Решение от 3 июня 2020 г. по делу № А40-254528/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-254528/19
03 июня 2020 г.
г. Москва


97-1896


Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2020 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МОСКОВСКИЙ ЗАВОД "СПРИНТ" (125438 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА АВТОМОТОРНАЯ ДОМ 1/3 ЭТ/ПОМ/КОМ 2/I/10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.05.1993, ИНН: <***>)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИПРОМ" (125438, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА АВТОМОТОРНАЯ, ДОМ 1/3, СТРОЕНИЕ 2, КОМНАТА 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2008, ИНН: <***>)

о взыскании 2 988 983 руб. 43 коп. по договору аренды нежилого помещения № 1 от 01.03.2015г.


при участии: от истца – ФИО2 - по дов. № 10 от 30.12.2019г., удостоверение адвоката № 8334 от 14.10.2013г., ФИО3 - по дов. № 101 от 07.12.2018г.,

от ответчика – ФИО4 – генеральный директор, согласно выписке из ЕГРЮЛ от 21.11.2019г., паспорт гр-на РФ

УСТАНОВИЛ:

АО "МОСКОВСКИЙ ЗАВОД "СПРИНТ" (далее также истец, арендодатель) обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании с ООО "ПОЛИПРОМ" (далее также ответчик, арендатор) денежных средств в размере 4 259 151 руб. 51 коп., из которых: 2 461 916 руб. 76 коп. – арендная плата, 942 512 руб. 93 коп. – пени, 806 810 руб. 68 коп. – задолженность по оплате коммунальных платежей, 47 911 руб. 14 коп. – пени за просрочку оплаты коммунальных платежей; расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2005 г. № 1 (с учетом конкретизации исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ), ссылаясь на положения ст. ст. 309, 452, 614, 619 ГК РФ.

Ответчик представил отзывы на иск, в которых возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме указывая, что истцом неверно рассчитывается задолженность, исходя из оплат, производимых как ответчиком, так и сторонними организациями (за ответчика), а также исходя из дополнительного соглашения № 2 от 11.01.2018 г. Указывает, что истцом также включена задолженность за коммунальные платежи.

Истец представил письменные пояснения по иску с учетом отзывов ответчика, в которых поддерживает удовлетворение исковых требований в полном объеме.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 1 от 01.03.2005 г. (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 25.04.2014 г. и соглашения об уступке прав и переводе долга № 1 от 01.09.2014 г.) (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, этаж 4, площадью 4 909,90 кв.м., состоящее из следующих комнат: номер помещения I, комнаты №№ 2,4,8,9,10,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,24,25,26,27,29,33а,33б,35,36,39.

Факт передачи ответчику объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2014 г.

Согласно п. 1.2. договора, он действует до 01.03.2030 г.

Согласно п. 3.1. договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в размере 400 000 руб. 00 коп. в месяц.

Согласно п. 3.5. договора, оплата производится ежемесячно арендатором не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В нарушение принятых на себя обязательств у ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей договору за период с января 2019 г. по февраль 2020 г. в размере 2 461 916 руб. 76 коп. и коммунальных платежей в размере 806 810 руб. 68 коп. за период с 01.09.2019 г. по 09.02.2020 г.

В соответствии с п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штраф, пеня), под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.1 договора, арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по состоянию на 09.02.2020 г. составляет 4 259 151 руб. 51 коп., из которых: 2 461 916 руб. 76 коп. – арендная плата, 942 512 руб. 93 коп. – пени, 806 810 руб. 68 коп. – задолженность по оплате коммунальных платежей, 47 911 руб. 14 коп. – пени за просрочку оплаты коммунальных платежей

Расчет истца судом проверен и признан обоснованным. Ответчиком контррасчет задолженности не произведен.

Доводы ответчика судом не принимаются во внимания по следующим основаниям.

Период исковых требований исчисляется с января 2019 г.

Ответчиком указано, что истцом не учтены, в том числе, следующие платежные поручения: № 6 от 11.01.2019 г. на сумму 480 000 руб. 00 коп.; № 8 от 23.01.2019 г. на сумму 580 000 руб. 00 коп.; № 15 от 11.02.2019 г. на сумму 597 300 руб. 00 коп.; № 35 от 12.04.2019 г. на сумму 217 000 руб. 00 коп.

Однако, в назначении платежа у данных платежных поручений указано, что производится оплата за аренду за 2018 г.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, с учетом назначения платежа самого ответчика следует, что у него имелась задолженность по арендным платежам и в 2018 г., а, следовательно, указанные платежные поручения не могут быть отнесены на покрытие задолженности за 2019 г.

Письма ответчика от 20.03.2019 г. и 10.06.2019 г. адресованные ООО «Мебельщик», в которых ответчик просит оплатить свою задолженность перед истцом ООО «Мебельщик», поскольку у последнего имеется задолженность перед ответчиком, судом не принимается во внимания поскольку, как указывает истец, такой договоренности между указанными лицами с истцом не было.

Вместе с тем, в своих письменных пояснениях истец указывает, что платежи от ООО «Мебель Трейд» (за ООО «Мебельщик») были учтены им по договору аренды № 5 от 04.01.2018 г., который также заключен между истцом и ответчиком и не относится к предмету рассматриваемого спора и в оплату задолженности за 2018 г.

Кроме того, в материалы дела представлены бухгалтерские справки истца и акты взаимозачета, которые подтверждают обстоятельства того, куда и какие денежные средства были учтены.

Дополнительное соглашение № 2 от 11.01.2018 г. к договору, которым изменена арендная ставка, судом не учитывается, по следующим основаниям.

Согласно позициям сторон следует, что данное дополнительное соглашение и акт к нему, которым возвращены часть комнат, были подписаны, но не были зарегистрированы соответствующим образом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Пункт 3 статьи 452 ГК РФ предусматривает, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения № 2 от 11.01.2018 г., оно вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Дополнительное соглашение № 2 от 11.01.2018 г. зарегистрировано не было.

По смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Исходя из фактических правоотношений между сторонами следует, что оговоренная арендная плата в дополнительном соглашении № 2 от 11.01.2018 г. (242 000 руб. 00 коп. в месяц) действовала с января 2018 г. по май 2018 г. (истцом выставлялись счета № 7 от 31.01.2018 г., № 79 от 28.02.2018 г., № 156 от 31.03.2018 г., № 206 от 30.04.2018 г., № 299 от 31.05.2018 г. на указанную сумму).

Однако, как указывает сам ответчик в своем отзыве с июня 2018 г., в связи с улучшением финансового положения и с разрешения генерального директора истца, ответчик вновь стал использовать и сдавать в субаренду возвращенные ранее помещения.

Поскольку изменение арендной платы поставлено в зависимость от фактического количества (метража) арендуемой площади, а из отзыва ответчика следует, что последний после заключения дополнительного соглашения № 2 от 11.01.2018 г., вновь получил от истца первоначально арендованную площадь в свое распоряжение, то данное обстоятельство свидетельствует о том, что между сторонами сложились фактические отношения по аренде дополнительных площадей.

В связи с чем, в дальнейшем счета выставлялись из фактически занимаемой площади ответчиком, а не исходя из дополнительного соглашения № 2 от 11.01.2018 г.

Суд также удовлетворяет требования истца о взыскании коммунальных платежей, поскольку из системного толкования п.п. 3.1,3.2.,3.3,3.4 договора, следует, что фактически ответчик обязан их оплачивать.

В адрес ответчика направлялись претензии о погашении образовавшейся задолженности, оставленные ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, суд удовлетворяет требования истца о взыскании денежных средств в размере 4 259 151 руб. 51 коп., из которых: 2 461 916 руб. 76 коп. – арендная плата, 942 512 руб. 93 коп. – пени, 806 810 руб. 68 коп. – задолженность по оплате коммунальных платежей, 47 911 руб. 14 коп. – пени за просрочку оплаты коммунальных платежей.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 4.2.1. договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор в двухмесячный срок выселению если арендатор не внес арендные платежи в течение двух месяцев.

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с п. 30 поименованного Информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В силу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Также, согласно п. 29 указанного Информационного письма, так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 8 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из обстоятельств дела, претензия истца об уплате задолженности и пени от 14.08.2019 № 39 не была получена ответчиком и 20.09.2019 была выслана обратно отправителю.

Также истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок от 14.08.209 № 1. Оно также не было получено ответчиком и 20.09.2019 была выслано обратно отправителю.

Аналогично в адрес ответчика было направлено требование о досочном расторжении договора от 05.09.2019 № 56-1. Указанное требование также не было получено ответчиком и 09.10.2019 была выслано обратно отправителю.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ обязательный досудебный порядок урегулирования спора в отношении требования о расторжении договора аренды истцом соблюден, исковое заявление в части указанного требования подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, признает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310,330, 606, 614,615,619 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 71, 110, 112, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИПРОМ" и АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МОСКОВСКИЙ ЗАВОД "СПРИНТ" договор аренды нежилого помещения от 01.03.2005 г. № 1.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИПРОМ" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МОСКОВСКИЙ ЗАВОД "СПРИНТ" денежные средства в размере 4 259 151 руб. 51 коп., из которых: 2 461 916 руб. 76 коп. – арендная плата, 942 512 руб. 93 коп. – пени, 806 810 руб. 68 коп. – задолженность по оплате коммунальных платежей, 47 911 руб. 14 коп. – пени за просрочку оплаты коммунальных платежей.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИПРОМ" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МОСКОВСКИЙ ЗАВОД "СПРИНТ" расходы по оплате государственной пошлины в размере 43 945 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

А.Г. Китова