Решение от 9 августа 2018 г. по делу № А78-2293/2018

30/2018-70549(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6 http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А78-2293/2018
г.Чита
09 августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2018 года. Решение изготовлено в полном объеме 09 августа 2018 года.

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Сюхунбин Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Государственной инспекции Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным предписания № 17П от 10 ноября 2017 года,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «ПГС»: ФИО2, по доверенности от 9 января 2018 года; от Инспекции: ФИО3, по доверенности № 98 от 6 марта 2018 года; ФИО4

О.В., по доверенности № 102 от 27 апреля 2018 года;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (далее – ООО «ПГС», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной инспекции Забайкальского края (далее – Инспекция) о признании незаконным предписания № 17П от 10 ноября 2017 года.

Представитель ООО «ПГС» доводы заявления и дополнения к нему поддержала и указала, что Общество относится к субъектам малого предпринимательства, поэтому плановая проверка в отношении него в период с 2016 по 2018 годы не должна была проводиться.

Кроме того, заявитель не согласен с пунктом 2.1 предписания в части требования представить акты сверки по всем договорам, относящимся к объектам проверки, поскольку такое требование заведомо не исполнимо ввиду зависимости от воли третьих лиц, с которыми такие акты сверки должны быть подписаны. Неисполнимым также является требование Инспекции представить договоры займа, так как не указано, за какой период необходимо представить названные договоры. Представление оборотно-сальдовой ведомости по 70 счету (расшифровка по работникам), по мнению Общества, нарушает права работников за защиту персональных данных. Предписание в отношении резервной суммы 31,125 млн. руб., которая не относится к проверяемым объектам строительства, выходит за рамки проверки. ООО «ПГС» также считает, что предоставление сводных

сметных и локальных расчетов по объектам для застройщика не является обязательным, а требование представить бухгалтерские документы за 4 квартал 2017 года необоснованно, поскольку проверка проводилась за период с 1 апреля 2015 года по 30 сентября 2017 года.

Ссылаясь на решения Центрального районного суда г. Читы, Общество отмечает, что пункт 1.6.1 договора участия в долевом строительстве предусматривает способ уточнения цены договора, что не противоречит пункту 2 статьи 214-ФЗ и не нарушает прав участников такого строительства, в связи с чем пункт 2.2 предписания также является необоснованным.

Представители Инспекции с доводами Общества не согласились по мотивам, изложенным в отзывах на заявление и дополнениях к ним.

В судебном заседании 2 августа 2018 года представителями Инспекции для приобщения к материалам дела представлены дополнительные пояснения от 31 июля 2018 года.

Названные пояснения приобщены к материалам дела.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, в том числе дополнительно представленные документы, арбитражным судом установлено следующее.

ООО «ПГС» зарегистрировано в качестве юридического лица 11 сентября 2014 года, ему присвоен основной государственный регистрационный номер <***>, о чем выдано свидетельство серии 75 № 002326281 (т. 2, л.д. 85) (образовано в результате преобразования ЗАО «ПГС» и присоединения ООО «Энергострой-Плюс»).

Основным видом деятельности Общества является строительство жилых и нежилых зданий.

В частности, ООО «ПГС» осуществляет строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов:

- «Многоквартирный жилой дом в 1 мкр., 33», расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, 1 мкр., 33;

- «Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. 1-я Каштакская, 3 в г. Чите», расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. 1-я Каштакская, 3.

На основании утвержденного ежегодного плана проведения плановых проверок юридических лиц на 2017 год (т. 1, л.д. 34-35) Инспекцией издано распоряжение от 4 октября 2017 года № 68-р о проведении в отношении ООО «ПГС» плановой документарно-выездной проверки (т. 1, л.д. 42-44).

При проведении должностными лицами Инспекции в период с 16 октября по 10 ноября 2017 года проверки установлено несоответствие данных бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за 9 месяцев 2017 года. Затраты на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 1 мкр., д. 33, значительно превышают планируемую стоимость, при этом на момент проверки расходы на оплату технологи- ческого присоединения к сетям, благоустройство, строительно-монтажные работы в полном объеме, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, не отражены застройщиком на 08 счете.

По результатам анализа первичных бухгалтерских документов установлено, что размер задолженности участников долевого строительства перед застройщиком по объектам составляет 35,6 млн. руб., договоры на выполнение работ, предоставление услуг, поставку материалов с физическими и юридическими лицами, являющимися участниками долевого строительства, на проверку не представлены. Документы, подтверждающие принятие застройщиком мер по взысканию задолженности с участников долевого строительства, на проверку не представлялись.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 86.03, представленной в Инспекцию застройщиком в составе ежеквартальной отчетности за 3 квартал 2017 года, погашена оплата по договорам с ОАО «Силикатный завод», с ЗАО ПКФ «Наладка», с

ООО «Чита-Техноцентр плюс», с ООО «Теплосервис комплекс», с ЗАО р НП «Читагражданпроект» на сумму 34,196 млн. руб., однако в процессе проверки оплата указанными лицами денежными средствами не подтверждена, договоры на выполнение работ, предоставление услуг, поставку материалов (за исключением договоров с «Чита- Техноцентр плюс», ООО «Теплосервис комплекс», ЗАО р НП «Читагражданпроект»), зачетные письма (за исключением ЗАО р НП «Читагражданпроект») на проверку не представлены, что не позволяет сделать вывод о правомерности произведенных зачетов.

Инспекция пришла к выводу, что для установления соблюдения застройщиком требований статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), предусматривающей использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им объекта в соответствии с проектной документацией, необходимо проанализировать:

- бухгалтерские справки, в которых отражено сторнирование ранее отнесенных затрат на сумму 40,834 млн. руб., и создание резервной суммы в размере 31,125 млн. руб.;

- расшифровку всей кредиторской и дебиторской задолженностей по объектам с приложением договоров на выполнение работ, предоставление услуг, поставку материалов;

- акты сверок с поставщиками, подрядчиками, по всем заключенным договорам, относящимся к объектам;

- сметную документацию;

- объяснение руководителя ООО «ПГС» о причинах значительного превышения затрат на строительство объекта в 1 мкр., 33 (в том числе, 2 этапа строительства) над размером заявленной в проектной декларации планируемой стоимости, и иные документы, подтверждающие привлечение и расходование денежных средств участников долевого строительства объектов.

Инспекцией также установлено, что пункт 1.6.1 договоров о долевом участии в строительстве, предусматривающий перерасчет общей суммы договора в случае, если разница между проектной и фактической площадью жилого помещения составит более 0,2 кв.м., противоречит положениям статей 4, 5, 7 и 9 Закона № 214-ФЗ.

По результатам проверки составлен акт № 120/17 от 10 ноября 2017 года (т. 1, л.д. 45-50).

В этот же день (10 ноября 2017 года) ООО «ПГС» выдано предписание № 120/17п (т. 1, л.д. 13-14, 50) в срок до 1 февраля 2018 года устранить допущенные нарушения, в том числе, представить в Инспекцию:

- для установления соблюдения застройщиком требований статьи 18 Закона № 214- ФЗ бухгалтерские справки, в которых отражено создание резервной суммы в размере 31,125 млн.руб.; акты сверок с поставщиками, подрядчиками, по всем заключенным договорам, относящимся к объектам; оборотно-сальдовую ведомость по счету 70 (начисление заработной платы работникам по многоквартирному дому № 33 в 1 мкр. г. Читы с начала строительства по годам); договоры займа; сводные сметные и локальные расчеты по объектам; отчеты по кассе за 4 квартал 2017 год; оборотно-сальдовые ведомости по счетам №№ 01, 08, 10, 20, 25, 26, 50, 51, 58, 60, 62, 66, 70, 71, 76, 86 по состоянию на 31 декабря 2017 года (пункт 2.1);

- информацию, подтвержденную документально, об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства, установленных при проверке договоров участия в долевом строительстве.

На основании заявления Общества определением Инспекции от 2 февраля 2018 года срок исполнения предписания от 10 ноября 2017 года № 120/17п продлен до 19 февраля 2018 года (т. 1, л.д. 73).

Не согласившись с предписанием в части пунктов 2.1 и 2.2, ООО «ПГС» обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании решения государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

По сути, аналогичная правовая позиция содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 2011 года № 14044/10, от 5 июля 2011 года № 651/11 и от 16 июля 2013 года № 3372/13.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание взаимосвязанные положения части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК Российской Федерации, суд полагает, что требования Общества могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемого предписания Инспекции закону или иному нормативному правовому акту; 2) нарушение прав и законных интересов ООО «ПГС» таким предписанием.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования Общества удовлетворению не подлежат.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Законом № 214-ФЗ, который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного Закона).

В силу части 3 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения статьи 2, частей 1-2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 Закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом.

Так, согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Как установлено Инспекцией, а также не оспаривается ООО «ПГС», последнее осуществляет строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов:

- «Многоквартирный жилой дом в 1 мкр., 33», расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, 1 мкр., 33, на основании разрешения на строительство № RU92-303-62-2016 от 6 апреля 2016 года (т. 1, л.д. 63) и договора аренды земельного участка от 7 апреля 2015 года № 135/15 (т. 1, л.д. 64-66);

- «Многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. 1-я Каштакская, 3 в г. Чите», расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. 1-я Каштакская, 3, на основании разрешения на строительство № RU92-303-293-5014 от 10 ноября 2014 года (т. 1, л.д. 55) и договора аренды земельного участка от 20 ноября 2014 года № 837/14 (т. 1, л.д. 56-60).

Таким образом, ООО «ПГС» является застройщиком по смыслу положений статьи 2 Закона № 214-ФЗ.

В свою очередь, статьей 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрен целевой характер использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору.

Так, денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только, в том числе, в следующих целях: 1) строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание); 2) строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории (часть 1).

Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускается (часть 1.1).

Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи, или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 части 1 настоящей статьи (часть 1.2).

Лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, являющегося застройщиком, и главный бухгалтер застройщика или иное должностное лицо, на которое возложена обязанность ведения бухгалтерского учета, либо лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, несут ответственность за использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на цели, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 1.3).

В силу пунктов 1 и 1.1 части 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом, контроль за соблюдением застройщиком установленных частью 1.2 статьи 18 настоящего Федерального закона требований к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства,

осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее – контролирующий орган).

Согласно пункту 1 Положения о Государственной инспекции Забайкальского края, утвержденного постановлением Правительства Забайкальского края от 02.12.2016 № 443, Инспекция является исполнительным органом государственной власти Забайкальского края, уполномоченным осуществлять на территории Забайкальского края государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Особенности процедуры осуществления Инспекцией государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости установлены Административным регламентом Государственной инспекции Забайкальского края по исполнению государственной функции по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным приказом Госинспекции Забайкальского края от 30.06.2014 № 45о/д (далее – Административный регламент № 45о/д).

Таким образом, проверка проведена и предписание вынесено уполномоченным контролирующим органом (Инспекцией), что Обществом по существу не оспаривается.

При этом довод Общества о том, что последнее относится к субъектам малого предпринимательства, поэтому плановая проверка в отношении него в период с 2016 по 2018 годы не должна была проводиться, суд признает необоснованным по следующим причинам.

Согласно части 8 статьи 23 Закона № 214-ФЗ к отношениям, связанным с осуществлением контролирующим органом государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, организацией и проведением проверок юридических лиц, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Предметом проверки является соблюдение лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства, обязательных требований, установленных настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (часть 9 статьи 23 Закона № 214-ФЗ).

Основанием для проведения контролирующим органом на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство, плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство (часть 10 статьи 23 Закона № 214-ФЗ).

Согласно статье 9 Закона № 294-ФЗ плановые проверки проводятся не чаще чем один раз в три года, если иное не предусмотрено частями 9 и 9.3 настоящей статьи (часть 2).

Плановые проверки проводятся на основании разрабатываемых и утверждаемых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля в соответствии с их полномочиями ежегодных планов (часть 3).

О проведении плановой проверки юридическое лицо, индивидуальный предприниматель уведомляются органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля не позднее чем за три рабочих дня до начала ее проведения посредством направления копии распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора) о начале проведения плановой проверки заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и (или) посредством электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью и направленного по адресу электронной почты юридического лица, если такой адрес содержится в едином государственном реестре юридических лиц либо ранее был представлен юридическим лицом в орган государственного контроля (надзора), или иным доступным способом (часть 12).

При этом как верно отмечает ООО «ПГС», в силу части 1 статьи 26.1 Закона № 294-ФЗ если иное не установлено частью 2 настоящей статьи, с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года не проводятся плановые проверки в отношении юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, отнесенных в соответствии с положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) к субъектам малого предпринимательства, за исключением юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих виды деятельности, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 9 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В письме от 23 июля 2015 года № 7/1-32-2015 (т. 1, л.д. 39-40) Прокуратура Забайкальского края также разъяснила, что запрет на проведение с 1 января 2016 года по 31 декабря 2018 года плановых проверок установлен в отношении юридических лиц, отнесенных только к субъектам малого предпринимательства.

Ссылаясь на положения подпункта а) пункта 2 части 1.1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ, Общество отмечает, что среднесписочная численность работников ООО «ПГС» за 2017 год составила 98 человек, в связи с чем Общество относится к субъектам малого предпринимательства.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

В тоже время, по мнению суда, для отнесения к соответствующей категории предпринимательства условия, установленные частью 1.1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ, должны выполняться как по пункту 1 (относительно учредителей хозяйственного общества, вида деятельности или суммарного участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном капитале общества), так и по пункту 2 (среднесписочная численность работников).

В соответствии с частью 1 статьи 4.1 Закона № 209-ФЗ сведения о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 настоящего Федерального закона, вносятся в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, на основании ежегодного плана проведения плановых проверок юридических лиц на 2017 год, утвержденного Инспекцией от 18 октября 2016 года № 46о/д (т. 1, л.д. 34-35), Инспекцией издано распоряжение от 4 октября 2017 года № 68-р о проведении в отношении ООО «ПГС» в период с 16 октября по 10 ноября 2017 года плановой документарно-выездной проверки (т. 1, л.д. 42-44).

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, размещенного на сайте ФНС России в сети Интернет (https://rmsp.nalog.ru/#pnlSearchResult) 1 августа 2016 года ООО «ПГС» (ОГРН 1147536006331, ИНН 7536146131) внесено в соответствующий реестр под категорией «Среднее предприятие».

Таким образом, Общество на момент издания распоряжения и проведения плановой проверки не являлось субъектом малого предпринимательства, в связи с чем проверка в отношении такого лица проведена Инспекцией обоснованно.

Частью 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что контролирующий орган:

- вправе получать от лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства, в определенный статьей 11 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ) срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 4);

- ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 6);

- осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (пункт 7);

- направляет лицам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предписания об устранении нарушений требований настоящего Федерального закона, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, и устанавливает сроки устранения этих нарушений, в том числе в случае поступления уведомления от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в соответствии с пунктами 1 и 2 части 5.2 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 9).

Постановлением Правительства Забайкальского края от 19.04.2011 № 136 утвержден Перечень сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – Перечень документов № 136).

При этом установлено, что запрашиваемые документы представляются в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде копий, заверенных

печатью (при наличии) юридического лица и подписью руководителя или иного уполномоченного лица.

Документы и (или) сведения, включая разрешительные документы, имеющиеся в распоряжении иных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, включенные в перечень, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.04.2016 № 724-р, запрашиваются органом, осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в порядке межведомственного информационного взаимодействия, также могут предоставляться застройщиком по собственной инициативе.

Ранее уже отмечалось, что на основании ежегодного плана проведения плановых проверок юридических лиц на 2017 год, утвержденного Инспекцией от 18 октября 2016 года № 46о/д (т. 1, л.д. 34-35), Инспекцией издано распоряжение от 4 октября 2017 года № 68-р о проведении в отношении ООО «ПГС» в период с 16 октября по 10 ноября 2017 года плановой документарно-выездной проверки (т. 1, л.д. 42-44).

В пункте 14 распоряжения от 4 октября 2017 года № 68-р Инспекцией был указан перечень документов и сведений, представление которых юридическим лицом необходимо для достижения целей и задач проведения проверки, со ссылкой на Перечень документов № 136.

При проведении должностными лицами Инспекции в период с 16 октября по 10 ноября 2017 года плановой проверки в отношении ООО «ПГС» было установлено несоответствие данных бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах за 9 месяцев 2017 года. Затраты на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 1 мкр., д. 33 значительно превышают планируемую стоимость, при этом на момент проверки расходы на оплату технологического присоединения к сетям, благоустройство, строительно-монтажные работы в полном объеме, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, не отражены застройщиком на 08 счете.

По результатам анализа первичных бухгалтерских документов установлено, что размер задолженности участников долевого строительства перед застройщиком по объектам составляет 35,6 млн. руб., договоры на выполнение работ, предоставление услуг, поставку материалов с физическими и юридическими лицами, являющимися участниками долевого строительства, на проверку не представлены. Документы, подтверждающие принятие застройщиком мер по взысканию задолженности с участников долевого строительства, на проверку не представлялись.

Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 86.03, представленной в Инспекцию застройщиком в составе ежеквартальной отчетности за 3 квартал 2017 года, погашена оплата по договорам с ОАО «Силикатный завод», с ЗАО ПКФ «Наладка», с ООО «Чита-Техноцентр плюс», с ООО «Теплосервис комплекс», с ЗАО р НП «Читагражданпроект» на сумму 34,196 млн. руб., однако в процессе проверки оплата указанными лицами денежными средствами не подтверждена, договоры на выполнение работ, предоставление услуг, поставку материалов (за исключением договоров с «Чита- Техноцентр плюс», ООО «Теплосервис комплекс», ЗАО р НП «Читагражданпроект»), зачетные письма (за исключением ЗАО р НП «Читагражданпроект») на проверку не представлены, что не позволяет сделать вывод о правомерности произведенных зачетов.

В связи с чем инспекция пришла к выводу, что для установления соблюдения застройщиком требований статьи 18 Закона № 214-ФЗ, предусматривающей использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им объекта в соответствии с проектной документацией, необходимо проанализировать:

- бухгалтерские справки, в которых отражено создание резервной суммы в размере 31,125 млн. руб.;

- расшифровку всей кредиторской и дебиторской задолженностей по объектам с приложением договоров на выполнение работ, предоставление услуг, поставку материалов;

- акты сверок с поставщиками, подрядчиками, по всем заключенным договорам, относящимся к объектам;

- сметную документацию;

- объяснение руководителя ООО «ПГС» о причинах значительного превышения затрат на строительство объекта в 1 мкр., 33 (в том числе 2 этапа строительства) над размером заявленной в проектной декларации планируемой стоимости, и иные документы, подтверждающие привлечение и расходование денежных средств участников долевого строительства объектов.

В этой связи Инспекция обязала Общество в пункте 2.1 оспариваемого предписания представить в контролирующий орган в срок до 1 февраля 2018 года, в том числе, бухгалтерские справки, в которых отражено создание резервной суммы в размере 31,125 млн.руб.; акты сверок с поставщиками, подрядчиками, по всем заключенным договорам, относящимся к объектам; оборотно-сальдовую ведомость по счету 70 (начисление заработной платы работникам по многоквартирному дому № 33 в 1 мкр. г. Читы с начала строительства по годам); договоры займа; сводные сметные и локальные расчеты по объектам; отчеты по кассе за 4 квартал 2017 год; оборотно-сальдовые ведомости по счетам №№ 01, 08, 10, 20, 25, 26, 50, 51, 58, 60, 62, 66, 70, 71, 76, 86 по состоянию на 31 декабря 2017 года.

При этом необоснованными являются доводы Общества о том, что предписание является неисполнимым в части требования представить акты сверок по всем договорам, относящимся к объектам проверки, поскольку составление таких документов зависит от воли третьих лиц, с которыми акты сверки должны быть подписаны, также в предписании не указано, за какой период необходимо представить договоры займа.

В частности, из акта проверки следует, что оплата по договорам с ОАО «Силикатный завод», с ЗАО ПКФ «Наладка», с ООО «Чита-Техноцентр плюс», с ООО «Теплосервис комплекс», с ЗАО р НП «Читагражданпроект» на сумму 34,196 млн. руб., однако в процессе проверки оплата указанными лицами денежными средствами, произведенная застройщиком зачетом встречных требований, не подтверждена, договоры на выполнение работ, предоставление услуг, поставку материалов (за исключением договоров с «Чита-Техноцентр плюс», ООО «Теплосервис комплекс», ЗАО р НП «Читагражданпроект»), зачетные письма (за исключением ЗАО р НП «Читагражданпроект») на проверку не представлены. Поэтому контролирующим органом были запрошены акты сверок с поставщиками, подрядчиками, по всем заключенным договорам, относящимся к объектам.

При этом в оспариваемом предписании не указано, что надлежащим исполнением предписания является представление только подписанных в двустороннем порядке актов сверок.

По данным бухгалтерского учета по состоянию на 30 сентября 2017 года застройщик имеет непогашенные заемные денежные средства:

- долгосрочные в сумме 40 756 901,35 руб.; - краткосрочные в сумме 6 042 565,57 руб.

Однако иным способом данные сведения Обществом не подтверждены, договоры займа по спорным объектам, запрашиваемые Инспекцией еще в распоряжении от 4 октября 2017 года № 68-р, застройщиком не представлены.

Согласно пунктам 17 и 20 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) по расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только, в том числе, в следующих целях: оплата труда при условии

одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования; оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

Из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово- хозяйственной деятельности организаций, утвержденного приказом Минфина Российской Федерации от 31.10.2000 № 94н, следует, что счет 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» предназначен для обобщения информации о расчетах с работниками организации по оплате труда (по всем видам оплаты труда, премиям, пособиям, пенсиям работающим пенсионерам и другим выплатам), а также по выплате доходов по акциям и другим ценным бумагам данной организации.

По данным оборотно-сальдовой ведомости по счету 08.03 по состоянию на 30 сентября 2017 года (т. 2, л.д. 28-30) затраты на оплату труда по объекту «1 мкр., 33» составили 54 180 тыс. руб., по объекту «1-я Каштакская, 3» – 7 484 тыс. руб., однако реестры работников, которым перечислялись названные суммы Обществом не представлены. В связи с чем Инспекцией запрошена оборотно-сальдовая ведомость по 70 счету.

В свою очередь, представление такой ведомости в ходе проведения государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов, вопреки доводам Общества, не повлечет нарушение прав работников за защиту их персональных данных, поскольку такие сведения необходимы контролирующему органу для определения целевого характера использования денежных средств участников долевого строительства.

Кроме того, при проведении проверки Обществом также представлена оборотно- сальдовая ведомость по счету 71 за апрель 2015 года – сентябрь 2017 года (т. 2, л.д. 53-59), отражающая расчеты с подотчетными лицами, которая содержит сведения в отношении работников организации (персональные данные). Однако в указанном случае Общество посчитало возможным такие сведения предоставить контролирующему органу.

При проведении проверки Инспекцией по данным главной книги за апрель 2015 года – сентябрь 2017 года (т. 2, л.д. 5-12) установлено, что в 2016 году создана резервная сумма на 31 125,173 тыс. руб. с отражением в бухгалтерском учете по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов».

Согласно пункту 10 Учетной политики для целей бухгалтерского и налогового учета, утвержденной Приказом ООО «ПГС» № 10-О от 30 декабря 2014 года (т. 1, л.д. 91- 102), в соответствии с положением по ведению бухгалтерского учета (п.72) предприятие создает резервы предстоящих расходов, учитываемых на счете 96:

- по сомнительным долгам отчисления производятся ежеквартально с отнесением сумм резерва на финансовые результаты;

- для покрытия непредвиденных затрат, для обеспечения выполнения гарантийных обязательств заказчика-застройщика перед дольщиками создается резерв на гарантийный ремонт и гарантийное обслуживание построенного жилья в течение пяти лет с момент сдачи дома в эксплуатацию. Сумма неиспользованного резерва по окончании гарантийного срока зачисляется во внереализационные доходы предприятия;

- резерв на ремонт основных средств не создается. Расходы на ремонт основных средств отражаются в составе прочих расходов в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в сумме фактических затрат.

Довод Общества о том, что требование предоставить бухгалтерские справки, в которых отражено создание резервной суммы в размере 31,125 млн.руб., выходит за

рамки проверки, поскольку данная сумма не относится к проверяемым объектам строительства и создана по иным ранее введенным объектам, документально не подтвержден.

Следовательно, указание в главной книге за апрель 2015 года – сентябрь 2017 года на создание резервной суммы на 31 125,173 тыс. руб. без соответствующего обоснования повлекло для контролирующего органа необходимость запросить соответствующие бухгалтерские справки.

Относительно довода ООО «ПГС» со ссылкой на положения статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации о том, что предоставление сводных сметных и локальных расчетов по объектам для застройщика не является обязательным, суд отмечает следующее.

Действительно, в соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно- технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (часть 2).

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включается, в том числе, смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, финансируемые с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов (пункт 11 части 12).

В тоже время Обществом не учтено, что денежные средства дольщиков (участников долевого строительства) носят целевой характер и использование таких средств в целях строительства соответствующих объектов без сметной документации недопустимо.

Кроме того, проектно-сметная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения, в том числе: сводный сметный расчет, локальные сметы, график реализации проекта строительства, включающий информацию об этапах и о сроках его реализации, входит в Перечень документов № 136, которые необходимы для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Учитывая, что ООО «ПГС» фактически осуществляет строительство многоквартирных жилых домов, то применению также подлежат положения гражданского законодательства о строительном подряде.

Так, согласно пунктам 1 и 2 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 743 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Ссылка Общества на письмо Инспекции от 11 марта 2011 года № 07-01/267 (т. 2, л.д. 115-122) в рассматриваемом случае не имеет правового значения, поскольку вывод Инспекции о необязательности представления в контролирующий орган сметы был сделан до принятия Правительством Забайкальского края постановления от 19.04.2011 № 136, утвердившего обязательный Перечень документов, необходимых для осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Не может быть принят во внимание и довод Общества о том, что требование в пункте 2.1 оспариваемого предписания представить бухгалтерские документы за 4 квартал 2017 года необоснованно, поскольку проверка проводилась за период с 1 апреля 2015 года по 30 сентября 2017 года.

В судебных заседаний Инспекция пояснила, что ввод дома по адресу: 1 мкр., 33, перенесен на 4 квартал 2017 года (изложенное также подтверждено представителем ООО «ПГС»). С целью проведения более полного анализа расходов (целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства) на строительство указанного объекта Инспекцией и были запрошены бухгалтерские документы за 4 квартал 2017 года.

При этом требование о предоставлении указанных документов не противоречит нормам действующего законодательства, не создает препятствий для осуществления ООО «ПГС» предпринимательской и иной экономической деятельности. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют и Обществом не представлены.

Необоснованным также является довод Общества относительно отсутствия нарушения прав участников долевого строительства пунктом 1.6.1 договора участия в долевом строительстве по следующим причинам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 и пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими на момент его заключения.

В тоже время принцип свободы договора является фундаментальным частноправовым принципом, основополагающим началом для организации современного рыночного оборота, его ограничения могут быть допущены лишь в крайних случаях в целях защиты интересов и экономических ожиданий третьих лиц, слабой стороны договора (потребителей), основ правопорядка или нравственности или интересов общества в целом.

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9).

Рассматриваемый в рамках настоящего дела спорный договор по своей правовой природе относится к договорам присоединения (пункт 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия которого определяются застройщиком в стандартных формах.

В связи с чем граждане – участники долевого строительства, как сторона договора, лишены возможности влиять на его содержание, что является ограничением свободы договора и как таковое требует соблюдения принципа соразмерности, в силу которой гражданин, как экономически слабая сторона в этих правоотношениях, нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора и для другой стороны, то есть в данном случае – для профессионального участника рынка (организации-застройщика).

Частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее – основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее – основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, общая площадь объекта долевого строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве, поскольку характеризует конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При несоответствии качества объекта долевого строительства условиям договора, в том числе, в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной, в соответствии с частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

С учетом положений статьи 7 Закона № 214-ФЗ договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя.

Инспекций в ходе проведения плановой проверки проанализированы договоры о долевом участии в строительстве и на примере договора № 2/К-3 от 25 апреля 2016 года (т. 1, л.д. 51-54) установлено, что все договоры содержат пункт 1.6.1, согласно которому после фактического обмера квартир для внесения данных в документы на право собственности производится перерасчет общей суммы договора в случае, если разница между проектной и фактической общей площадью жилого помещения составит более 0,2 кв.м. перерасчет производится исходя из средней цены 1 кв.м. жилья, сложившейся в результате финансирования данной квартиры участником в течение 10 дней с момента получения уведомления о вводе объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем спорный пункт договора ограничивает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора при изменении площади объекта долевого строительства, а также исключает ответственность застройщика за нарушение требований к качеству объекта долевого строительства, поскольку отклонение площади квартиры в ту или иную сторону более чем на 0,2 кв.м. от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта.

Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и не нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта.

Из содержания спорного договора следует, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданину, определен с указанием конкретной площади (пункт 1.5 договора), следовательно, уменьшение (увеличение) площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлениями от условий договора, которые могут привести к ухудшению качества такого объекта, что регламентируется статьей 7 Закона № 214-ФЗ (гарантии качества, предусмотренные договором).

Статьей 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора: как размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными

федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (часть 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (часть 2).

Однако ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при изменении общей площади объекта за всю разницу в площади).

Таким образом, пункт 1.6.1 договора противоречат частям 2 и 3 статьи 7 Закона № 214-ФЗ и положениям Закона о защите прав потребителей, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей. Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной статьями 8 и 10 Закона о защите прав потребителей.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о праве застройщика в одностороннем порядке изменять условие договора о цене противоречит положениям Закона защите прав потребителей, поскольку ущемляет потребителей по сравнению с правилами, установленными статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договор или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации. Таким образом, соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве должно быть составлено в письменной форме, подписано сторонами и зарегистрировано в установленном порядке. Перерасчет цены договора производится по соглашению сторон.

Следовательно, для изменения цены договора участия в долевом строительства в соответствии с частью 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ необходимо соблюдение условий: наличие в договоре участия в долевом строительстве положения, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения; соглашение сторон об изменении цены договора. При этом без свободного волеизъявления каждой из стороны изменить цену договора в порядке части 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ невозможно, даже при наступлении предусмотренных договором случаев и условий для изменения цены.

В спорном пункте договора не указаны условия изменения цены, в соответствии с которыми на момент заключения такого договора участнику долевого строительства можно было бы точно определить цену приобретаемого объекта долевого строительства, то есть не указано, на сколько может измениться площадь приобретаемого объекта долевого строительства, а соответственно и цена объекта долевого строительства.

Ссылка ООО «ПГС» на вступившие в законную силу решения Центрального районного суда г. Читы от 17 апреля 2014 года по делу № 2-2688/2014 и от 12 августа 2014 года по делу № 2-5802/2014 (т. 2, л.д. 136-144) в рассматриваемом случае не может быть принята арбитражным судом, поскольку последний не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм, что соответствует правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенным соответственно в постановлениях от 3 апреля 2007 года № 13988/06 и от 17 июля 2007 года № 11974/06, определении от 14 июня 2016 года № 309-ЭС16-1553.

При этом указание Инспекцией в пункте 2.2 оспариваемого предписания на представление информации, подтвержденной документально, об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства, установленных при проверке договоров участия в долевом строительстве, не свидетельствует о его неисполнимости.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 июля 2013 года № 2423/13 изложены выработанные судебной практикой требования к предписанию.

В частности, как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, предписание административного органа должно отвечать условию законности.

Исполнимость предписания, по мнению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, является другим важным требованием к этому виду ненормативного правового акта, поскольку предписание исходит от государственного органа, обладающего властными полномочиями, носит обязательный характер и для его исполнения устанавливается срок, за нарушение которого наступает административная ответственность. Исполнимость предписания следует понимать как наличие реальной возможности у лица устранить в указанный срок выявленное нарушение.

Так, критериями «исполнимости» предписания являются:

1) предписание должно быть выдано именно тому лицу, которое вправе и в состоянии принять меры, которые в нем указаны и которым допущены нарушения, на устранение которых предписание направлено (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 марта 2012 года № 15331/11);

2) предписание может вменять в обязанность совершение только тех действий, возможность совершения которых предусмотрена законом либо допустима с точки зрения законодательства, и не должно возлагать обязательств, приводящих к нарушению закона;

3) предписание должно содержать указание на конкретные нарушения, которые должны быть устранены. Недопустимо указание на необходимость принятия каких-либо мер, если не указано, какие нарушения будут устранены в результате их принятия. Обратное допущение может привести к ситуации, когда, выявив одни нарушения, орган обяжет лицо принимать иные меры, с нарушениями не связанные. В таком случае не ясны критерии оценки исполнения предписания;

4) не может быть признано исполнимым предписание, исполнение которого поставлено в зависимость от воли третьих лиц или предположительно могущих наступить событий.

В рассматриваемом случае ссылка Инспекции в пункте 2.2 оспариваемого предписания на устранение нарушений законодательства в области долевого строительства, установленных при проверке соответствующих договоров, учитывая ознакомление Общества с актом проверки, признается судом достаточной. При этом контролирующий орган предоставил Обществу свободу в выборе способов устранения указанного в пункте 2.2 предписания нарушения, поскольку не вправе вмешиваться в его хозяйственную деятельность.

Процедура проведения проверки и вынесения оспариваемого предписания Инспекцией не нарушена.

Согласно части 3 статьи 201 АПК Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предписание Инспекции соответствует требованиям действующего законодательства, является исполнимым, в связи с чем заявленные ООО «ПГС» требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным предписания Государственной инспекции Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) № 17П от 10 ноября 2017 года отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья Е.С. Сюхунбин