Решение от 15 июля 2021 г. по делу № А41-46481/2020




Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46481/20
15 июля 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 24 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014)

к ЗАО "Стройпромавтоматика" (ИНН 7705199395, ОГРН 1027739678240)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: 7725131814, ОГРН: 1025005245055)

о взыскании по договору аренды от 06.07.2015 № 1 задолженности в размере 2780987,02 руб. за период 01.01.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 884667,18 руб., о расторжении договора аренды от 06.07.2015 № 1; о взыскании по договору аренды от 13.09.2018 № 08 задолженности в размере 213816,52 руб. за период 01.01.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 47161,64 руб., о расторжении договора аренды от 13.09.2018 № 08, о взыскании по договору аренды от 13.09.2018 № 07 задолженности в размере 1382734 руб. за период 01.01.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 304990,51 руб., о расторжении договора аренды от 13.09.2018 № 07,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Стройпромавтоматика" с требованиями о взыскании по договору аренды от 06.07.2015 № 1 задолженности в размере 2780987,02 руб. за период 01.01.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 884667,18 руб., о расторжении договора аренды от 06.07.2015 № 1; о взыскании по договору аренды от 13.09.2018 № 08 задолженности в размере 213816,52 руб. за период 01.01.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 47161,64 руб., о расторжении договора аренды от 13.09.2018 № 08, о взыскании по договору аренды от 13.09.2018 № 07 задолженности в размере 1382734 руб. за период 01.01.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 304990,51 руб., о расторжении договора аренды от 13.09.2018 № 07.

В судебном заседании представитель ответчика по требованиям возражал, представил в материалы дела контррасчет задолженности.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Звенигород (арендодателем) и ЗАО "Стройпромавтоматика" (арендатором) сроком с 06.07.2015 по 05.05.2020 заключен договор аренды от 06.07.2015 № 1 земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010301:70 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под жилищное строительство.

По договору аренды от 13.09.2018 № 07 сроком до 12.09.2021 ЗАО "Стройпромавтоматика" передан земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:3158 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоуровневого паркинга.

На основании договора аренды от 13.09.2018 № 08 сроком до 12.09.2067 ЗАО "Стройпромавтоматика" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010110:3159 категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоуровневого паркинга.

В соответствии с разделом 3 договоров ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен по результатам аукциона (договор от 06.07.2015 № 1) и в Приложениях № 1 к договорам от 13.09.2018 №№ 07, 08 в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 2.2 договора аренды от 06.07.2015 № 1 и пунктами 5.3 договоров аренды от 13.09.2018 №№ 07, 08 предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 04.06.2020 КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области уведомил ЗАО "Стройпромавтоматика" об образовавшейся задолженности по договорам аренды от 06.07.2015 № 01, от 13.09.2018 №№ 07, 08 и предложила досрочно расторгнуть договоры.

Поскольку задолженность по договорам аренды 06.07.2015 № 01, от 13.09.2018 №№ 07, 08 не погашена ЗАО "Стройпромавтоматика" в добровольном порядке, КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что договорами аренды от 06.07.2015 № 01, от 13.09.2018 №№ 07, 08, дополнительными соглашениями и приложениями к ним определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.06.2020 по договору от 06.07.2015 № 1 составляет 2780987,02 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 07 – 1382734 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 08 – 213816,52 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) по состоянию на 30.06.2020 по договору от 06.07.2015 № 1 – 884667,18 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 07 – 304990,51 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 08 – 47161,64 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено и ответчиком не оспорено, что в период действия договоров аренды ЗАО "Стройпромавтоматика" ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельными участками.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ЗАО "Стройпромавтоматика" указывает на необходимость применения законодательства о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, представил доказательства частичного погашения задолженности по договору аренды от 13.09.2018 № 08, пояснил, что заинтересован в сохранении договора аренды от 13.09.2018 № 08.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 06.07.2015 № 1 заключен по результатам торгов, земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010301:70 предоставлен под жилищное строительство.

В подтверждение освоения земельного участка ответчик представил в материалы дела договор от 24.09.2018 о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства.

Судом также установлено, что договор аренды от 13.09.2018 № 07 заключен без проведения торгов на основании постановления Главы городского округа Звенигород от 13.09.2018 № 989, земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:3158 предоставлен для завершения строительства (п. 1.3 договора).

По договору аренды от 13.09.2018 № 08 земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:3159 предоставлен без проведения торгов для строительства многоуровневого паркинга. Из пояснений представителя ответчика следует, что данный участок фактически для строительства в спорный период не использовался, в границах участка расположена модульная котельная.

При этом в силу пунктов 11 и 47 Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» в период с 13.04.2020 по 31.05.2020 на территории Московской области приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В пункте 3 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества.

Следовательно, необходимым условием предъявления арендатором по отношению к арендодателю требования об уменьшении арендной платы будет являться наличие прямой причинно-следственной связи между установленными ограничениями и невозможностью использования имущества по согласованному сторонами назначению.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

В этой связи, исходя из фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что в период действия ограничительных мер, установленных Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020 № 108-ПГ, с 13.04.2020 по 31.05.2020 ЗАО "Стройпромавтоматика" было лишено юридической возможности использовать земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010301:70, 50:49:0010110:3158 по целевому назначению – для строительства.

Доказательств использования указанных участков по целевому назначению в спорный период, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Норма части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не устанавливает специальных требований для уменьшения размера арендной платы

Данные условия применяются к тем арендаторам, чья деятельность на территории арендованного имущества фактически не осуществлялась вследствие введения государством соответствующих ограничительных мер.

Кроме того, толкование указанной нормы во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ свидетельствует о том, что уменьшение размера арендной платы в период невозможности использования земельного участка по целевому назначению (для строительства) возможно до полного освобождения арендатора от исполнения обязательства в данных период.

Таким образом, ЗАО "Стройпромавтоматика" подлежит освобождению от исполнения обязательств по внесению арендной платы по договорам аренды от 06.07.2015 № 1, от 13.09.2018 № 07 за период с 13.04.2020 по 31.05.2020.

Указанные нормы не применимы к освобождению от внесения платы по договору аренды от 13.09.2018 № 08, поскольку ответчик подтвердил, что земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010110:3159 исключительно под размещение модульной котельной с кадастровым номером 50:49:0010110:2717, принадлежащей ответчику на праве собственности.

Организационные сложности в оформлении разрешительной документации и преобразовании земельных участков не подлежат квалификации в качестве пороков имущества по смыслу статьи 612 ГК РФ, поскольку такие препятствия связаны с надлежащей реализацией прав и полномочий заявителя и органов публичной власти.

Иных доказательств невозможности использования земельных участков по целевому назначению ввиду пороков предоставленного имуществу в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

В материалы дела представлены платежные поручения от 30.11.2020 № 1064, от 18.01.2021, подтверждающие погашение задолженности по договору аренды от 13.09.2018 № 08.

Вместе с тем, в платежных поручениях отсутствует назначение платежа, в связи с чем КУМИ Администрации Одинцовского городского округа Московской области отнес данные платежи на погашение задолженности по договору от 13.09.2018 № 08 за периоды до 01.01.2020.

При данных обстоятельствах судом произведен перерасчет задолженности по договорам аренды, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию задолженность за 1, 2 квартал 2020 года по договору аренды от 06.07.2015 № 1 – в размере 2047539,89 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 07 – в размере 1018056,88 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 08 – в размере 213816,52 руб.

Проверив расчет неустойки (с учетом задолженности существовавшей по состоянию на 01.01.2020), представленный истцом, суд признает такой расчет подлежащим корректировке в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве для обеспечения стабильности экономики Правительство Российской Федерации вправе в исключительных случаях ввести на определенный срок мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами.

Такой мораторий введен Правительством Российской Федерации на период с 06.04.2020 на шесть месяцев постановлением от 03.04.2020 N 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее - постановление N 428) и впоследствии с 07.10.2020 продлен еще на три месяца постановлением от 01.10.2020 N 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников.

Мораторием помимо прочего предусматривался запрет на применение финансовых санкций за неисполнение пострадавшими компаниями денежных обязательств по требованиям, возникшим до введения моратория (пункт 2 части 1 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). При этом запрет не ставился в зависимость ни от причин просрочки исполнения обязательств, ни от доказанности факта нахождения ответчика в предбанкротном состоянии. Предоставление государством таких мер поддержки наиболее пострадавшим отраслям экономики прежде всего было обусловлено серьезным экономическим ущербом, причиненным пандемией, и направлено на недопущение еще большего ухудшения их положения.

Согласно пункту 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве Правительству Российской Федерации предоставлено право определить категории лиц, подпадающих под действие моратория, в том числе и по признаку видов экономической деятельности, предусмотренных Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД). В данном случае Правительство Российской Федерации указало, что мораторий применяется к должникам лицам по признаку основного вида экономической деятельности, предусмотренного ОКВЭД, которым занималась пострадавшая компания (подпункт "а" пункта 1 постановления N 428).

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности "ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)" утвержден приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст и используется для решения различных задач, связанных с классификацией видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации; определением осуществляемых ими основного и дополнительных видов экономической деятельности; обеспечением потребностей органов государственной власти и управления в информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач.

Сведения об основном виде деятельности юридического лица подлежат внесению в его регистрационные документы (пункты 1.1, 1.2 статьи 9 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", приказ ФНС России от 31.08.2020 № ЕД-7-14/617@ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств").

Указание основного вида деятельности в регистрационных документах юридического лица предполагает, что именно этой деятельностью оно и занимается. Упоминание этой деятельности в постановлении Правительства Российской Федерации, которым введен мораторий, предполагает, что в данной экономической сфере объективно возникли проблемы, требующие государственной поддержки, и, как следствие, осуществление лицом этой деятельности является достаточным обстоятельством для применения такого вида поддержки, как освобождение от гражданско-правовой ответственности за неисполнение денежных обязательств.

Возникновение долга по причинам, не связанным с теми, в связи с которыми введен мораторий, не имеет значения. Освобождение от ответственности направлено на уменьшение финансового бремени на должника в тот период его просрочки, когда она усугубляется объективными, непредвиденными и экстраординарными обстоятельствами.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъясняется распространение действия моратория на лиц, подпадающих под определенные Правительством Российской Федерации критерии и в том случае, если они не находятся в процедурах банкротства.

Основным видом экономической деятельности ЗАО "Стройпромавтоматика" является строительство жилых и нежилых зданий, что соответствует коду ОКВЭД "41.20". Следовательно, на ЗАО "Стройпромавтоматика" в полной мере распространяются нормы об освобождении от ответственности за невыполнение денежных обязательств на период моратория.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 № 305-ЭС20-23028.

Таким образом, не подлежит начислению неустойка с 06.04.2020 на задолженность, возникшую по состоянию на 01.01.2020, а также на задолженность за 1 квартал 2020 года. В этой связи, поскольку судом установлено нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договорам аренды, с ЗАО "Стройпромавтоматика" подлежит взысканию неустойка по состоянию на 30.06.2020 по договору аренды от 06.07.2015 № 1 – в сумме 431475,92 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 07 – в сумме 141603,21 руб., по договору аренды от 13.09.2018 № 08 – в сумме 21843,69 руб.

Истцом также заявлены требования о расторжении договоров аренды от 06.07.2015 № 01, от 13.09.2018 №№ 07, 08 и о возвращении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010301:70, 50:49:0010110:3158, 50:49:0010110:3159.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд не находит оснований для расторжения договора аренды от 06.07.2015 № 1, поскольку срок данного договора на момент рассмотрения настоящего спора – договор заключен на срок с 06.07.2015 по 05.05.2020, и договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок ввиду заключения по результатам конкурентных процедур (аукциона).

При этом в силу абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств нахождения земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010301:70 в фактическом владении и пользовании ответчика в материалы дела не представлено. Кроме того, договором аренды от 06.07.2015 № 1 не предусмотрена обязанность арендатора возвратить земельный участок по акту приема-передачи. Следовательно, такой земельный участок не подлежит возврату по акту приема-передачи.

Договоры аренды от 13.09.2018 №№ 07, 08 не подлежат расторжению, а земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010110:3158, 50:49:0010110:3159 не подлежат возврату по актам приема-передачи ввиду следующих обстоятельств.

Материалами дела, в том числе выписками из ЕГРН и кадастровыми выписками, подтверждается, что в границах указанных участков расположены принадлежащие ЗАО "Стройпромавтоматика" на праве собственности котельная с кадастровым номером 50:49:0010110:2717, газопровод с кадастровым номером 50:49:0010110:2721, тепловые сети с кадастровым номером 50:49:0010110:2755.

Таким образом, в соответствии со статьей 35 ЗК РФ ответчик имеет исключительное право пользования земельными участками, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

С учетом длительного срока действия договоров аренды, расторжение договоров по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Согласно постановлениям Главы городского округа Звенигород Московской области от 13.09.2018 №№ 988, 989 и кадастровым выписками котельная с кадастровым номером 50:49:0010110:2717, газопровод с кадастровым номером 50:49:0010110:2721, тепловые сети с кадастровым номером 50:49:0010110:2755 находились в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010110:3158, 50:49:0010110:3159 на момент заключения договоров аренды от 13.09.2018 №№ 07, 08.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд не находит достаточных правовых оснований для расторжения договоров аренды от 13.09.2018 №№ 07, 08 и обязании ответчика возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010110:3158, 50:49:0010110:3159.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО "СТРОЙПРОМАВТОМАТИКА" (ИНН 7705199395, ОГРН 1027739678240) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (ИНН 5032000299, ОГРН 1025004060014) по договору аренды от 06.07.2015 № 1 задолженность в размере 2047539,89 руб. за 1, 2 квартал 2020 года, неустойку в сумме 431475,92 руб. по состоянию на 30.06.2020, по договору аренды от 13.09.2018 № 07 задолженность в размере 1018056,88 руб. за 1, 2 квартал 2020 года, неустойку в сумме 141603,21 руб. по состоянию на 30.06.2020, по договору аренды от 13.09.2018 № 08 задолженность в размере 213816,52 руб. за 1, 2 квартал 2020 года, неустойку в сумме 21843,69 руб. по состоянию на 30.06.2020.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец