Решение от 6 ноября 2020 г. по делу № А63-4373/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-4373/2017
г. Ставрополь
06 ноября 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 06 ноября 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Птицефабрика Шпаковская», ОГРН <***>, г. Михайловск,

к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Михайловск,

третьи лица:-Кубанское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, ОГРН 1022301611298, г. Краснодар,

-федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

-министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

об определении условий договора аренды,

при участии в заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 18.03.2020 и представителя администрации ФИО3 по доверенности от 15.07.2020, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Птицефабрика Шпаковская» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Михайловска (далее – администрация) об определении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:021401:92, определив условия договора аренды в редакции истца, а именно: пункт 2.1 договора исключить, пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «2.2 Срок аренды Участка устанавливается на срок с 10.07.2019 по 09.07.2068»; и обязании администрации подготовить и предоставить заявителю проект подписанного договора аренды земельного участка.

Администрация иск не признала, пояснила, что учитывая подпункт 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и то, что земельный участок с кадастровым номером 26:11:021401:92 предполагает размещение на нем зданий и сооружений, требование о действии договора с 10.07.2019 по 09.07.2068 незаконно и необоснованно; распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения; подпунктом 7 пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, следовательно требование общества исключить пункт 2.1 договора необоснованно и незаконно.

Управление Росреестра в отзыве на иск просило вынести решение в соответчики с действующим законодательством.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановления администрация Шпаковского муниципального района от 28.04.2006 года № 91 «О предоставлении в аренду земельного участка закрытому акционерному обществу «Птицефабрика Шпаковская» при переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок общей площадью 179 га, который принадлежал птицефабрике «Шпаковская» на основании государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования землей № 271.

Пунктом 2 данного постановления обществу в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 1017294 кв.м. (101,7 га), в том числе: обособленный участок 26:11:021401:0008 площадью 360217 кв.м.; обособленный участок 26:11:021401:0009 площадью 343531 кв.м. ;обособленный участок 26:11:021401:001 общей площадью 135713 кв.м; обособленный участок 26:11:021401:0011 площадью 177833 кв.м., что подтверждается договором аренды земельного участка № 91 от 12.05.2006, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 18.12.2006 года, номер регистрации 26-26-11/11/011/2006-929.

Межевое дело было сформировано по фактическим границам на площадь 101,73 га.

Позднее земельные участки оставшейся площади (ориентировочно 77 га) прошли межевание и были поставлены на кадастровый учет, в результате, которого образовались земельные участки с кадастровыми номерами: 26:11:021202:11, площадью 228600 кв.м. 22,8 га; 26:11:020230:0119, площадью 18033 кв.м. 1,8 га; 26:11:021401:28, площадью 113698 кв.м. 11,4 га; 26:11:021202:10, площадью 92100 кв.м. 9,2 га; 26:11:021202:0009 площадью 154300 кв.м. 15,4 га.

Земельный участок площадью 15,4 га, предоставлен в аренду ООО «Баевское», под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, приобретенными у заявителя. Земельный участок площадью 1,8 га, вошел в границы муниципального образования г. Михайловска, и предоставлен в аренду ООО фирме «Югкомстрой». Часть земельного участка из общей площади 179 га отошла также в границы населенного пункта г. Михайловска и в настоящий момент на данном участке располагается ул. Константинова.

Фактически за ЗАО «Птицефабрика Шпаковская» остались земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании общей площадью 43,4 га, а именно: земельный участок кадастровым номером 26:11:021202:11 - общей площадью 22,8 га; 26:11:021401:28 – общей площадью 11,4 га; 26:11:021202:10 – общей площадью 9,2 га.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.06.2009 по делу № А63-3923/2009-С7-10 признан недействительным пункт 1 вышеназванного постановления Главы администрации Шпаковского муниципального района «О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО «Птицефабрика Шпаковская» в части прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Шпаковский район, п. Теплицы, площадью 43,4га.

31 декабря 2015 года издано постановление Правительства Ставропольского края от 31.12.2015 № 604-п «О согласовании проекта генерального плана муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (2015-01-ГП)».

С утверждением Генерального плана города Михайловска решением Думы города Михайловска от 28.01.2016 № 453 границы города Михайловска увеличены за счет включения в территорию населенного пункта земельных участков общей площадью около7 тысяч гектар, в том числе земельные участки, не имеющие координат границ.

Впоследствии из состава земель, вошедших в границу населенного пункта, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 26:11:021401:92 площадью 99 877 кв.м, категория «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «птицеводство», имеющий адрес: <...> территория закрытого акционерного общества «Птицефабрика Шпаковская».

Так, постановлением администрации от 09.03.2017 № 196 на основании заявления общества утверждена схема расположения земельного участка, площадью земельного участка- 99 877 кв.м, кадастровый номер квартала 26:11:021401, территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок СХ-1. Зона сельскохозяйственного использования; вид разрешенного использования земельного участка – птицеводство, категория земель - земли населенных пунктов.

27 апреля 2017 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 99 877 кв.м с присвоением кадастрового номера 26:11:021401:92.

Как указывает общество и видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:11:021401:92 соответствует земельному участку с кадастровым номером 26:11:021401:28, однако в ходе проведения межевых работ из территории участка была исключена территория под водным объектом – балкой Третья Речка, в связи с чем площадь земельного участка уменьшилась с 113 698 кв.м до 99 877 кв.м.

Согласно письму министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края от 07.10.2020 № 03/05-9763 водный объект балка Третья речка по сведениям ЕГРН находится за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 26:11:021401:92.

Данное обстоятельство также подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО4 от 24.09.2020, согласно которому выездом на местность было определено, что водный объект - Третья речка, касательно расположения в Шпаковском районе, размещается на землях общего пользования - неразграниченная государственная или муниципальная собственность, не пересекается с границами земельного участка с кадастровым номером 26:11:021401:92, что подтверждается геодезическими данными, на основании которых был сформирован отчет содержащий сведения о характерных точках объекта.

13 июня 2019 года общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:024101:92, площадью 99 877 кв.м, после заключения которого прекратить право постоянного бессрочного общества на данный земельный участок.

На основании данного заявления администрацией подготовлен проект договора аренды земельного участка от 10.06.2019 № 621 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:021401:92, местоположение: <...> территория закрытого акционерного общества «Птицефабрика Шпаковская» в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования птицеводство, общей площадью 99 877 кв.м.

В пункте 2.1 проекта договора указано, что стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 10.07.2016.

В пункте 2.2 проекта договора срок договора аренды указан с 10.07.2019 по 09.07.2024.

21 октября 2019 года обществом в администрацию подано заявление, в котором общество выразило несогласие с условиями проекта договора аренды, а именно:

- в части обязанности общества уплатить арендную плату за период, предшествующий дате заключения договора - за 2018, 2017, 2016 годы – общество считает данное условие незаконным и просим его исключить его из текста договора аренды.

- в части условия о сроке договора аренды, который составляет пять лет – указанный срок общество считает слишком маленьким, учитывая, что данный земельный участок принадлежит ему право постоянного бессрочного пользования.

В связи с этим, общество просило администрацию заключить договор аренды земельного участка на срок 49 лет, а также просило исключить из текста договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:021401:92 условие о производстве обществом оплаты за период времени, предшествующий дате заключения договора аренды.

По своему правовому характеру данное заявление является заявлением о разногласиях по условиям договора.

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно спорных условий договора, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших разногласий.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, поэтому применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно лишь по соглашению сторон.

В отношении пункта 2.1 договора спор возник по вопросу о возможности распространения условий договора на правоотношения сторон, возникшие до момента его заключения.

Между тем применение положений пункта 2 статьи 425 ГК РФ является правом сторон заключаемого договора и осуществляется по их обоюдному согласию.

В отсутствие согласия истца, выступающего арендатором по договору, применение положений части 2 статьи 425 ГК РФ невозможно.

Таким образом, пункт 2.1 договора подлежит исключению.

Не уплаченная обществом плата за землю за прошлый период может быть предъявлена ко взысканию в самостоятельном порядке.

Подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса.

В соответствии с требованиями пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Рассматриваемый случай не указан в иных подпунктах пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, поэтому общество вправе претендовать на заключение договора аренды на срок до 49 лет. Иное толкование норм земельного законодательства ставило бы в неравное положение лиц, переоформивших и не переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на договор аренды.

Приведенный вывод соответствует судебной арбитражной практике (определение ВС РФ от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916 по делу № А33-23998/2018).

В этой связи пункт 2.2 договора подлежит принятию в редакции истца.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Указание на обязание администрации направить обществу новый проект договора аренды не требуется.

При обращении в суд истцом уплачено 6000 руб. государственной пошлины (платежное поручение № 131 от 07.04.2017).

Данные судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Определить спорные условия договора № 621 от 10.07.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:021401:92 в следующей редакции:

- пункт 2.1 – исключить;

-пункт 2.2: «Срок аренды Участка устанавливается на срок с 10.07.2019 по 09.07.2068».

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в пользу закрытого акционерного общества «Птицефабрика Шпаковская» 6000 руб. судебных расходов.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский