Решение от 4 сентября 2017 г. по делу № А05-10064/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10064/2016
г. Архангельск
05 сентября 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2017 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев 23, 29 августа 2017 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163000, <...>)

к акционерному обществу "Мезенское дорожное управление" (ОГРН <***>; место нахождения: 164750, г. Мезень, Архангельская область, ул. Паюсова, д. 1)

о понуждении подписать договор,

третьи лица:

1) публичное акционерное общество «Московский индустриальный банк» (ОГРН <***>, адрес: 115419,<...>, адрес филиала «Северо-Западное региональное управление: 163000, <...>; 163000, <...>);

2) общество с ограниченной ответственностью «СтройАвтобаза» (ОГРН <***>, адрес: 163061, <...>);

3) общество с ограниченной ответственностью «Арктика-М» (ОГРН: <***>, адрес: 163000, <...>);

4) общество с ограниченной ответственностью «Лема» (163045, <...>, пом. 13-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>),

5) индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 305290125900068),

6) ФИО3,

7) ФИО4,

8) ФИО5,

9) ФИО6,

10) общество с ограниченной ответственностью «Центр делового развития» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 163000, <...>).

11) ФИО7

при участии в заседании представителя ответчика ФИО8 по доверенности от 19.10.2016 и представителя ООО «Лема» ФИО9 по доверенности от 01.08.2017,

установил:

Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Мезенское дорожное управление" (далее – ответчик, Общество) о понуждении подписать договор аренды земельного участка от 15.12.2015 № 8/1.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился, указал, что не является стороной, обязанной заключить договор аренды; истец подал иск с пропуском срока обращения с требованием об урегулировании разногласий; договор подписан Обществом с протоколом разногласий.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Лема» (далее – ООО «Лема») в отзыве на иск просит его удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика просил в иске отказать, пояснил, что Общество настаивает редакции пунктов 3.2., 3.3., 6.3., изложенных в протоколе разногласий к договору.

Представитель ООО «Лема» заявлений по иску не имел.

Истец и остальные третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направил.

Дело рассмотрено в порядке частей 3 и 5 статьи 156 того же кодекса в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

В собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 29:22:040211:972, площадью 3140 кв. м, расположенный примерно в 100 м по направлению на запад от ориентира - здания, находящегося за пределами участка по адресу: <...>.

Государственная регистрация права федеральной собственности на данный земельный участок в произведена 05.07.2013, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 29-АК N 904952.

На указанном земельном участке расположено здание производственного корпуса с административно-бытовыми помещениями общей площадью 3025,6 кв. м.

17.04.2013 зарегистрировано право собственности Общества на нежилое помещение площадью 283,2 кв. м., находящееся в указанном здании, что подтверждается имеющимися выпиской от 29.06.2015 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из указанной выписки также следует, что собственниками иных нежилых помещений в указанном здании являются также: публичное акционерное общество «Московский индустриальный банк»; общество с ограниченной ответственностью «СтройАвтобаза»; общество с ограниченной ответственностью «Арктика-М»; общество с ограниченной ответственностью «Лема», индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Центр делового развития», ФИО7.

С сопроводительным письмом от 02.12.2015 N 6834 Управление направило в адрес Общества, а также иных собственников договор от 15.12.2015 N 8/1 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, со множественностью лиц на стороне арендатора, предложив подписать данный договор и вернуть его в тридцатидневный срок.

Общество подписало указанный договор с протоколом разногласий от 19.01.2016 и с письмом от 19.01.2016 № 23 предъявила подписанный договор и протокол разногласий Управлению.

Управление письмо от 16.02.2016 № 830 возвратило Обществу протокол разногласий без подписания.

Поскольку договор аренды с Обществом не заключен, истец, ссылаясь на положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с иском.

Оценив заявленные требования и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что договор подлежит заключению в редакции, предложенной истцом в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Применительно к спорной ситуации следует руководствоваться нормами земельного законодательства, являющимися специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства и предусматривающими порядок передачи в аренду земельных участков, являющихся публичной собственностью.

Так, особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, определены в статье 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 названной статьи ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок (пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ).

В силу пункта 9 указанной статьи ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае с сопроводительным письмом от 22.12.2015 № 6834 Управление направило в адрес Общества, а также предпринимателю ФИО2, ООО "СтройАвтобаза", ООО "Арктика-М", ООО "Центр делового развития", ООО "Лема", ФИО4, ФИО3, ФИО5 договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, со множественностью лиц на стороне арендатора от 15.12.2015 № 8/1.

Данный договор подписан Банком, ООО "СтройАвтобаза", ООО "Арктика-М". Государственная регистрация договора произведена 22.04.2016.

На основании соглашения от 26.09.2016 № 8/1-2, зарегистрированного 14.10.2016, к данному договору присоединилось ООО "Лема". По соглашению от 05.10.2016 № 8/1-3 к договору аренды присоединился ФИО3, соглашение зарегистрировано 14.12.2016. Также заключены соглашения от 16.01.2017 № 8/1-4 о присоединении к договору с ФИО5 (зарегистрировано 31.01.2017) и от 07.06.2017 № 8/1-5 с ФИО7 (зарегистрировано 27.06.2017).

Кроме того, постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 июля 2017 года по делу № А05-9637/2016 по иску Управления к предпринимателю ФИО2 на указанного предпринимателя возложена обязанность заключить с Управлением договор от 15.12.2015 № 8/1.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела и с учетом положений пунктов 7, 8 статьи 39.20 ЗК РФ обращение Управления в суд с иском о понуждении Общества к заключению договора аренды земельного участка следует признать правомерным. При этом из приведенных норм статьи 39.20 ЗК РФ следует, что заключение договора аренды является для Общества, как собственника объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным.

При этом суд не принимает довод Общества о пропуске истцом срока предъявлению требований об урегулировании разногласий.

Согласно части 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В рассматриваемом случае заключение договора аренды обязательно как для ответчика, так и для истца, в связи с чем суд в целях защиты обратившегося лица, внесения определенности в правоотношения сторон и установления условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, рассматривает исковое заявление Управления по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В данном случае Общество подписало договор от 15.12.2015 N 8/1 с разногласиями по пунктам 3.2., 3.3., 6.3.

Согласно пункту 3.2. договора в редакции истца арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 852.

Ответчик предложил изложить пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 852 по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; Д – доля собственности на помещения в здании».

Пунктом 3.3. договора в редакции истца предусмотрены сроки внесения арендных платежей и порядок уплаты.

Ответчик предлагает дополнить указанный пункт абзацем следующего содержания: «Арендная плата подлежит уплате на основании письменного уведомления Арендодателя, направленного в адрес Арендатора не позднее 2 (двух) месяцев с начала календарно года с указанием на конкретный размер платежей».

Пунктом 6.3. в редакции, предложенном истцом, предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты или неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные пунктом 3.3. договора, начисляются проценты согласно действующему законодательству с подлежащей уплате суммы за каждый календарный день просрочки. Проценты перечисляются на расчетный счет, указанный в п. 3.3. договора.

В редакции ответчика указанный пункт дополнен следующим абзацем: «Арендатор освобождается от ответственности за несвоевременную оплату в случае, если Арендодателем нарушены сроки направления соответствующих уведомлений о размере арендной платы».

Рассмотрев разногласия сторон по поводу указанных пунктов, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации

Согласно пункту 1 части 3 той же статьи, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Земельный участок, указанный в договоре аренды от 15.12.2015 № 8/1 относится к федеральной собственности, следовательно, в силу указанных норм арендная плата за его использование является регулируемой и в любом случае должна определяться в соответствии с нормативным актом Правительством Российской Федерации.

Таким нормативным актом является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Названное постановление указано в пункте 3.2. договора аренды, в редакции предложенной истцом.

Ответчик предлагает дополнить указанный пункт договора формулой расчета арендной платы, которая содержалась в пункте 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. При этом формула дополнена коэффициентом Д, учитывающим долю собственности арендатора на помещения в здании.

Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 пункт 6 Правил изложен в новой редакции, действующей с 12.08.2017.

В соответствии с пунктом 6 Правил в новой редакции ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Таким образом, изложение в пункте 3.2. договора формулы расчета арендной платы, предложенной ответчиком, повлечет необходимость внесения изменений в договор аренды в связи с изменением с 12.08.2017 пункта 6 Правил.

При этом редакция спорного пункта, предложенная истцом, соответствует регулируемому характеру арендной платы по договору от 15.12.2015 № 8/1, который подлежит определению исходя из действующей в соответствующей период нормы.

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника.

При этом Правилами не предусмотрены сроки составления уполномоченным органом расчета размера арендной платы на год, сроки направления расчетов арендатору.

При этом согласно последнему абзацу пункта 3.4. договора аренды в редакции истца арендодатель ежегодно направляет арендатору расчет размера арендной платы.

С учетом изложенного спорные пункты договора от 15.12.2015 № 8/1 подлежат изложению в редакции истца.

Расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

обязать акционерное общество "Мезенское дорожное управление" в течение десяти рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе договор от 15.12.2015 №8/1 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, со множественностью лиц на стороне арендатора. Изложить условия пунктов 3.2., 3.3., 6.3. договора в редакции, предложенной истцом.

Взыскать с акционерного общества "Мезенское дорожное управление" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

А.Б. Филипьева