Решение от 30 сентября 2021 г. по делу № А59-4976/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-4976/2020
г. Южно-Сахалинск
30 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 23.09.2021, решение суда в полном объеме изготовлено 30.09.2021.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении протокола помощником судьи Олифиренко Е.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, при участии: от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 05.02.2021 № 14-Д, от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 11.11.2020,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указано, что земельный участок передан ответчику по условиям договора аренды для завершения строительства сроком на три года. На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 10 %. Поскольку срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного ответчику в целях завершения строительства истек, и строительство на участке не было завершено, ответчику было направлено уведомление о прекращении арендных отношений. Поскольку обязанность ответчика по завершению строительства объекта не исполнена, истец просит об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в судебном порядке.

Определением от 07.10.2020 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело А59-4976/2020.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства до вступления в законную силу судебного акта по делу № А59-6042/2020 по заявлению ООО СК «Сахмонтажпроект» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев.

Определением суда от 28.01.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А59-6042/2020.

Определением суда от 26.05.2021 производство по делу возобновлено.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства до рассмотрения кассационной жалобы по делу А59-6042/2020.

Представитель истца в судебном заседании возражал против отложения судебного разбирательства.

В судебном заседании, в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 23.09.2021.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ходатайствовал об отложении судебного разбирательства до рассмотрения кассационной жалобы по делу А59-6042/2020.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе, вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Данная норма не носит императивного характера, а ни одна из причин, указанных в ходатайстве, не является для суда безусловно уважительной. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела и представленных заявителем ходатайства документов по своему внутреннему убеждению.

С учетом указанного, суд, совещаясь на месте, определил в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства, отказать.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м., степенью готовности 10 %, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж», по ул. Достоевского, 3А. Данные обстоятельства подтверждены выпиской из ЕГРН от 14.09.2020 № КУВИ-0021/2020-20629340, представленной в материалы дела.

27 июля 2017 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02215/17, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27.07.2017 по 27.07.2020, земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0204003:550, площадью 1 495 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А.

Земельный участок передается по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение № 1).

Участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства объекта: «Закрытый склад хранения готовых металлоконструкций».

Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.3 договора на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 65:01:0204003:696.

Согласно п. 5.2.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок с «Разрешенным использованием».

Новый договор аренды между сторонами не заключался.

12 августа 2020 года департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 № 02215/17.

Уведомление получено обществом 21 августа 2020 года.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, истец обратился в суд с иском.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П отметил, что преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов. Пределы действия преюдициальности судебного решения объективно определяются тем, что установленные судом в рамках его предмета рассмотрения по делу факты в их правовой сущности могут иметь иное значение в качестве элемента предмета доказывания по другому делу. Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

Установленные судом конкретные обстоятельства закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Если в следующем (рассматриваемом) деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения; данные лица имеют право оспаривать указанные факты со ссылкой на доказательства, которые должны оцениваться судом на общих основаниях. В то же время лица, которые принимали участие в ранее рассмотренном деле, не вправе оспаривать установленные этим судебным актом факты, касающиеся их прав и обязанностей.

Анализ документов, уже оцененных арбитражным судом при рассмотрении другого дела, является неправомерным (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 № 30-П).

Оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимость ситуации, при которой одни и те же документы получают диаметрально противоположное толкование судов в разных делах без указания каких-либо причин для этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2016 № 305-ЭС15-17704).

Как установлено судом, общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» обратилось в суд с иском к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев.

Определением суда от 18.12.2020 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело № А59-6042/2020.

Решением суда от 29.03.2021, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021 без изменения, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «СахМонтажПроект» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду от 29.10.2020, а также о возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства № 02215/17 от 27.07.2017 на срок 12 месяцев отказано полностью.

Судебными актами установлено следующее.

Обществу Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска выдано разрешение № 65-64701000-06374-2016 от 28.09.2016 на строительство объекта капитального строительства «закрытый склад готовых металлоконструкций», расположенного восточнее промбазы «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А, в г. ЮжноСахалинске, сроком до 28 декабря 2016 года. Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 31 декабря 2020 года.

12 августа 2020 года департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 № 02215/17. Уведомление получено обществом 21 августа 2020 года.

Общество обратилось в Департамент землепользования города Южно-Сахалинска с заявлением № 26/1 от 26.10.2020 о продлении срока действия договора аренды от 27.07.2017 № 02215/17 на шесть месяцев в связи с распространением новой коронавирусной инфекции согласно Федеральному закону № 166-ФЗ от 08.06.2020, а также для завершения строительства объекта незавершенного строительства «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций».

Департамент письмом от 29.10.2020 № 8463-014/07 отказал обществу в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, поскольку на дату подачи заявления срок действия договора истек.

Судебными актами установлено, что льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован ООО СК «Сахмонтажпроект»» путем заключения договора от 27.07.2017 для завершения строительства склада сроком до 27 июля 2020 года.

Срок действия договора аренды земельного участка № 02215/17 истекал 27 июля 2020 года, договор прекратил свое действие после указанной даты.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Ввиду пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 27.07.2017, суд установил, что договор аренды от 27.07.2020 прекращен.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения Департаментом с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика об отсутствии денежных средств на завершение строительства в рассматриваемом случае правового значения не имеют, поскольку организация ведет предпринимательскую деятельность на свой страх и риск. Отсутствие у общества денежных средств на строительство не является основанием для продления срока договора аренды земельного участка.

Доказательств отсутствия денежных средств именно в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, обществом не представлено. Более того, общество располагало достаточным количеством времени для строительства здания (с июля 2017 года).

Довод ответчика о том, что в рамках дела №А59-6041/2020 рассматривался аналогичный спор, по результатам которого отказ департамента был признан судом апелляционной инстанции незаконным, судом отклоняется, поскольку рассмотрение соответствующего спора всегда основано на определенных фактических обстоятельствах и объеме доказательств, оцениваемых судами в каждом конкретном деле в совокупности и взаимосвязи, в связи с чем обстоятельства указанного спора к настоящему делу не применимы.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования истца в полном объеме.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд в соответствии со ст.110 АПК РФ взыскивает с ответчика государственную пошлину по иску, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

изъять у общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696, площадью застройки 186 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3а, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья П.Б. Мисилевич