Решение от 5 июня 2019 г. по делу № А68-3963/2019

Арбитражный суд Тульской области

300041, г. Тула, Красноармейский проспект, д.5.

тел./факс (4872) 250-800; http://www.tula.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-3963/2019

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 5 июня 2019 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Новопетровское» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации муниципального образования Каменский район (ИНН <***>, ОГРН <***>) о принятии пункта 2.1 договора № 1 купли-продажи земельного участка от 10.01.2019 в редакции истца, при участии в заседании: представителя истца – ФИО2 по доверенности от 25.03.2019, от ответчика – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новопетровское» (далее также ООО «Новопетровское», истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с требованиями к администрации муниципального образования Каменский район (далее также администрация, ответчик) о принятии пункта 2.1 договора № 1 купли-продажи земельного участка от 10.01.2019 в редакции истца.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором не возражает против удовлетворения заявленных требований; в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Судом из материалов дела установлено, что 07.12.2010 между администрацией муниципального образования Каменский район и ОАО «Новопетровское» заключен договор № 85/с аренды земельного участка с кадастровым номером 71:10:030201:57, площадью 1 800 000 кв. м, расположенного примерно в 2,7 км по направлению на север от ориентира здание клуба, расположенного за пределами участка, адрес ориентира; Тульская обл., Каменский район, муниципальное образование Галицкое, д.Епанчино, с разрешенным использованием для использования в качестве сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с пунктом 2.1 договора настоящий договор заключен сроком на 49 лет по 02.02.2059 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Тульской области. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 03.02.2010.

Поскольку 02.04.2012 ОАО «Новопетровское» реорганизовано в ООО «Новопетровское», 15.11.2015 между администрацией муниципального образования Каменский район и ООО «Новопетровское» заключено дополнительное соглашение к договору № 85/с аренды земельного участка от 02.02.2010, в соответствии с которым ОАО «Новопетровское» заменено на ООО «Новопетровское».

Договор № 85/с аренды земельного участка от 02.02.2010 и дополнительное соглашение от 15.11.2015 зарегистрированы Управлением Росреестра по Тульской области 15.11.2015.

ООО «Новопетровское» обратилось в администрацию муниципального образования Каменский район с заявлением от 10.12.2018 № 63 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 71:10:030201:57, площадью 1 800 000 кв. м, расположенного примерно в 2,7 км по направлению на север от ориентира здание клуба, расположенного за пределами участка, адрес ориентира; Тульская обл., Каменский район, муниципальное образование Галицкое, д.Епанчино, с разрешенным использованием для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, в котором просило продать земельный участок за 15 % его кадастровой стоимости в виду многолетнего использования (с 2010 года) данного участка по его прямому назначению.

Администрация направила в адрес ООО «Новопетровское» проект договора №1 купли-продажи земельного участка от 10.01.2019, в котором указала цену за земельный участок в размере 30 % кадастровой стоимости земельных участков на основании статьи 8 Закона Тульской области от 07.06.2004 № 452-ЗТО «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области» в размере 1 663 200 рублей (пункт 2.1).

Общество направило в адрес администрации муниципального образования Каменский район письмо от 13.02.2019 № 7 с просьбой пересмотреть договор №1 купли-продажи земельного участка от 10.01.2019 в части пункта 2.1 и внести в него вместо цены изменения в части «15 %» кадастровой стоимости земельного участка, поскольку ООО «Новопетровское» использует земельный участок с 2010 года.

Письмом № 05-03-10/757 от 04.03.2019 администрация муниципального образования Каменский район отказала обществу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:10:030201:57 по цене 15 % кадастровой стоимости земельного участка по причине того, что договор № 85/с аренды земельного участка от 02.02.2010 зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 15.11.2015, в связи с чем был подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка по цене 30 % от кадастровой стоимости, учитывая срок аренды более трех лет.

Не согласившись с отказом администрации, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельного участка, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 1 Закон № 101-ФЗ, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

По общему правилу пункта 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно части 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Указанная норма полностью соответствует пункту 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ, которая предоставляет арендатору земельного участка преимущественное право его покупки в случае продажи.

Частью 2 статьи 8 Закона Тульской области от 07.06.2014 № 452-ЗТО «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области» предусмотрено, что при продаже земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении шести лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у правительства Тульской области и органов местного самоуправления, уполномоченных на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, цена такого земельного участка устанавливается в размере 15 процентов его кадастровой стоимости.

Судом установлено, что 07.12.2010 между администрацией муниципального образования Каменский район и ООО «Новопетровское» заключен договор № 85/с аренды земельного участка с кадастровым номером 71:10:030201:57, площадью 1 800 000 кв. м, расположенного примерно в 2,7 км по направлению на север от ориентира здание клуба, расположенного за пределами участка, адрес ориентира; Тульская обл., Каменский район, муниципальное образование Галицкое, д.Епанчино, с разрешенным использованием для использования в качестве сельскохозяйственных угодий.

Учитывая, что обществом используется земельный участок с 2010 года по целевому назначению, ООО «Новопетровское» обратилось в администрацию муниципального образования Каменский район с заявлением от 10.12.2018 № 63 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 71:10:030201:57 по цене 15 % его кадастровой стоимости.

Администрация направила в адрес ООО «Новопетровское» проект договора №1 купли-продажи земельного участка от 10.01.2019, в котором указала цену за земельный участок в размере 30 % кадастровой стоимости земельных участков на основании статьи 8 Закона Тульской области от 07.06.2004 № 452-ЗТО «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области» в размере 1 663 200 рублей (пункт 2.1).

Судом установлено, что администрация муниципального образования Каменский район предложила обществу заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 71:10:030201:57 по цене 30 % кадастровой стоимости земельного участка по причине того, что договор № 85/с аренды земельного участка от 02.02.2010 зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 15.11.2015, учитывая срок аренды более трех лет.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статьи 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Из материалов дела следует, что спорный участок был передан в пользование обществу в 2010 году и использовался им по целевому назначению с момента заключения договора аренды. Доказательств обратного администрацией не представлено.

Исследовав и оценив доводы истца, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает соответствующим действующему законодательству пункт 2.1 договора, в редакции истца, устанавливающий цену за земельный участок с кадастровым номером 71:10:030201:57, площадью 1 800 000 кв. м, расположенного примерно в 2,7 км по направлению на север от ориентира здание клуба, расположенного за пределами участка, адрес ориентира; Тульская обл., Каменский район, муниципальное образование Галицкое, д.Епанчино, с разрешенным использованием для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, в размере 15% кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем удовлетворяет заявленные требования.

По заявлению представителя общества, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Новопетровское» удовлетворить.

Принять пункт 2.1 договора № 1 купли-продажи земельного участка от 10 января 2019 г. в следующей редакции: «Земельный участок продан за цену в размере 15% кадастровой стоимости земельных участков на основании статьи 8 Закона Тульской области от 07.06.2004 № 452-ЗТО «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области» составляет 831 600 (восемьсот тридцать одна тысяча шестьсот) рублей».

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Н.А. Рыжикова