Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А07-13552/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-13552/2017
г. Уфа
27 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2017

Полный текст решения изготовлен 27.10.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 314028000065230)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Октоблу" (ИНН: <***>), ОГРН: <***>)

о взыскании 3 812 592 руб. убытков

при участии в судебном заседании:

от истцов - ФИО4, доверенности от 01.03.2017г.

от ответчика – ФИО5, доверенность от 01.01.2017г.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец), Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, истец) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Октоблу" (далее - ООО "Октоблу", ответчик) о взыскании 3 812 592 руб. убытков, в связи с нарушением ответчиком условий предварительного договора аренды от 07.09.2016.

В судебном заседании истцы уточнили исковые требования, просили взыскать с ответчика убытки в пользу каждого по 1 780 254 руб. 60 коп.

Судом уточнение исковых требований принято, как не противоречащее положениям ст.49Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик, возражая против обоснованности иска, указывает на нарушение истцами условий предварительного договора аренды от 07.09.2016, что послужило основанием для одностороннего отказа ответчика от его исполнения.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.09.2016 истцы являются собственниками нежилых помещений, общей площадью 14 947,2 кв.м., расположенных по адресу: <...>, номер на этаже 10, право собственности за которыми, зарегистрировано 26.09.2016 с долей в праве каждой по ½.

07.09.2016 между ИП ФИО2, ИП ФИО3 (арендодатели) и ООО "Октоблу" (арендатор) заключен предварительный договор аренды, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются подписать Кратко-Долгосрочный договор аренды в порядке, предусмотренным настоящим договором, согласно форме и на условиях, которые содержатся в Приложении 19 к договору в течение 2 месяцев с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание.

В соответствии с п.п.3.2, 3.3, 3.4 предварительного договора аренды арендодатель обязуется выполнить работы, предусмотренные в Приложении 10 и передать помещение арендатору для осуществления им отделочных работ в соответствии с договором в согласованную сторонами дату, а арендатор обязуется принять его во временное владение и пользование при условии внесения согласованной платы за пользование

Пунктом 4.1. договора стороны условились, что арендодатель обязуется не позднее 20.12.2016 зарегистрировать право собственности на здание, заключить договор аренды на земельный участок, на котором расположено здание на срок не менее 20 лет, а также получить все необходимые согласования и разрешения для установки вывесок арендатора в том виде, в котором они согласованы в Приложении 9.

Согласно п. 4.2. договора арендодатель обязуется обеспечить выполнение строительных работ, за которые несет ответственность, с надлежащим уровнем качества в соответствии с Приложением 10, а также с принятыми нормами и стандартами проектных и строительных работ.

Как указывают истцы, во исполнение условий договора арендодателем в помещении, подлежащем передаче в аренду, произведены строительные работы в рамках договора строительного подряда №5 от 04.10.2016 заключенного с ООО «АрбатИнвест» в соответствии с Приложением 10 договора на общую сумму 2 300 092 руб. 58 коп.

16.12.2016 в адрес ответчика было направлено уведомление о готовности выполненных работ и о необходимости согласования даты и подписания акта допуска в арендуемое помещение, 30.12.2016 истцы повторно направили в адрес ответчика уведомление о необходимости подписания Акта допуска.

Однако ответчиком акты допуска подписаны не были, помещение в аренду принято не было.

Ответчик письмом от 23.01.2017, полученным истцами 14.04.2017 отказался в одностороннем порядке от исполнения предварительного договора на основании п. 4. 7 договора, в соответствии с которым в случае просрочки арендодателем исполнения своих обязательств по договору на срок более 30 календарных дней арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд, направив уведомление письменное за 30 календарных дней до такой даты отказа.

Письмом от 13.03.2017, полученным ответчиком 24.03.2017, истец отказался от исполнения предварительного договора в одностороннем порядке на основании подп. «а» п. 19.4. предварительного договора и потребовал возместить ему убытки.

Подпунктом «а» пункта 19.4. договора установлено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд в случае, если арендатор не принимает помещение в соответствии с условиями настоящего договора и/или отказывается от подписания Акта допуска.

Ссылаясь на убытки, понесенные в результате уклонения ответчика от исполнения предварительного договора от 07.09.2016 в части не принятия помещения в соответствии с условиями настоящего договора и подписания Акта допуска, истца обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В составе убытков истец указал реальный ущерб 2 300 092 руб. 58 коп. в виде понесенных затрат на производство строительных работ в помещениях и упущенной выгоды 1 260 416 руб. 70 коп. в виде неполученного дохода, который истец мог иметь в случае сдачи помещений в аренду третьим лицам.

Расчет упущенной выгоды произведен за пять месяцев с 26.09.2016 (дата регистрации права собственности истцов на помещение) по 27.02.2017 (дата заключения договора аренды с третьим лицами), исходя из стоимости арендной платы 2 500 руб. за кв.м. в год.

В подтверждении размера реального ущерба истец представил в материалы дела договор строительного подряда №5 от 04.10.2016 с ООО «АрбатИнвест», локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ за декабрь 2016 года, справка о стоимости выполненных работ, в подтверждении упущенной выгоды договор аренды №С/1144/73 от 27.02.2017 с ИП ФИО6, договор аренды №С/1164/95 от 15.05.2017 с ООО «ТВОЕ».

Исследовав материалы дела, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 указанного Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Проанализировав условия предварительного договора от 08.09.2014 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что между сторонами заключен смешанный договор, содержащий условия предварительного договора и договора аренды.

Пунктами 2, 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Пунктом 3.1 предварительного договора стороны установили, что обязанность подписать кратко-долгосрочный договор аренды в течение 2 месяцев с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на здание.

Вместе с тем, согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, то есть не зависеть от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В рассматриваемом случае в предварительном договоре аренды событие, с которым стороны связали момент заключения основано договора - 2 месяца с даты государственной регистрации права собственности на здание, не является событием, которое неизбежно должно наступить, его наступление зависит от воли сторон.

При таких обстоятельствах, как следует из содержания абз. 2 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Право собственности истцов на объект аренды зарегистрировано 26.09.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что основной договор между сторонами заключен не был.

По условиям предварительного договора аренды арендодатель выполняет работы, предусмотренные в Приложении 10, и передает Помещения арендатору для осуществления отделочных работ в соответствии с договором и Актом допуска к дате открытия согласованной договором (п.п. 3.1, 3.2, 3.4 договора).

В этой части соглашение сторон суд оценивает как договор аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 5.1. Предварительного договора аренды не позднее 20.12.2016 г. арендодатель обязуется передать Помещение арендатору в состоянии «под отделку» с подключением к коммунальным сетям в объеме, необходимом Арендатору для выполнения Отделочных работ в соответствии с Приложением 10 к Договору. Техническое описание состояния помещения при передаче Арендодателем к Дате допуска представлено в Приложении 10 к Договору. К указанной дате стороны также оформляют акт допуска.

При этом, руководствуясь п. 5.2. Предварительного договора аренды (Приложение № 5 к исковому заявлению), стороны предусмотрели определенную процедуру передачи Помещения по Акту допуска, а именно:

Арендодатель обязуется предоставить Арендатору доступ в помещение для выполнения: отделочных работ определенным образом, а именно:

а) Помещение передается Арендатору для выполнения отделочных работ не позднее 90 (девяноста) календарных дней до согласованной даты открытия. Арендодатель уведомляет Арендатора в письменной форме о дате допуска не позднее 1 (одного) месяца до данной даты.

b) За 20 (двадцать) календарных дней до даты допуска Арендодатель и Арендатор осуществляют совместный осмотр помещения с целью установления, документирования и надлежащего устранения до осуществления допуска любых недостатков, дефектов или несоответствий. Арендодатель в разумный срок устраняет все выявленные недостатки, дефекты или несоответствия за свой счет.

с) Передача помещения для выполнения отделочных работ подтверждается оформлением акта допуска обеими сторонами в соответствии с формой, представленной в Приложении 1 к Предварительному договору аренды.

d) арендатор обеспечивает присутствие своего уполномоченного представителя для подписания Акта допуска в согласованную сторонами дату и время.

Во исполнение условий договора арендодателем в помещении, подлежащем передаче в аренду, произведены строительные работы в рамках договора строительного подряда №5 от 04.10.2016 заключенного с ООО «АрбатИнвест» в соответствии с Приложением 10 договора на общую сумму 2 300 092 руб. 58 коп.

Истцы 16.12.2016 направили в адрес ответчика уведомление о готовности выполненных работ и о необходимости согласования даты и подписания Акта допуска в арендуемое помещение. 30.12.2016 года истцами повторно было направлено уведомление о необходимости подписания Акта допуска.

Получение данных уведомлений ответчик не отрицает, однако полагает, что обязательство по приему Помещения по Акту допуска по существу обязательства является встречным по отношению к обязательствам Арендодателя, указанным в п. 5.1 и подп. «а»и «b» п. 5.2. Предварительного договора аренды, передать Помещения по Акту допуска в соответствии с процедурой, указанной в п.5.2 Предварительного договора аренды.

Суд не соглашается с данными доводами ответчика.

Оценив условия предварительного договора от 08.09.2014 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что стороны придавали существенное значение условиям, связанным с осуществлением подготовки помещения для ведения торговой деятельности в составе торгового комплекса.

Основная обязанность арендодателя по условиям предварительного договора аренды состояла в обеспечении готовности помещения к отделочным работам, выполняемым арендатором. Объем выполняемых работ во исполнение данной обязанности определен сторонами в п.п. 4.1-4.11, 5.3 договора.

Обязательства со стороны арендодателя исполнены, что подтверждается материалами дела. Ответчик о несоответствии помещений условиям, оговоренным в предварительном договоре аренды, суду не заявил, соответствующих доказательств не представил. О готовности помещений к принятию их в фактическое владение и пользование ответчик был уведомлен.

Действительно сторонами в договоре определен порядок подписания Акта допуска. Однако суд не усматривает из представленных материалов дела, в том числе уведомлений от 16.12.2016 и 30.12.2016 нарушение арендодателем договорных обязательств, которое повлекло невозможность принятия помещений в фактическое владение и пользование ответчика для проведения отделочных работ, необходимых для осуществления его деятельности.

Более того, в соответствии с подп. «d» п. 5.2 предварительного договора аренды на арендаторе лежит обязанность обеспечить присутствие своего уполномоченного представителя для подписания Акта допуска в согласованную сторонами дату и время.

Однако согласование даты и времени подписания Акта допуска со стороны арендатора не имело место.

При этом суд расценивает предложение арендатора в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора от 23.01.2017 о переносе даты открытия помещения на декабрь 2018 года как утрату коммерческого интереса в исполнении условий предварительного договора аренды в сроки, оговоренные в нем.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о неправомерности отказа ответчика в одностороннем порядке от исполнения договора на основании п. 4.7 договора путем направления уведомления от 23.01.2017, поскольку до этого ответчик не предъявлял предпринимателям требование о передаче помещений.

Таким образом, помещения не были предоставлены в аренду по обстоятельствам, зависящим от ответчика, а арендодатель со своей стороны предпринял все возможные меры к передаче помещений во владение и пользование ответчика.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Поскольку действия арендатора по одностороннему отказу от исполнения предварительного договора аренды неправомерны, убытки причиненные арендодателю в результате такого отказа подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для привлечения виновного лица к гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие состава правонарушения, включающего факт убытков, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом, вину правонарушителя. При недоказанности любого из этих элементов в возмещении убытков должно быть отказано.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что факт причинения убытков, наличие причинно-следственной связи между причиненными убытками и действиями ответчика, его вина в причинении убытков, а также размер убытков истцом доказаны.

В рассматриваемом случае противоправное поведение ответчика, связанное с уклонением от получения имущества в аренду и заключения кратко-долгосрочного договора аренды привело к невозможности использования истцами данного имущества для извлечения прибыли, в том числе путем сдачи в аренду третьим лицам. Истцы утратили возможность получить доход от использования принадлежащего им имущества, который они получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права и законные интересы не были нарушены.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Ответчик, возражая против требования о взыскании упущенной выгоды, ссылается на условия предварительного договора, согласно которым обязательство арендатора уплачивать арендную плату возникает с даты открытия торгового центра, что предполагает начало коммерческой деятельности арендатора в помещении (арендные каникулы).

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности предпринимателей ФИО2 и ФИО3 на объект аренды подтверждено материалами дела. Оснований полагать отсутствующим у предпринимателей намерения по передаче имущества в аренду с целью извлечения прибыли не имеется.

При этом включение в условия предварительного договора аренды «арендных каникул» в условиях неправомерного отказа от исполнения обязательств не исключает наличие упущенной выгоды, той возможности получить доход от использования принадлежащего им имущества, который истцы бы получили при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права и законные экономические интересы не были нарушены.

Кроме того, анализ условий предварительного договора аренды и договоров аренды, заключенные истцами с третьими лицами показывает, что ставка арендной платы, предусмотренная предварительным договором аренды (2 500 руб. за кв.м. в год) значительно ниже ставок арендной платы (1000 руб. и 500 руб. за кв.м м. в месяц), предусмотренными договорами аренды с третьими лицами (ИП ФИО6, ИП ФИО7).

При таких условиях учитывая, что истцы при обычных условиях гражданского оборота получили бы прибыль в размере, не меньше указанного, требование о взыскании упущенной выгоды в виде неполученного дохода в размере 1 260 416 руб. 70 коп. от возможного использования помещения другим арендатором, исчисленные за период с 26.09.2016 по 27.02.2017 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуальных предпринимателей ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 314028000065230) удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Октоблу" (ИНН: <***>), ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 1 780 254 руб. 64 коп. суммы убытков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Октоблу" (ИНН: <***>), ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 314028000065230) 1 780 254 руб. 64 коп. суммы убытков.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Октоблу" (ИНН: <***>), ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 40 803 руб. суммы расходов по государственной пошлине.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова