Решение от 8 февраля 2019 г. по делу № А63-14983/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-14983/2018
г. Ставрополь
08 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2019 года

Мотивированное решение изготовлено 08 февраля 2019 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда исковое заявление муниципального унитарного предприятия «Магазин «Центральный», г. Кисловодск, ОГРН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «Красное солнышко – Мзиса», г. Кисловодск, ОГРН <***> об обязании вернуть имущество, арендованное по договору аренды от 22.08.2017, а именно: кафе, общей площадью 214,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, при участии в судебном заседании директора истца ФИО1, в отсутствие ответчика (извещен),

установил:

Муниципальное унитарное предприятие «Магазин «Центральный», г. Кисловодск (далее МУП «Магазин «Центральный» - истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Красное солнышко – Мзиса», г. Кисловодск (далее ООО «Красное солнышко – Мзиса» - ответчик) об обязании вернуть имущество, арендованное по договору аренды от 22.08.2017, а именно: кафе, общей площадью 214,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа.

Исковые требования мотивированы тем, что МУП «Магазин «Центральный» воспользовалось своим правом на односторонний отказ от исполнения договора аренды от 22.08.2017, в связи с нарушением ответчиком его условий и расторгло его в одностороннем внесудебном порядке, в связи с чем переданное по указанному договору недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю.

Ответчик в судебное заседание не явился, в ранее представленном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что пункт 2.3.4 договора аренды не содержит конкретных сроков исполнения условия по составлению проектно-сметной документации. План-график, на который ссылается истец, не является составной частью документации об аукционе и не является приложением к договору, более того не подписан сторонами. Кроме того, как утверждает ответчик 03.05.2018 с АО «Кавказкурортпроект» заключен договор №18-3855 на выполнение проектно-изыскательских работ, по условиям которого последний принял на себя обязательства по заданию ответчика разработать научно-проектную документацию по объекту «Сохранение объекта культурного наследия регионального значения «Павильон «Красное солнышко». Ответчик в отзыве указывает на несоответствие информации, указанной истцом по уведомлению о расторжении договора. Кроме того, ссылается на злоупотребление истцом права, согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в возражениях на отзыв указывает, что ответчику были вручены уведомления с требованием о расторжении договора №22 от 05.06.2018, №25 от 08.06.2018, идентичные по смыслу. Истец считает необоснованным довод ответчика об отсутствии конкретных сроков выполнения работ по изготовлению проектно-сметной документации. Как указывает МУП «Магазин «Центральный» сроки установлены планом – графиком, перечень и объем работ определены сводным сметным расчетом, ссылка на которые имеется в аукционной документации. Продление сроков, по обращению ответчика, истец считает недопустимым, так как данные условия являются существенными и после проведения аукциона изменению не подлежат. Договор, на который ссылается ответчик, как указывает истец, заключен с АО «Кавказкурортпроект» только 03.05.2018, а срок окончания работ определен был до 03.08.2018.

В судебном заседании 28.01.2019 был объявлен перерыв до 10 часов 40 минут 04.02.2019.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 22.08.2017 на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города-курорта Кисловодска, между МУП «Магазин «Центральный» (арендодатель) и ООО «Красное солнышко – Мзиса» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-курорта Кисловодска.

Согласно пункту 1.1 договора на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города-курорта Кисловодска от 11.08.20017 и приказа МУП «Магазин Центральный» от 11.08.2017 №64, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (в аренду) кафе, назначение – нежилое, литер А, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, парк, для организации кафе общественного питания. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 214,1 кв.м. Срок договора аренды установлен 5 лет со дня заключения. По окончанию срока действия договора, а также при его досрочном расторжении, помещение должно быть освобождено арендатором (пункты 1.2,1.3,1.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора арендатор в сроки установленные планом графиком выполнения работ обязался произвести за свой счет ремонт арендуемых помещений, его фасада, инженерно-технических коммуникаций, осуществить мероприятия по благоустройству прилегающей территории на сумму не менее 9 993 000 рублей.

Перед проведением работ по ремонту объекта арендатор также обязался получить разрешение на проведение работ, изготовить проектно-сметную документацию и в порядке, установленном действующим законодательством, согласовать ее со всеми заинтересованными службами, в том числе с управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (пункт 2.35 договора).

На основании пункта 2.2.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды и расторгнуть его во внесудебном порядке в случаях, если арендатор в течение 30 календарных дней со дня получения арендатором письменного уведомления от арендодателя не исправит существенные нарушения настоящего договора аренды, предусмотренные пунктом 2.3.4 договора.

В данном случае договор считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня получения арендатором уведомления о расторжении договора (пункт 2.2.5 договора).

28.03.2018 ответчику было вручено уведомление о необходимости подготовки проектно-сметной документации, во исполнение пункта 2.3.4 договора в течение 30-ти дней со дня его получения.

Поскольку требования, изложенные в уведомлении по подготовке проектно-сметной документации, ответчиком исполнены не были, 06.06.2018 и 22.06.2018 МУП «Магазин Центральный» известил ООО «Красное солнышко – Мзиса» о досрочном расторжении договора аренды и освобождении арендуемого помещения.

Условиями договора предусмотрено, что при прекращении договора аренды, а также при его досрочном расторжении арендатор обязан сдать арендодателю арендуемое помещение по передаточному акту в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (пункт 5.4 договора).

МУП «Магазин «Центральный», указывая на то, что договор аренды недвижимого имущества от 22.08.2017 был прекращен в установленном законом порядке, а переданное в аренду недвижимое имущество не было возращено арендодателю, обратилось в суд с настоящим иском.

По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для одностороннего расторжения договора достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 №13057/09 по делу №А40-87811/08-147-655).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 Гражданского кодекса Российской Федерации) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 2.2.1 договора аренды следует, что в случаях, если арендатор в течение 30 календарных дней со дня получения арендатором письменного уведомления от арендодателя не устранит нарушение исполнения условий договора аренды, установленных п.2.3.4 договора, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. В данном случае договор считается расторгнутым по истечении 30 дней со дня получения арендатором уведомления о расторжении договора (пункт 2.2.5 договора).

Таким образом, условиями договора аренды недвижимого имущества от 22.08.2017, предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в случае нарушения арендатором обязательства по проведению ремонта арендуемых помещений за свой счет, в сроки, установленные планом графиком выполнения работ.

Реализуя изложенные положения действующего гражданского законодательства, а также соглашения сторон, истцом 28.03.2018 было вручено ответчику требование об исполнении условий договора, а именно пункта 2.3.4. В дальнейшем, 06.06.2018 МУП «Магазин Центральный» вручил ООО «Красное солнышко – Мзис» уведомление №22 от 05.06.2018 о досрочном расторжении договора аренды от 22.08.2017 и 22.06.2018 истцом повторно было вручено уведомление об освобождении арендуемого имущества, в связи с досрочным расторжением договора.

Таким образом, поскольку факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договорных обязательств, доказан материалами дела, то в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества от 22.08.2017 считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с момента срока получения уведомления о расторжении договора (пункт 2.2.5 договора), а поэтому соответствующее решение суда не требуется.

Учитывая, что действие договора аренды прекращено, законных оснований для владения и пользования спорным имуществом у ООО «Красное солнышко – Мзиса» не имеется, следовательно, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у него возникла обязанность возвратить имущество арендодателю.

Так как арендатор добровольно не вернул имущество после прекращения договора аренды недвижимого имущества от 22.08.2017, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о возврате этого имущества в связи с прекращением договора аренды, а потому заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы ООО «Красное солнышко – Мзис» о неполучении им претензии с требованием о расторжении договора аренды от 22.08.2017 не принимаются судом во внимание, поскольку в материалах дела имеется уведомление №22 от 05.06.2018, представленное истцом, в котором последний сообщает ответчику о досрочном расторжении договора, в связи с неисполнением ООО «Красное солнышко – Мзис» пункта 2.3.4 договора.

Кроме того, из содержания, имеющегося в материалах дела уведомления, врученного ответчику позднее 22.06.2018, также можно сделать вывод о том, что МУП «Магазин «Центральный» поддерживает ранее выраженное намерение о расторжении договора аренды от 22.08.2017, в связи с чем просит освободить общество арендуемое помещение - кафе, расположенное по адресу: <...>.

Ссылка ответчика на отсутствие сроков исполнения условий договора, а именно пункта 2.3.4 также не может служить основанием для отказа в иске, поскольку договор был заключен по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды. Подавая заявку ООО «Красное солнышко – Мзис», был ознакомлен с условиями заключения сделки. В аукционной документации имелась ссылка на календарный план график выполнения работ, предусматривающий конкретные сроки выполнения поэтапных работ. Кроме того, в переписке ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой о продлении сроков подготовки проектно-сметной документации и проведения ремонта, ссылаясь на семейные обстоятельства, что также подтверждает осведомленность ответчика о сроках исполнения договора. Каких либо иных сроков, кроме тех, о которых указывает истец, ответчикам приведено не было.

Довод ответчика о заключении с АО «Кавказкурортпроект» договора от 03.05.2018, во исполнение пункта 2.3.4. договора аренды от 22.08.2017, также не может служить подтверждением надлежащего исполнения ответчиком обязательств, поскольку срок выполнения, установленный календарным планом графиком выполнения работ, был установлен с момента заключения договора по 01.02.2018. В то же время сам договор с АО «Кавказкурортпроект» был заключен с ответчиком за пределами установленного срока. Кроме того срок изготовления проектно-сметной документации указан в договоре -03.08.2018. При этом даже на момент обращения МУП «Магазин «Центральный» с настоящим иском в суд, требования установленные договором ответчиком исполнены не были.

При таких обстоятельствах, требования МУП «Магазин «Центральный» об обязании вернуть имущество, арендованное по договору аренды от 22.08.2017, а именно: кафе, общей площадью 214,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа, подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчика истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования муниципального унитарного предприятия «Магазин «Центральный», г. Кисловодск, ОГРН <***>, удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Красное солнышко – Мзиса», г. Кисловодск, ОГРН <***>, вернуть муниципальному унитарному предприятию «Магазин «Центральный», г. Кисловодск, ОГРН <***>, имущество, арендованное по договору аренды от 22.08.2017 - кафе, общей площадью 214,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> в состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Красное солнышко – Мзиса», г. Кисловодск, ОГРН <***> в пользу муниципального унитарного предприятия «Магазин «Центральный», г. Кисловодск, ОГРН <***>, 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А.Керимова