Решение от 22 апреля 2019 г. по делу № А75-2219/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-2219/2019
23 апреля 2019 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А75-2219/2019 по заявлению общества с ограниченной ответственностью строительная фирма «Новострой» к администрации города Сургута о признании незаконным отказа от 21.12.2018 № 01-11-122218 и обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии представителей сторон:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 09.01.2018, ФИО3, доверенность от 31.03.2018,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 05.04.2017

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью строительная фирма «Новострой» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к администрации города Сургута (далее – ответчик, Админмстрация) о признании незаконным отказа от 21.12.2018 № 01-11-122218 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без торгов и обязании заключить договор аренды земельного участка.

Определением суда от 04.03.2019 судебное заседание отложено на 16 апреля 2019 года в 10 часов 00 минут (т.д. 2, л.д. 70-72).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание обеспечили.

В материалы дела представлен отзыв ответчика. Ответчик в отзыве выразил несогласие с заявленными требованиями (т.д. 1, л.д. 74-75).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Арбитражный суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между заявителем (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2016 № 22, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок в территориальной зоне Ж.3.-20А, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, мкр. 20А, с кадастровым номером 86:10:0101035:33, площадью 4 857 кв.м. (т.д. 1, л.д. 43-47).

Срок действия договора аренды определен с 28.01.2016 по 27.01.2019, по истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование земельного участка допускается только после заключения нового договора аренды (пункт 1.6 договора).

Земельный участок предоставляется для окончания строительства 10-этажного жилого дома (пункт 1.4 договора).

Ранее указанный земельный участок предоставлялся Обществу и его правопредшественникам для строительства жилого дома по договорам аренды № 362 от 2006 года (т.д. 1, л.д. 76-79), № 406 от 2010 года (т.д. 1, л.д. 84-88), № 308 от 2013 года (т.д. 1, л.д. 94-97).

В связи с истечением срока действия договора аренды № 22 заявитель 23.11.2018 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101035:33 без проведения торгов, для окончания строительства: 9-и этажного 4-х подъездного кирпичного жилого дома в микрорайоне 20 А в г. Сургуте (т.д. 1, л.д. 54). Основанием для предоставления земельного участка в аренду без торгов заявитель указал подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 21.12.2018 № 01-11-12222/18 Администрация отказала в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101035:33 без проведения торгов (т.д. 1, л.д. 38-39).

Не согласившись с отказом Администрации, Общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации юридически значимыми обстоятельствами, которые подлежат доказыванию по данному делу, являются обстоятельства, указывающие на то, что оспариваемое требование: не соответствует закону или иному нормативному правовому акту; нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Данные обстоятельства должны быть установлены арбитражным судом в совокупности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вместе с тем, рассматривая настоящий спор, суд принимает во внимание особенности правового регулирования отношений аренды земельных участков, на которых расположен не просто объект незавершенного строительства, но объект, построенный за счет долевого участия в строительстве.

Так, пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, часть 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Такое ограничение обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие собственные либо заемные денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.

Суд принимает во внимание также довод заявителя о том, что в соответствии с положениями статьи 13 Закона № 214-ФЗ объект незавершенного строительства, как и право аренды земельного участка под ним, находятся в залоге у участников долевого строительства.

Таким образом, правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершенные строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, разъясняющем, что заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи, и при отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, рассматривается ситуация, при которой на испрашиваемом земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства.

При рассмотрении настоящего спора арбитражным судом установлено, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности заявителю, у заявителя имеются действующее разрешение на строительство указанного объекта, выданные в установленном порядке Администрацией (т.1, л.д. 50-51), фактически многоквартирный дом подготовлен застройщиком к сдаче в эксплуатацию, что подтверждается представленным в материалы дела актом совместного осмотра объекта от 12.03.2019, копией извещения Общества Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18.01.2019 об окончании строительства указанного дома, акт о проверке водопроводных сетей от 30.11.2018, акт допуска в эксплуатацию узла учета ХВС от 29.11.2018, акт об осуществлении технологического присоединения объекта к сетям электроснабжения от 23.11.2019, акт осмотра электроустановки от 26.02.2019, а также иные документы, представленные заявителем в ходе судебного заседания 16.04.2019. Устно представитель заявителя пояснил, что на момент рассмотрения спора с 01.04.2019 по 05.05.2019 Службой жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры проводится проверка упомянутого объекта по заявлению Общества от 18.01.2019.

Факт готовности объекта незавершенного строительства к сдаче в эксплуатацию ответчиком по существу не опровергается.

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора суд принимает во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, и недопустимость действий, влекущих нарушение указанных прав.

В ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что Общество, не успевшее построить многоквартирный дом до окончания срока договора аренды от 20.01.2016 № 22, но предпринявшее в этот срок меры не только к началу строительства, как указывается в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, но и к завершению строительства части многоквартирного дома, что подтверждается извещением от 18.01.2019 № 1 об окончании строительства, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов для окончательного завершения строительства многоквартирного дома, построенного при долевом участии граждан в указанном строительстве.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание отсутствие доказательств злоупотребления Обществом предоставленными ему правами в ходе осуществления строительства многоквартирного дома либо направленности действий Общества на затягивание процесса строительства, а также учитывая необходимость защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, суд приходит к выводу о том, что отказ Администрации в заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101035:33, площадью 4 857 кв.м., расположенного в территориальной зоне Ж.3.-20А, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, мкр. 20А, подлежит признанию незаконным, поскольку не соответствует положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и нарушает права и законные интересы заявителя.

При этом суд принимает во внимание то обстоятельство, что ранее заключенные в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101035:33 договоры аренды были заключены до 01.03.2015, то есть до изменения земельного законодательства в части получения права аренды только по результатам торгов по правилам статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Таким образом, по новой редакции Земельного кодекса РФ, предусматривающей обязательное проведение торгов для получения земельного участка в аренду, с Обществом заключен только один договор аренды № 22 от 26.01.2016. Следовательно, в рассматриваемом случае правило, установленное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», может быть применено, поскольку заключение прежних договоров аренды было осуществлено по ранее действующему земельному законодательству.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Заявитель просит обязать ответчика заключить с Обществом договор аренды спорного земельного участка в целях дальнейшего получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что восстановление нарушенного права заявителя возможно путем обязания Администрации в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить, с учётом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес Общества договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101035:33, площадью 4 857 кв.м., расположенного в территориальной зоне Ж.3.-20А, расположенный по адресу: Ханты-мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, мкр. 20А.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по оплате госпошлины в сумме 3000 рублей относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

Р Е Ш И Л :

заявление общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой» удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение администрации города Сургута, изложенное в письме от 21.12.2018 № 01-11-122218.

Обязать администрацию города Сургута в течение в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить с учётом норм действующего законодательства Российской Федерации, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101035:33, площадью 4 857 кв.м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> для окончания строительства объекта незавершенного строительства «9-и этажны4-х подъездный кирпичный жилой дом в микрорайоне 20 А г. Сургута. Закрытая автостоянка».

Взыскать с администрации города Сургута в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Новострой» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

СудьяЕ.А. Голубева