Решение от 8 ноября 2017 г. по делу № А56-28766/2017

4186/2017-548214(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-28766/2017
09 ноября 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (191186, Санкт- Петербург, ул. Малая Конюшенная, д. 15, ОГРН <***>, ИНН <***>)

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ФИО2 о признании незаконным решения, обязании принять решение,

при участии - от заявителя: представитель ФИО3, по доверенности от 14.04.2017,

- от заинтересованного лица: представитель ФИО4, по доверенности от 29.12.2016,

- от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недействительным отказа, изложенного в письме от 03.03.2017 № 19331-321, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность доли в праве 1026/1906, составляющей часть помещения в составе комнат 1-9, площадью 91,1 кв.м помещения 10Н по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО5, д. 15, литеры А, В, общей площадью 175,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, обязании Комитета в течение 10 дней со дня принятия решения суда принять решение об условиях приватизации в пользу Общества доли в праве в праве 1026/1906, составляющей часть помещения в составе комнат 1-9, площадью 91,1 кв.м помещения 10Н по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО5, д. 15, литеры А, В, общей площадью 175,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, направлении копии данного решения Обществу, направлении Обществу предложения о

заключении договоров купли-продажи указанной части помещения и проекта договора купли-продажи данной части помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Определением от 15.08.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистическое бюро» ФИО6

Протокольным определением от 24.10.2017 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комитета против заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, ранее поддержал позицию Общества.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) 29.04.2005 заключен договор № 10-А150306 аренды части нежилого помещения 10Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО5, д. 15, лит. А, площадью 190,6 кв.м, кадастровый номер 78:1289:2:5:11, а именно части помещения 10Н в составе комнат 1-11 площадью 101,6 кв.м (л.д. 11-18).

Дополнительным соглашением от 21.03.2016 к договору стороны уточнили предмет договора аренды, определив, что в аренду передается часть нежилого помещения 10Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО5, д. 1, лит. А, площадью 175,9 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, а именно часть помещения 10Н в составе комнат 1-9 площадью 91,1 кв.м (л.д. 19-38).

Помещение 10-Н принадлежит на праве общей долевой собственности Санкт- Петербургу и ФИО2

Доли в праве общей долевой собственности на помещение 10Н определены соглашением от 20.11.2008, заключенным между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ФИО2 (с учетом дополнительного соглашения от 07.09.2015 № 1) (л.д. 39-45).

В свою очередь между ФИО2 и Обществом 21.03.2016 заключено соглашение о порядке владения и пользования нежилым помещением 10Н (л.д. 66-67).

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части помещения в собственность заявитель 09.02.2017 обратился в Комитет.

Письмом от 03.03.2017 № 19331-32 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемой части помещения, указав на то, что арендуемая часть помещения не сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости (л.д. 47-48).

Ссылаясь на незаконность принятого Комитетом решения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не

соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; обязаны принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за

исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В ходе судебного разбирательства Обществом заявлено и с учетом мнения Комитета судом удовлетворено ходатайство о проведении судебной экспертизы по следующим вопросам:

1. Возможно ли разделить нежилое помещение 10Н общей площадью 175,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, по адресу: Санкт-Петербург, набережная канала ФИО5, д. 15, литера А, путем обособления в качестве самостоятельных (отдельных) нежилых помещений части комнат 1-9 на первом этаже и комнат 10-13 на втором этаже, без производства каких-либо строительных работ в целях дальнейшего кадастрового учета сформированного помещения? Если возможно, то предложить варианты с обозначением на планах.

2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос указать, какие именно строительно-монтажные работы необходимо произвести для обеспечения возможности формирования в качестве самостоятельных (отдельных) нежилых помещений части комнат 1-9 на первом этаже и комнат 10-13 на втором этаже помещения 10Н общей площадью 175,6 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001289:1166, по адресу: Санкт- Петербург, набережная канала ФИО5, д. 15, литера А, в соответствии с предложенными вариантами и какова ориентировочная стоимость таких работ?

Как следует из заключения общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистическое бюро» от 22.09.2017 № 121/17-А, исходя из существующего объемно-планировочного и конструктивного решения помещения 10Н выдел долей в соответствии с незначительным отступлением от идеальных долей в праве общей долевой собственности технически возможен, для чего необходимо выполнение строительно-монтажных работ, чтобы выделить помещения первого (цокольного) этажа; без проведения строительно-монтажных работ разделить нежилое помещение 10Н не представляется возможным. Эксперт предложил единственный наиболее целесообразный вариант раздела помещения 10Н с незначительной перепланировкой. Данный вариант перепланировки не затрагивает несущие конструкции здания, предусмотренные строительные работы не выходят за границы объекта недвижимости. После выполнения перепланировки в общей долевой собственности сторон остается помещение площадью 2,94 кв.м. Помещения первого (цокольного) этажа площадью 88,06 кв.м выделяются Обществу; помещения второго этажа выделяются ФИО2

Замечаний по заключению эксперта от сторон не поступило.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта от 22.09.2017 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистическое

бюро» от 22.09.2017 отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и является надлежащим доказательством по делу.

Как прямо следует из указанного заключения эксперта, для формирования в нежилом помещении 10Н самостоятельного объекта в составе комнат 1-9 необходимо проведение перепланировки и выполнение ряда строительно-монтажных работ.

Согласно пункту 2.2.6 договора аренды арендатор не вправе производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Общество не представило доказательств согласования с Комитетом проведения перепланировки с целью формирования самостоятельного объекта в нежилом помещении 10Н.

В настоящее время часть помещения, которую Общество желает выкупить, не сформирована в качестве отдельного нежилого помещения, работы по перепланировке не согласованы и не выполнены.

С учетом изложенного суд полагает, что на момент рассмотрения дела заявителем не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых, в соответствии со статьей 198 АПК РФ, необходимо для признания действий (бездействий) государственных органов незаконными, а именно несоответствие принятого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких условиях заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.