Решение от 13 октября 2022 г. по делу № А32-36680/2022

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-36680/2022
г. Краснодар
13 октября 2022 года
Резолютивная часть решения от 05 октября 2022 года

Полный текст судебного акта изготовлен 13 октября 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ИП главы КФХ ФИО1, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к администрации Вознесенского сельского поселения Лабинского района, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказ в заключении договора купли-продажи земельного участка, об обязании заключить договор,

при участии:

от заявителя: ФИО2 – доверенность;

от заинтересованного лица: не явилось, уведомлено,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО1, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации Вознесенского сельского поселения Лабинского района, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (далее – заинтересованное лицо), о признании незаконным решения Администрации Вознесенского сельского поселения Лабинского района, выразившееся в отказе от 07.06.2022 года №1089/02-12 в заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 45310 кв.м., местоположение: Красодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель СПК колхоза «Родина», бригада №6, поле III-IV-2К, с кадастровым номером 23:18:0403000:738; обязании Администрацию Вознесенского сельского поселения Лабинского района заключить без проведения торгов договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 45310 кв.м., местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель СПК колхоза «Родина», бригада №6, поле III-IV-2К, с кадастровым номером 23:18:0403000:738 с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО1.

Представитель заявителя в предварительном судебном заседании заявленные требования поддержал.

Заинтересованное лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в предварительное судебное заседание не явилось, направило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. Ходатайство удовлетворено.

Суд, в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв до 16 -00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие заинтересованного лица по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в общей долевой собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:18:0403000:317, площадью 293056 +/- 5131 кв.м. кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель СПК колхоз «Родина» бригада № 6, поле III-IV-2К, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

ИП глава КФХ ФИО1 является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 29.07.2021 г. (дата регистрации 25.11.2021 г. № 23:18:0403000:317-23/251/2021-17).

Администрация Вознесенского сельского поселения Лабинского района в счет невостребованной земельной доли, на которую было признано право муниципальной собственности, выделила из указанного выше участка отдельный участок с кадастровым номером 23:18:0403000:738, площадью 45310 кв.м, местоположение: Краснодарский край, Лабинский р-н, в границах бывших земель СПК колхоза «Родина», бригада № 6, поле III-IV-2K, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, и зарегистрировала в отношении данного участка право муниципальной собственности. Согласно записям Единого государственного реестра недвижимости право зарегистрировано 08.12.2021 года, в отношении участка сохранено ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ФИО1 на основании указанного выше договора.

В печатном издании «Провинциальная газета» от 16.12.2021 г. № 50 (15815), а так же на информационном сайте 16.12.2021 г. администрацией опубликовано информационное сообщение о возможном приобретения земельного участка с кадастровым номером 23:18:0403000:738 в соответствии с ч. 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В информационном сообщении отражены сведения о размере земельного участка - 45310 кв.м, а также указано, что сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, по цене, не более 15 процентов кадастровой стоимости такого земельного участка.

02.06.2022 г. глава КФХ обратился в администрацию с заявлением о намерении приобрести спорный участок.

Письмом от 07.06.2022 г. № 1089/02-12 заявителю отказано в заключении договора купли-продажи земельного участка. Отказ в заключении договора купли-продажи администрацией не мотивирован и не обоснован нормами действующего законодательства.

Заявитель, полагая, что отказ администрации противоречит положениям Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), обратился в суд с заявлением об обжаловании отказа в заключении договора купли – продажи спорного земельного участка и об обязании администрацию заключить договор купли-продажи.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Пунктом 8 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.

В силу пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 г. (пункт 24 раздела «Практика применения земельного и градостроительного законодательства») и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2017 г. по делу № 308-КГ17-7961 указано следующее.

Пунктом 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей, с оформлением на него права муниципальной собственности в установленном Законом № 101-ФЗ порядке субъектом, который использовал соответствующий участок.

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка в указанном порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи (аренды) в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования пункта 5 статьи 10 Закона № 101-ФЗ следует, что заявитель должен доказать факт использования испрашиваемого им в собственность (в аренду) земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как и не определяет срок использования земельного участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Вместе с тем, разрешение спора о заключении договора купли-продажи (либо аренды) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. Установленный льготный порядок предоставления земли не должен позволить приобрести земельный участок недобросовестному лицу.

В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно.

Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности также могут быть приняты во внимание судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой.

Одним из условий льготного предоставления земельных участков в рамках Закона № 101-ФЗ является использование надлежащим субъектом земельного участка до регистрации права муниципальной собственности на него.

При применении пункта 5.1 статьи 10, пункта 2 статьи 12 Закона № 101-ФЗ сложилось, в том числе и толкование, согласно которому использование участков (земельных долей) должно быть правомерным. В соответствии с указанными нормами сельскохозяйственная организация должна подтвердить законное право владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, до приобретения прав на него (либо на земельные доли). При отсутствии достоверных доказательств использования сельскохозяйственной организацией участков (земельных долей) на законных основаниях, предпосылок для распространения на нее приведенных норм Закона № 101-ФЗ не имеется (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2015 по делу № А63-3243/2013, от 24.07.2015 по делу № А32-37264/2014 и от 22.03.2016 по делу № А32-3 1347/2015).

Именно из этих обстоятельств исходит и сложившаяся судебная практика, выработанная Верховным Судом РФ (определения Верховного Суда РФ от 23.03.2017 № по делу № А46-1460/2016, от 19.01.2017 № 308-КГ16-18894, Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 306-КГ16-1060, от 27.10.2015 № 308-КГ15-13009).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.02.2005 г. № 11301/04, под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов (в отсутствие правовых оснований) на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или уполномоченного им лица, однако сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Из материалов дела следует, что право собственности муниципального образования Вознесенское сельское поселение Лабинского района на земельный участок с кадастровым номером 23:18:0403000:738 зарегистрировано 08.12.2021 г.



При этом, согласно выписке из ЕГРН ИП глава КФХ ФИО1 является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 29.07.2021 г. (дата регистрации 25.11.2021 г., при регистрации права собственности муниципального образования на выделенный участок (08.12.2021 г.) сохранено ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ФИО1), то есть право аренды главы КФХ на спорный участок возникло до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

Частью 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Администрацией не представлено доказательств недобросовестности действий главы КФХ по использованию земельного участка, не оспаривался сам факт пользования земельным участком и длительность такого пользования.

Таким образом, главой КФХ доказано законное использование спорного земельного участка до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него, в связи с чем, такое использование может быть признано добросовестным.

При таких обстоятельствах арбитражный суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку основной довод заявителя о добросовестном использовании земельного участка подтвержден.

В связи с чем, заявленные требования о признании отказа незаконным подлежат удовлетворению.

При рассмотрении заявлений об оспаривании решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо учитывать, что в силу пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ при признании указанных решений, действий (бездействия) незаконными в резолютивной части судебного акта должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе путем совершения определенных действий, принятия решения.

В рассматриваемом случае способ устранения допущенных нарушений прав и интересов заявителя должен соответствовать установленному порядку предоставления земельного участка и обеспечивать восстановление прав и интересов заявителя таким образом, как если бы они существовали при отсутствии нарушения органом действующего законодательства при предоставлении земельного участка.

Суд считает необходимым в качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя обязать администрацию направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 г. по делу №А32-39542/2020.

Расходы по оплате государственной пошлины следует возложить на заинтересованное лицо в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 137, 156, 159, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство администрации о рассмотрении дела в ее отсутствии – удовлетворить.

Завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Признать незаконным отказ Администрации Вознесенского поселения Лабинского района Краснодарского края в заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 45310 кв.м., местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель СПК колхоза «Родина», бригада №6, поле III-IV-2К, с кадастровым номером 23:18:0403000:738, выраженный в письме от 07.06.2022 г. №1089/02-12.

Обязать администрацию Вознесенского сельского поселения Лабинского района Краснодарского края, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес ИП главы КФХ ФИО1, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 45310 кв.м., местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель СПК колхоза «Родина», бригада №6, поле III-IV-2К, с кадастровым номером 23:18:0403000:738.

Взыскать с администрации Вознесенского сельского поселения Лабинского района Краснодарского края, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ИП главы КФХ ФИО1, Краснодарский край, Лабинский район, ст. Вознесенская (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий