Решение от 5 марта 2022 г. по делу № А56-3464/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3464/2022
05 марта 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 02 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Корчагиной Н.И.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Прядильная фабрика «Веретено» (190020, Санкт-Петербург город, Обводного канала набережная, дом 223-225, литер Б, помещение 2Н, ОГРН: <***>)

ответчик: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>); 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург город, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>)

о понуждении заключить договор аренды земельного участка


при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 25.07.2019

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.01.2022



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Прядильная фабрика «Веретено» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик) об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 223-225 лит. С с кадастровым номером 78:32:0001662:14 на следующих условиях:

1.1. Пункт 3.2 Договора аренды изложить в следующей редакции:

«Условия настоящего Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 12.04.2021», так как с этой даты нет споров относительно размера арендной платы.

1.2. Пункт 3.10 исключить.

1.3. Пункт 7.10 исключить, либо изложить в следующей редакции:

«7.10. Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее — Плата) за период с 12.04.2021 в размере, определённом ГУП «ГУИОН» в Ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег. № С30-0000395Г-21/2, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за период с 12.04.2021 до момента фактического исполнения обязательств по внесению Платы. Расчет арендной платы и процентов производится Арендатором самостоятельно».

В судебное заседание представитель истца явился, заявление поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика с судебное заседание явился, представил отзыв на иск, в заявленных требованиях просил отказать.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и заслушав позиции сторон, суд установил следующее.

ООО «Прядильная фабрика «Веретено», является собственником нежилого помещения 1Н с кадастровым номером 78:32:0001662:1510 в здании, занимающем участок с кадастровым номером 78:32:0001662:14 (далее — Земельный участок) по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 223-225 лит. С.

Земельный участок полностью занят зданием — главным производственным зданием фабрики, построенным в 1835 году, охраняемым государством как объект культурного наследия регионального значения, состоящим из надземной части — помещения 1Н, принадлежащего Истцу, и подвала, в котором расположено бомбоубежище, являющегося государственной собственностью.

Для заключения договора аренды земельного участка Истцом заказана инвентаризация земельного участка по функциональному использованию в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее — ГУП «ГУИОН»), подтверждением чему служат письмо от 30.03.2021 № 59-1, Договор С30-0000395 от 31.03.2021 между Истцом и ГУП «ГУИОН», результат инвентаризации — Ведомость инвентаризации земельного участка с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок направлены Истцу письмом от 20.05.2021 № 96 вместе с пакетом документов для заключения договора аренды, откорректированное в соответствии с требованиями ответчика (письмо № 03-26-27949/21-0-1 от 01.06.2021), заявление подано письмом от 04.06.2021 № 115. Уведомление о готовности проекта Договора аренды № 11/ЗД-03437 подписано 24.08.2021, письмо №04-26-30114/21-0-1, выдано заявителю — Истцу 27.08.2021.

Также проект Договора аренды № 11/ЗД-03437 содержал пункты об оплате предшествовавших датам заключения договора и инвентаризации ГУП «ГУИОН» периодов по цене, являющейся предметом судебного спора в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (дело № А56-83230/2021).

Истец направил подписанный с протоколом разногласий Договор аренды № 11/ЗД-03437 (далее - Договор аренды) Ответчику письмом от 16.09.2021 № 183, входящий номер Ответчика: 04-26-30114/21-1-0 от 17.09.2021 с просьбой, в том числе, исключить пункт 7.10 из Договора, так как он является предметом спора и вопрос решается в судебном порядке. Также Истец просил изменить пункт 3.2 — дату начала действия договора аренды, более соответствующую законным срокам рассмотрения заявки на заключение договора аренды, а не произвольно взятую Ответчиком как 01.08.2021, исключить пункт 3.10 во избежание путаницы с платежами и спорных моментов по оплате (на основании статьи 319.1 Гражданского кодекса РФ об очерёдности погашения однородных обязательств).

Пункт 7.10 Договора аренды в редакции Ответчика:

«7.10. Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее — Плата) за период с 20.03.2021 по 31.07.2021 в размере 719 128,91 руб., в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за период с 20.03.2021 до момента фактического исполнения обязательств по внесению Платы. Расчет процентов производится Арендатором самостоятельно».

По мнению истца выбранная Ответчиком в пункте 7.10 дата начала периода оплаты — 20.03.2021, произвольная. Никаких правовых оснований начинать начисление арендной платы в том или ином размере именно с этой даты Истцу неизвестно. Истцом в сопроводительном письме к протоколу разногласий предложено либо исключить пункт 7.10, либо указать в нем дату начала периода оплаты с 12.04.2021 — это дата на которую проведена инвентаризация ГУП «ГУИОН» и отсутствуют разногласия по поводу размера арендных платежей, которые необходимо решать в судебном порядке в рамках рассмотрения дела № А56-83230/2021.

Ответа на письмо с протоколом разногласий не поступило в тридцатидневный срок, Истец направил письмо от 09.11.2021 № 222 (вх. № 04-15-58263/21-0-0 от 15.11.2021 у Ответчика, Приложение 10) с просьбой направить ответ.

Ответчик передал письмо от 17.11.2021 № 04-26-30114/21-1-1 с отказом подписать протокол разногласий по всем трём спорным пунктам (Приложение 11) и аналогичным неподписанным проектом договора аренды земельного участка.

Истец вновь установленным порядком направил в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» подписанный со своей стороны с протоколом разногласий договор аренды, а также письмо-претензию № 238 от 14.12.2021.

Поскольку требования истца были оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается , за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Применительно к настоящему делу следует руководствоваться нормами земельного законодательства, являющимися специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства и предусматривающим порядок передачи в аренду земельных участков, являющихся публичной собственностью.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, определены в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган.

Договор аренды заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Таким образом, из положений указанных норм следует, что подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Судом установлено, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по его условиям.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В рассматриваемом случае заключение договора аренды обязательно для сторон, в связи с чем суд в целях внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, рассматривает исковые заявления по существу.

В отношении пункта 3.2 договора, в редакции истца: «Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 12.04.2021 года», суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, принимает указанную редакцию истца, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, само по себе отсутствие в договоре положения о распространении его условий на отношения сторон, предшествующие его заключению, еще не освобождает Общество от обязанности внесения платы за имевшее место в спорный период землепользование, а потому не препятствует Комитету взыскать с Общества плату за указанное фактическое пользование спорным участком, при этом с учетом даты, на которую проведена инвентаризация ГУП «ГУИОН» (12.04.2021), распространение условий договора, в том числе установленного размера оплаты, на данный период является целесообразным.

Поскольку пункт 3.2 был принят в редакции Общества, с указанием на распространение условий договора на предшествующие его заключению отношения сторон по фактическому землепользованию с 12.04.2021 года, суд исключает из Договора пункт 3.10, в соответствии с которым Арендодатель вправе засчитывать денежные средства, уплаченные арендатором в качестве арендной платы в счет погашения обязательств, срок исполнения которых наступил ранее, вне зависимости от периода, указанного Арендатором в платежном документе, так как данное условие ограничивает права стороны, установленные ст. 319 и 319.1 ГК РФ.

Между тем, учитывая исключение из содержания Договора предложенного Учреждением пункта 3.2, распространявшего условия договора на правоотношения сторон с 01.08.2021 года, а также исключением пункта 3.10. Договора, суд полагает выходящим за рамки предмета настоящего спора вопрос об определении арендной плата за предшествующий заключению Договора период, в связи с чем пункт 7.10. Договора суд считает необходимым изложить в следующей редакции:

«Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее Плата) за период с 12.04.2021 года в размере, определенном на основании ведомости ГУП ГУИОН инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег.№ С30-0000395Г-21/2, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за период с 12.04.2021 года до момента фактического исполнения обязательства по внесению Платы».

Учитывая изложенное, суд полагает, что договор следует заключить в следующей редакции:

Пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции:«Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 12.04.2021 года».

Пункт 3.10 исключить.

Пункт 7.10 изложить в следующей редакции:

«7.10. Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее Плата) за период с 12.04.2021 года в размере, определенном на основании ведомости ГУП ГУИОН инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег.№ С30-0000395Г-21/2, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за период с 12.04.2021 года до момента фактического исполнения обязательства по внесению Платы».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить договор аренды земельного участка по адресу Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, дом 223-225 литера С, с кадастровым номером 78:32:0001662:14 с обществом с ограниченной ответственностью «Прядильная фабрика «Веретено» на следующих условиях:

Пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции:«Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 12.04.2021 года».

Пункт 3.10 исключить.

Пункт 7.10 изложить в следующей редакции:

«7.10. Арендатор обязан оплатить плату за фактическое пользование Участком (далее Плата) за период с 12.04.2021 года в размере, определенном на основании ведомости ГУП ГУИОН инвентаризации земельного участка по функциональному использованию рег.№ С30-0000395Г-21/2, в течение двух месяцев с даты государственной регистрации договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за период с 12.04.2021 года до момента фактического исполнения обязательства по внесению Платы».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Корчагина Н.И.