Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А40-66685/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-66685/17-60-634
23 октября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 09.01.2017г.;

от ответчика – ФИО3 – представитель, по доверенности от 17.02.2017г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Тепличный комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 442370, Пензенская обл., Мокшанский район, рабочий <...>, дата регистрации: 17.02.2011г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнициатива» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 117447, Москва, ул. Б.Черемушкинская, д.1, дата регистрации 10.12.2007г.) о взыскании 125.862.268руб.

Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 08.09.2017г. - 14.09.2017г.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тепличный комплекс» обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнициатива» о взыскании 125.862.268руб. – стоимости произведенного капитального ремонта объекта незавершенного строительства, назначение: тепличный комплекс, расположенный по адресу: Пензенская обл. Спасский р-н, в 700 м, на юго-восток от 472 км а/д «Москва- Самара» на основании договора аренды тепличного комплекса от 01.07.2015г., в соответствии со ст.ст. 611, 616 ГК РФ.

Протокольным определением суда от 14.09.2017г. отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы.

Исковые требования мотивированы произведенными затратами истца по проведению работ капитального характера, которые подлежат возмещению ответчиком.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

01.07.2015г. между ООО «СтройИнициатива» (арендодатель) и ООО «Тепличный комплекс» (арендатор) был заключен договор аренды тепличного комплекса, в соответствии с которым арендодатель представляет арендатору во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, а арендатору обязуется выплачивать арендодателю арендную плату. Перечень объектов недвижимого имущества, составляющих тепличный комплекс, определен в приложении № 1 к настоящему договору (п.1.1.).

Тепличный комплекс будет использоваться арендатором в целях производства сельскохозяйственной продукции (п.1.3.).

Согласно п.2.3.3 договора, арендатора обязуется использовать тепличный комплекс исключительно в соответствии с его назначением и целью указанной в п. 1..3. договора. В силу п.2.3.5 арендатор обязуется производить капитальный ремонт Тепличного комплекса только с письменного согласия арендодателя.

Согласно приложению №1 к договору, объекты недвижимого имущества, составляющие тепличный комплекс представляют собой:

1. Объект незавершённого строительства, назначение: тепличный комплекс (теплица для разведения роз), 0- этажный (подземных этажей – 0), Площадь застройки 63565,9 кв.м., степень готовности 92%, инв.№ 56:401:002:0003299110 (32911) литеры А, А1, кадастровый (условный) номер 58-58-32/015/2009-420, адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, в 700 м., на юго-восток от 472 км а/д «Москва-Самара», с оборудованием для разведения роз;

2. Объект незавершённого строительства, назначение: тепличный комплекс (теплица для разведения роз), 0-этажный (подземный этажей – 0), площадь застройки 63399,4 кв.м. Степень готовности 92%, инв.№56:401:002:00329100 (32910) литеры А, А1, кадастровый (условный) номер 58-58-32/14/2009-748, адрес: <...>, с оборудованием для разведения роз.

В соответствии актом приема-передачи Тепличного комплекса от 01.07.2015г. переданы ООО «Тепличный комплекс» в аренду, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды от 01.07.2015г.

Далее, 01.01.2016г. между ООО «СтройИнициатива» (арендодатель) и ООО «Тепличный комплекс» (арендатор) был заключен договор аренды Тепличного комплекса, в соответствии с которым, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование объекты недвижимого имущества, совместно именуемые в дальнейшем – Тепличный комплекс», а арендатор обязуется выплачивать арендодателю аренную плату. Перечень объектов недвижимого имущества, составляющих тепличный комплекс, определён в приложении № 1 к настоящему договору (п.1.1).

Тепличный комплекс будет использоваться арендатором в целях производства сельскохозяйственной продукции (п.1.3.).

В силу п.2.3.5 арендатор обязуется производить капитальный ремонт Тепличного комплекса только с письменного согласия арендодателя

Согласно приложению №1 к договору, объекты недвижимого имущества, составляющие тепличный комплекс представляют собой:

1. Объект незавершённого строительства, назначение: тепличный комплекс (теплица для разведения роз), 0- этажный (подземных этажей – 0), Площадь застройки 63565,9 кв.м., степень готовности 92%, инв.№ 56:401:002:0003299110 (32911) литеры А, А1, кадастровый (условный) номер 58-58-32/015/2009-420, адрес объекта: Пензенская область, Спасский район, в 700 м., на юго-восток от 472 км а/д «Москва-Самара», с оборудованием для разведения роз;

2. Объект незавершённого строительства, назначение: тепличный комплекс (теплица для разведения роз), 0-этажный (подземный этажей – 0), площадь застройки 63399,4 кв.м. Степеь готовности 92%, инв.№56:401:002:00329100 (32910) литеры А, А1, кадастровый (условный) номер 58-58-32/14/2009-748, адрес: <...>, с оборудованием для разведения роз.

В соответствии актом приема-передачи Тепличного комплекса от 01.01.2016г. переданы ООО «Тепличный комплекс» в аренду, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды от 01.01.2016г.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что на момент передачи объекта истцу тепличный комплекс был не пригоден для эксплуатации, кроме того, функционирование объекта создавало угрозу жизни и здоровью граждан, что повлекло обращения истца в районный суд прокурора Спасского района Пензенской области с иском к ООО "СтройИнициатива" и ООО "Тепличный комплекс" о запрете эксплуатации объекта. Вместе с тем, остановить технологический процесс на тепличном комплексе невозможно в силу его конструктивных особенностей. Прекращение производственного процесса влечет разрушение конструкций теплицы и гибель рассадного материала.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами истец в течение 2015-2016г.г. вынужден был производить капитальный ремонт объекта своими силами и за свой счет.

В рамках капитального ремонта ООО "Тепличный комплекс" выполнило следующие работы: замена подставок под цветы; капитальный ремонт системы капельного полива; капитальный ремонт системы отопления; капитальный ремонт станции полива; монтаж технологического оборудования; капитальный ремонт дождевой канализации; устройство бытовых помещений и офиса; капитальный ремонт бетонных проездов в теплице; капитальный ремонт электросилового оборудования и освещения теплицы; капитальный ремонт наружного водопровода; капитальный ремонт наружной канализации; устройство технологического дренажа; устройство системы С02; капитальный ремонт системы зашторивания; устройство климат-контроля; устройство холодоснабжения, всего на общую сумму 125 862 268 руб.

По завершении выполнения работ по капитальному ремонту объекта ответчикобратился в Администрацию Спасского района Пензенской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-4725/2016 был признан незаконным отказ органа местного самоуправления в выдаче данного разрешения. На основании данного судебного акта ответчик получил разрешение на ввод в эксплуатацию тепличного комплекса.

Вместе с тем, 27.10.2016г. в адрес нашего предприятия поступило уведомление о том, что действие договора аренды тепличного комплекса не будет продлеваться, в связи с чем, ООО "СтройИнициатива" потребовало передать ему объект по завершению срока действия договора.

30.11.2016г. тепличный комплекс был передан собственнику по актуприема-передачи.

13.02.2017г. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатитьстоимость выполненного ООО "Тепличный комплекс" капитального ремонта сприложением акта выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ(составлены по унифицированным формам КС-2, КС-3).

В установленный претензией срок ответчик не согласовал представленные документы и не произвел оплату стоимости выполненного капитального ремонта.

Ссылаясь на невыполнение собственником имущества обязанности по проведению капитального ремонта спорного помещения, истец считает правомерным проведение такого ремонта за счет средств предпринимателя с последующим отнесением произведенных расходов на арендодателя в соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца с настоящими требованиями.

Статьей 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с представленными в материалы дела актами приема-передачи тепличного комплекса от 01.07.2015г., 01.01.2016г. комплекс был передан арендатором состоянии, соответствующем условиям договора аренды от 01.07.2015г., 01.01.2016г.

Статьей 616 ГК РФ обязанности сторон по содержанию арендованного имущества распределены следующим образом:

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2.3.5 договора в обязанности арендатора входит произведение капитального ремонта тепличного комплекса только с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью.

Из договоров аренды от 01.07.2015г., 01.01.2016г. не усматривается условий, предусматривающих обязанность арендодателя по производству капитального ремонта спорных помещений с указанием видов и содержания работ, что могло бы повлечь возникновение права арендатора произвести такие работы с последующим отнесением их стоимости на арендодателя.

В подтверждение доводов о наличии неотложной необходимости в проведении капитального ремонта на заявленную сумму истец ссылается на аварийное состояние арендованных объектов, ссылаясь на исковые требования прокурора Спасского района Пензенской области, в подтверждение чего суду представлена копия искового заявления в Мокшанский районный суд Пензенской области, из которого следует, что по результатам проверки ООО «Тепличный комплекс» в период с осени 2013г. эксплуатируется без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию его эксплуатация запрещена.

Между тем, из материалов дела следует, что несмотря на результаты проверок, о которых истец не мог не знать, он действовал на свой коммерческий риск, заключая договор с ответчиком на вышеизложенных условиях, прямо не предусмотрев, что арендуемые помещения передаются в аварийном состоянии и требуют капитального ремонта с указанием видов, содержания и стоимости работ.

По мнению суда, данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии неотложной необходимости проведения капитального ремонта, возникшей в период исполнения договоров аренды от 01.07.2015г., 01.01.2016г.

Заявление о том, что возможность получения разрешения на ввод объекта вэксплуатацию стала возможной лишь в результате проведения Истцом работопровергается решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.07.2016г. по делу№А49-4725/2016, которым признан незаконным отказ в выдаче разрешения на вводобъекта в эксплуатацию. В данном решении указано, какие именно документы былиприложены к заявлению на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, средикоторых нет ни одного документа, имеющего отношение к Истцу.

Однако среди данных документов указан Акт №1 приемки законченногостроительством объекта от 21.12.2012г., из которого следует, что заказчик в лицеконкурсного управляющего ООО «Мастер» принял, а генеральный подрядчик влице конкурсного управляющего ООО «Центр инвестиций и новых технологий»принял законченный строительством объект «Тепличный комплекс площадью6.33га в г. Спасске», расположенный по адресу: Пензенская область, Спасскийрайон, в 700 метрах на юго-восток от 472 км а/д «Москва-Самара». Строительствовелось в период с июля 2009г. по январь 2010г. на основании разрешения настроительство № RU58502000-0023-2009 от 22.06.2009г. Акт подписан уполномоченными представителями сторон, его составивших, и скреплён печатями(лист 10 Решения).

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом подтверждено, чтоработы, в связи с выполнением которых стало возможным получение разрешения на вводобъекта в эксплуатацию, были выполнены еще до приобретения ответчиком правасобственности на тепличный комплекс и до передачи его истцу в аренду.

В период действия договора в адрес Ответчика не поступило ни одной претензии Истца, связанной с невозможностью эксплуатации тепличного комплекса и/или несоответствия состояния тепличного комплекса условиям договора. Арендатор не обращался к Арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт в связи с неотложной необходимостью.

При таких обстоятельствах, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Отказывая в удовлетворении рассматриваемого требования, суд пришел к выводу о том, понесенные арендатором расходы удовлетворяют собственные интересы последнего и соответствуют профессиональной деятельности арендатора обусловленной соответствующим обязательством. Поскольку существо спорного правоотношения исключает возможность возмещения стоимости затрат на произведенные Обществом работы, с учетом того, что установление объема и стоимости работ, произведенных обществом на свой коммерческий риск, не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела, суд отклонил ходатайство последнего о проведении строительно-технической экспертизы.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 13, 309, 310, 611, 616 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 101-103, 110, 112, 131, 167- 170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тепличный комплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 442370, Пензенская обл., Мокшанский район, рабочий <...>, дата регистрации: 17.02.2011г.) в доход федерального бюджета 200.000 (двести тысяч) рублей госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина