Постановление от 8 октября 2024 г. по делу № А32-64417/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-64417/2023
г. Краснодар
08 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2024 года. Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Садовникова А.В. и Твердого А.А., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи Николюк О.В., при участии от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>,

ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 04.10.2022),

в отсутствие заинтересованного лица – Центрального отдела города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью «УК Гранд ФИО3», общества с ограниченной ответственностью «Доминион», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2024 по делу № А32-64417/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Центральному отделу города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – центральный отдел управления) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ центрального отдела управления в государственной регистрации договора субаренды от 01.05.2023 № 1-03b, заключенного предпринимателем и ООО «УК Гранд ФИО3» (далее – компания);

– возложить обязанность на управление центрального отдела осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 01.05.2023 № 1-03b, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (управление) и ООО «Доминион» (далее – общество) и компания.

Решением суда от 03.04.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.07.2024, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает на то, что в ходе проведения правовой экспертизы документов центральный отдел управления установил невозможность осуществления государственной регистрации, в связи с несоответствием пакета документов, представленного предпринимателем, действующему законодательству. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Заявителем на государственную регистрацию согласие арендодателя на передачу в субаренду не представлено.

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и компания указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просило в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит не удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды от 01.11.2014 № 1/да, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять в возмездное владение и пользование (в долгосрочную аренду) недвижимое имущество, как единый имущественный комплекс: многофункциональное здание, общей площадью 7688,8 кв. м, включая крышу, фасад, наружные стены, подвал и другие части здания, инженерные сети и системы; объекты недвижимости: 1/2 доли в праве собственности на следующие

объекты недвижимости: открытая стоянка для автомобилей на 189 м/м, кадастровый номер 23:49:0204024:1010; открытая стоянка для автомобилей маломобильных групп населения на 21 м/м, кадастровый номер 23:49:0204024:1012; велодорожка со стоянкой на 100 в/м, кадастровый номер 23:49:0204024:1009; иные объекты: 1/2 доли в праве собственности на следующие объекты вспомогательного назначения: декоративная арка; очистные сооружения дождевых вод; канализационная насосная станция дождевых стоков; резервуар (300 кв. м); аварийная дизельная электростанция, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Несебрская, 11.

В силу пункта 1.4 договора арендодателем дано согласие арендатору на сдачу объекта договора в субаренду без получения на то дополнительного согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания сторонами передаточного акта.

Договор заключен на срок до 31.12.2025 (пункт 2.2 договора аренды).

Общество (арендодатель) и компания (арендатор) подписали передаточный акт от 01.11.2014 в отношении предусмотренных договором объектов недвижимости.

Договор зарегистрирован в управлении 22.04.2015 (номер регистрации 23-23/050-23/050/084/2015-164/2).

1 ноября 2021 года общество и компания подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым внесли изменения в пункт 2.2 договора и установили срок его действия до 31.12.2030. Дополнительное соглашение зарегистрировано в управлении 14.09.2023.

1 мая 2023 года компания (субарендодатель) и предприниматель (субарендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, по условиям которого субарендодатель обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение № 1-03b, общей площадью 72,5 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: <...> (кадастровый номер здания 23:49:0204024:1011), со всеми правами, предоставленными договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а субарендатор обязуется принять помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором.

Согласно пункту 6.1 договора от 01.05.2023 № 1-03b договор заключен на срок субаренды, начинающийся с даты подписания передаточного акта, и заканчивающийся по истечении трех полных лет с даты субаренды.

5 августа 2023 года заявитель представил в регистрирующий орган на государственную регистрацию договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b следующие документы: доверенность от 19.07.2023 № 7541927, письмо от 20.07.2023 № 1679/479260, договор субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, заявление о государственной регистрации прав от 05.08.2023 № MFC-0505/2023-33382-1, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 26.06.2023.

Уведомлением от 25.08.2023 № КУВД-001/2023-34433818/2 центральный отдел управления приостановил государственную регистрацию прав до 14.11.2023, в связи с отсутствием согласия арендодателя на передачу его в субаренду и заключением договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды. Кроме того, регистрирующий орган указал, что предпринимателем подано заявление о государственной регистрации прав без кадастрового учета.

13 сентября 2023 года предприниматель направил в адрес регистрирующего органа дополнительные документы для регистрации договора субаренды нежилого помещения от 01.05.2023 № 1-03b, а именно: заявление о представлении дополнительных документов от 13.09.2023 № MFC-0505/2023-38429-1, доверенность от 19.07.2023 № 7541927 16 АА, пояснения от 12.09.2023, договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да, дополнительное соглашение от 01.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да.

10 ноября 2023 года предприниматель представил в регистрирующий орган заявление о представлении дополнительных документов от 10.11.2023 № MFC-0505/2023- 47377-1, доверенность от 19.07.2023 № 7541927 16 АА, заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 10.11.2023, дополнительное соглашение от 01.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да.

Уведомлением от 14.11.2023 № КУВД-001/2023-34433818/5 предпринимателю отказано в государственной регистрации прав, в связи с не устранением в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества, предприниматель обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс),

пунктом 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (пункты 2 и 3 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

На основании части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально

удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

На основании статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, среди прочего, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1). Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2).

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Из части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ следует, что если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок- секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной

регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, установив, что предприниматель 13.09.2023 и 10.11.2023 устранил обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрации договора субаренды до принятия регистратором решения об отказе в государственной регистрации прав, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения

от 01.05.2023 № 1-03b.

Из материалов дела следует и судами установлено, что предприниматель в регистрирующий орган подал заявления от 13.09.2023, от 10.11.2023 с приложением, в том числе письменных пояснений, а также дополнительного соглашения от 01.11.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 1/да. В представленном дополнительном соглашении от 01.11.2021 к договору аренды указано, что общество и компания внесли изменения в пункт 2.2 договора аренды от 01.12.2014 и установили срок его действия до 31.12.2030, дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН Предприниматель также представил в регистрирующий орган заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 10.11.2023.

Вопреки доводам управления, заявитель подтвердил действие спорного договора субаренды в пределах срока основного договора аренды и сообщил регистрационному органу, что договором аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 предусмотрено право арендатора на сдачу объектов недвижимости в субаренду без получения дополнительного согласия арендатора. Предприниматель также во исполнение указаний государственного регистратора подал заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 10.11.2023.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2024 по делу № А32-64417/2023оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи А.В. Садовников

А.А. Твердой