 от 31.08.2012г., решении Арбитражного суда Московской области по делу №А41-57659/12 от 08.04.2013г., определении ВАС РФ от 03.07.2014 N ВАС-8190/14 по делу N А40-3443/13.

Также суд учитывает позицию Администрации Ленинского муниципального района Московской области, которая по требованиям истца не возражала, оставила вопрос на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Внести изменения в Договор от 12.12.2013 г. №4-19/15-АЗ «О развитии застроенной территории сельского поселения Володарские, Московской области», а именно:

1. Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции: «Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в многоквартиных домах, расположенных в границах сельского поселения Володарское Ленинского городского округа, введенных в эксплуатацию не ранее 1998 года общей площадью не менее 550 кв.м. с отделкой в соответствии со стандартами Московской области для целей расселения аварийного жилищного фонда Ленинского городского округа, а также предоставления гражданам, признанными в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий для предоставления в качестве специализированных (служебных жилых помещений и расселения аварийного жилья.

Количество, вид, минимальная жилая площадь жилых помещений, предназначенных для передачи в муниципальную собственность, определяется сторонами в срок не позднее 30 дней со дня получения разрешения на строительство жилых домов.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 г.».

2. Пункт 2.2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Строительство многоквартирных малоэтажных жилых домов и блокированных жилых домов, жилой площадью не более 3500 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

3. Пункт 2.2.2 Договора изложить в следующей редакции: «Снос ветхого аварийного многоквартирного жилого дома (<...>) и строительство здания МФЦ.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года»

4.Пункт 2.2.3 Договора изложить в следующей редакции: «Строительство крытого универсального спортивного манежа с трибунами на 200 мест, общей площадью не более 2000 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

5. Пункт 2.2.4 Договора изложить в следующей редакции: «Создание рекреационной оздоровительной зоны, включающей плоскостные спортивные сооружения, объекты благоустройства, общей площадью не менее 1000 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

6. Пункт 2.2.5 Договора изложить в следующей редакции: «Строительство апартаментов гостиничного типа площадью не более 3000 м.кв.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

7. Пункт 2.3 Договора изложить в следующей редакции: «Осуществить инженерные изыскания, проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предусмотренных для обеспечения территории и с учетом потребности деревни Б. Володарка и М. Володарка.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

8. Пункт 2.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Построить водозаборный узел (ВЗУ) производительностью не менее 150 м.куб./сут, или приобрести для Администрации дополнительные лимиты по водопотреблению в существующих источниках водоснабжения (скважинах) в объеме не менее 150 м.куб./сут.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года.».

9. Пункт 2.3.4. Договора изложить в следующей редакции:

«Создать искусственный водоем, включая прибрежную зону отдыха, с возможностью подъезда пожарной техники для забора воды.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года.».

10. Пункт 2.7. Договора изложить в следующей редакции: «Объект, указанный в п. 2.3.1. настоящего договора и находящиеся за пределами застраиваемых участков инженерные сети, передать в муниципальную собственность Администрации Ленинского городского округа Московской области по акту приема-передачи. К моменту подписания акта прием-передачи. Застройщик обязан безвозмездно предоставить Администрации кадастровые паспорта на передаваемые объекты.

Максимальный срок выполнения данного обязательства: 30 июня 2028 года».

11. Пункт 5.1. Договора изложить в следующей редакции: «Срок Договора устанавливается с момента его подписания Сторонами и до 30 июня 2028 года. Истечение срока действия настоящего Договора не освобождает Стороны от выполнения принятых на себя обязательств».


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья Д.Н.Москатова