Решение от 26 апреля 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


27 апреля 2026 года

Дело №

А55-36601/2025


Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2026 года. Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Коршиковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дюковой Д.Д.

рассмотрев в судебном заседании 14 апреля 2026 года дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Департамент управления имуществом Администрации г.о. Самара

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрации г.о. Самара,

- Главы г.о. Самара,

- МБУ г.о.Самара «Служба сопровождения операций с имуществом»,

- ИП ФИО2,

- ФИО3

о признании незаконным ненормативного акта

при участии в заседании

от заявителя – предст. ФИО4 по дов. от 28.05.2025 г.,

от заинтересованного лица – предст. ФИО5 по довер. от 06.03.2026 г.,

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным приказ Департамента управления имуществом от 29.08.2025 № 4433 «Об отмене приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 05.05.2025 № 2190 «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного но адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8».

Представитель заявителя в судебном заседании поддерживает заявленные требования.

Представитель Департамента возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ.


Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между муниципальным предприятием городского округа Самара «Ремжилуниверсал» и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 11.10.2021 № А 20-2021 нежилого помещения площадью 146,6 кв.м, технический этаж № 1, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221 (далее -Договор).

На основании приказа Департамента от 17.09.2024 № 4924 «Об исключении из состава имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием городского округа Самара «Ремжилуниверсал», акта приема-передачи от 25.09.2024, вышеуказанное муниципальное имущество передано Департаменту, обремененное Договором.

Срок Договора определен разделом 5, составляет 5 лет с 11.10.2021 по 11.11.2026.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, дата государственной регистрации 25.10.2021.

Согласно пунктам 1 и 2 дополнительного соглашения от 28.10.2024 к Договору арендодателем по Договору является Департамент, Договору присвоен номер 008617А.

Пунктом 3 дополнительного соглашения к Договору пункт 1.1. Договора изложен в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,6 кв.м (технический этаж, ком. №№ 13-16,22,23,26), расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221, с целью размещения досугового центра».

При этом, использование помещения не является сезонным.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2015 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) 13.11.2024 ИП ФИО1 обратилось с заявлением в Департамент о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, арендуемого по договору аренды № 008617А от 11.10.2021, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221.

13.11.2024 комиссией Департамента по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими движимого и недвижимого имущества на основании документов, подготовленных Департаментом для рассмотрения, сделан вывод о том, что ИП ФИО1 как субъект малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ может реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого здания.

Впоследствии, заинтересованным лицом был принят приказ от 29.08.2025 № 4433 «Об отмене приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 05.05.2025 № 2190 «Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного но адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8».

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя с рассматриваемыми требованиями в суд.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно правовой позиции , изложенной Верховым судом Российской Федерации в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативного акта органа местного самоуправления об отмене в порядке самоконтроля ранее принятого им распорядительного акта суды не должны ограничиваться формальной констатацией доводов, содержащихся в оспариваемом акте. При этом обязательной является оценка законности ранее принятого и отмененного ненормативного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (в ред. Федеральных законов от 29.12.2022 N 605-ФЗ, от 06.04.2024 N 76-ФЗ)

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (п. 1.1 введен Федеральным законом от 29.12.2022 N 605-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 29.12.2022 N 605-ФЗ);

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено материалами дела, 13.11.2024 комиссией Департамента по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими движимого и недвижимого имущества на основании документов, подготовленных Департаментом для рассмотрения, сделан вывод о том, что ИП ФИО1 как субъект малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ может реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого здания.

На основании отчета об оценке от 27.03.2025 № 2312-25, выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», где рыночная стоимость объекта оценки составила 4 837 500,00 руб., Департаментом издан приказ от 05.05.2025 № 2190 «Об условиях приватизации вышеуказанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8».

В соответствии с пунктом 2.2.1. Договора Арендатор обязан использовать нежилое помещение в соответствии с условиями настоящего Договора.

Как указано в пункте 1.1. Договора нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0707001:6221 предоставлено ИП ФИО1 с целью размещения досугового центра, при этом, использование помещения не является сезонным

В ходе выездной проверки соблюдения условий использования объектов муниципальной собственности, проведенной Департаментом, установлено, что объект аренды - нежилое помещение площадью 146,6 кв.м (технический этаж, ком. №№ 13-16,22,23,26), расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221, на момент проверки закрыто, не используется, о чем составлен акт от 11.07.2025.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

По результатам проведенного контрольного мероприятия установлено, ИП ФИО1 не осуществляет предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении.

Более того, согласно представленной муниципальным предприятием городского округа Самара «Ремжилуниверсал» информации, деятельность по проведению детских мероприятий в спорном нежилом помещении приостановлена 15.04.2024.

Таким образом, условие, установленное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона 159-ФЗ о временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно арендуемым имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества ИП ФИО1 не соблюдено.

Учитывая несоответствие соблюдения требований статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, руководствуясь статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьей 27 Устава городского округа Самара вышеуказанный приказ Департамента 05.05.2025 №2190 об условии приватизации нежилого помещения, отменен приказом Департамента от 29.08.2025 № 4433.

Более того, согласно пункту 2.2.3. Договора Арендатор обязан эксплуатировать Объект и территорию общего пользования в соответствии с действующими техническими, санитарно-гигиеническими и противопожарными нормами, выполняя все требования эксплуатации и не допуская хранение на объекте предметов и веществ, требующих специального разрешения на хранение.

Письмом от 22.07.2025 Администрация Промышленного района городского округа Самара представило в Департамент жалобы и обращения граждан по вопросу нарушения требований пожарной безопасности при использовании 2021 нежилого помещения площадью 146,6 кв.м, технический этаж № 1, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8.

Письмом от 10.04.2025 Главное управление МЧС России по Самарской области сообщило, что по результатам внепланового контрольного (надзорного) мероприятия в виде инспекционного визита, проведенного 19.03.2025 в отношении индивидуального предпринимателя ФИО3, осуществляющей деятельность на техническом этаже в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, установлены нарушения требований пожарной безопасности в части использования технического этажа многоквартирного дома не по назначению и с нарушениями требований пожарной безопасности к эвакуационным путям и выходам.

В отношении ИП ФИО3 возбуждено дело об административном правонарушении от 27.03.2025 № 2303-63-001-00023 по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ, ИП ФИО3 выдано предписание об устранении выявленных требований пожарной безопасности.

Таким образом, ИП ФИО1 нарушены пункты 1.1., 2.2.1., 2.2.3. Договора, указанные пункты Договора установлены сторонами как существенные.

В соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Поскольку актом проверки установлено, что спорный объект используется с нарушением условий договора аренды, Департаментом сделан правомерный вывод, что у заявителя отсутствуют основания для приобретения объекта недвижимости в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

Суд отмечает, при оценке правовых оснований совершения заинтересованным лицом действий, предусмотренных части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющегося мерой государственной поддержки такого субъекта, надлежит проверить имеются ли нарушения со стороны арендатора в использовании арендуемого имущества, неисполнение требований собственника имущества по приведению его в надлежащее состояние, ненадлежащее выполнение арендатором своих договорных обязательств. Удовлетворение судом требования о выкупе арендуемого имущества без проверки доводов о существенном нарушении арендатором других условий договора, позволяет недобросовестному арендатору приобрести в собственность публичное имущество, воспользовавшись предоставленным законом преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, в связи с чем, подобные обстоятельства должны быть проверены при рассмотрении дела.

Указанная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 N 308-ЭС24-22761 по делу N А32-64821/2023.

По смыслу ст. 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.

Поскольку таких обстоятельств из материалов дела судом не было установлено, суд приходит к выводу, что Департамент не имел правовых оснований совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющиеся мерой государственной поддержки такого субъекта и обоснованно отказал заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая несоответствие соблюдения требований статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, руководствуясь статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьей 27 Устава городского округа Самара вышеуказанный приказ Департамента 05.05.2025 № 2190 об условии приватизации нежилого помещения, отменен приказом Департамента от 29.08.2025 № 4433.

Исходя из изложенного, оценив и исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание приведенное выше нормативно-правовое регулирование и установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого отказа нормам права, об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя, в связи с чем на основании положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказывает ИП ФИО1 в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного в удовлетворении заявления следует отказать с отнесением расходов по госпошлине на заявителя.


Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
О.В. Коршикова