Решение от 8 сентября 2021 г. по делу № А71-8818/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А71-8818/2021
г. Ижевск
08 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2021 года

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г.Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании по иску

Заместителя прокурора Удмуртской Республики, г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в интересах муниципального образования «Город Сарапул» в лице Совета депутатов Сарапульской городской Думы, г. Сарапул (ИНН <***>)

к 1. Администрации города Сарапула, г. Сарапул (ОГРН <***>, ИНН <***>)

2. Обществу с ограниченной ответственностью «Девятово», д. Девятово Сарапульского р-а УР (ОГРН <***>, ИНН <***>)

- о признании недействительными ничтожные пункт 4.1.1 в части слов «в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору», пункт 4.1.4 в части «при согласовании договора переуступки прав по договору», пункт 4.3.2 в части слов «с письменного согласия арендодателя», пункт 4.4.12 в части слова «письменного», пункт 5.2 в части слов «В случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке» договора аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю № 30 от 21.12.2018, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и ООО «Девятово».

При участии:

от истца: ФИО2 – заместитель начальника отдела прокуратуры УР, представлено служебное удостоверение

от заинтересованного лица: не явились (уведомление)

от ответчиков: 1. не явились (уведомление), 2. не явились (уведомление)

У с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Удмуртской Республики, г. Ижевск в интересах муниципального образования «Город Сарапул» в лице Совета депутатов Сарапульской городской Думы, г. Сарапул (далее-истец, Прокурор) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации города Сарапула, г. Сарапул (далее-ответчик-1), Обществу с ограниченной ответственностью «Девятово», д. Девятово Сарапульского р-а УР (далее-ответчик-2) о признании недействительными ничтожные пункт 4.1.1 в части слов «в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору», пункт 4.1.4 в части «при согласовании договора переуступки прав по договору», пункт 4.3.2 в части слов «с письменного согласия арендодателя», пункт 4.4.12 в части слова «письменного», пункт 5.2 в части слов «В случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке» договора аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю № 30 от 21.12.2018, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и ООО «Девятово».

Ответчики, заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте предварительного судебного заседания (судебного разбирательства по существу), в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), явку представителя в судебное заседание не обеспечили. Поступившие от Администрации города Сарапула, г. Сарапул отзыв и от Общества с ограниченной ответственностью «Девятово», д. Девятово Сарапульского р-а УР заявление о признании требований приобщены к материалам дела.

Суд на основании ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, по имеющимся в деле доказательствам.

Из текста искового заявления и материалов дела следует, что 21.12.2018 между Управлением имущественных отношений г. Сарапула (арендодатель и ООО «Девятово» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю №30, по условиям которого (п.1.1.договора) арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:30:000878:35, площадью 2410674 кв. м., расположенный по адресу: Удмуртская Республика, г. Сарапул, п. Дубровка, относящийся к категории земель «Земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: «с/х использование» для сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 2.1. договора срок действия договора установлен с 21.12.2018 по 20.12.2067.

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, не в соответствии с разрешённым использованием, при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, а также в иных случаях, установленных законодательством.

Пунктом 4.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать погашения арендатором задолженности по арендным платежам по договору при согласовании договора переуступки прав по договору.

Пунктом 4.3.2. договора предусмотрено, что арендатор имеет право производить улучшения участка, возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости с письменного согласия арендодателя в порядке установленном законодательством.

Пунктом 4.4.12. договора предусмотрено, что арендатор обязан не сдавать участок или его часть в субаренду, скрытую субаренду (договор о совместной деятельности с предоставлением площади), в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог (ипотеку), в уставный капитал юридических лиц, и не отчуждать права аренды (переуступка прав) без письменного уведомления арендодателя. При передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что при неисполнении обязанностей, предусмотренных пунктов 4.4 Договора, за исключением пунктов 4.4.3, 4.4.4 Договора, и неустранении выявленных нарушений в 7-дневный срок, если больший срок не установлен в Уведомлении (в случае предупреждения Арендатора об истечении срока действия Договора) со дня предъявления Арендодателем Арендатору требований об их исполнении - Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 1 % годовой арендной платы. В случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как указывает истец, указанные пункты договора в части противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям Земельного кодекса Российской Федерации, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему.

Часть 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает, что гражданские права могут быть ограничены на основании Федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, противоречит стабильности и устойчивости экономических отношений и гражданского оборота в области земельных отношений в районе. Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке может повлечь нарушение права муниципального образования «Селтинский район» на включение земельного участка в гражданский оборот и получение арендной платы, необходимость заключения новых договоров аренды, а также повлечь нарушение прав юридического лица.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Согласно статье 46 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В связи с изложенным пункт 4.1.1. в части слов «в случае неподписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору», пункт 5.2. в части слов «В случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке» противоречат требованиям закона.

Пункт 4.1.4 договора в части получения согласия арендодателя противоречат положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, согласования договора переуступки прав по договору аренды и передачи в субаренду в данном случае не требуется.

В связи с этим, пункт 4.1.1. в части слов «в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору», пункт 4.1.4. в части «при согласовании договора переуступки прав по договору», пункт 5.2. в части слов «В случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке» противоречат требованиям закона.

В силу п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 настоящего Кодекса.

Согласно указанной статье собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно- гигиеническими и иными специальными требованиями; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством, а также имеет право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

Пунктом 1 ст. 43 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим кодексом, федеральными законами.

Таким образом, требование п. 4.3.2 договора аренды в части предоставления арендатору права производить улучшения участка только с письменного согласия арендодателя противоречит закону и подлежит признанию недействительным.

Согласно требованиям части 2 статьи 607 ГК РФ, части 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Передача земельного участка в субаренду, является одним из способов распоряжения правом аренды и может быть ограничено только на основании закона или иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Таким образом, пункт 4.4.12 договора аренды не соответствует закону в части, ограничивающей использование арендатором иной формы уведомления (помимо письменной), позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

С учетом изложенного, требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

В соответствии с частью 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Согласно абзацу 3 пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Ответчик ООО «Девятово» признал исковые требования в полном объеме.

Арбитражный суд принимает признание ответчиком ООО «Девятово» иска в порядке ст. 49 АПК РФ, поскольку это не противоречит закону или нарушает права других лиц.

Ответчик Управление имущественных отношений г. Сарапула требования не признал, указал, что пункты 4.1.1, 4.1.4, 4.3.2, 4.4.12, 5.2 не противоречат действующему законодательству.

В соответствии с абзацем 2 подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 26.07.2019 N 198-ФЗ) при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

В соответствии со ст. ст. 110, 111 АПК РФ с учетом принятого решения госпошлина относится на ответчика-1, поскольку ответчиком-2 иск признан, оспариваемые положения, нарушающие права арендатора (ответчик-2) включены в договор арендодателем (ответчик-1), договор аренды был заключен ответчиком -2 в предложенной ответчиком -1 редакции, и контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора).

При этом учитывая, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик-1 освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина взысканию не подлежит. Поскольку при подаче иска истец освобожден от уплаты госпошлины, то возврату госпошлина не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Иск удовлетворить.

Признать недействительными ничтожные пункты договора аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю № 30 от 21.12.2018, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и ООО «Девятово» в части, а именно:

- пункт 4.1.1 в части слов «в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору».

- пункт 4.1.4 в части слов «при согласовании договора переуступки прав по договору».

- пункт 4.3.2 в части слов «с письменного согласия арендодателя».

- пункт 4.4.12 в части слова «письменного».

- пункт 5.2 в части слов «в случае систематического нарушения Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Н.Г. Яцинюк