Решение от 16 марта 2018 г. по делу № А74-14045/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-14045/2017
16 марта 2018 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2018 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 128 968 руб. 46 коп.,

В судебном заседании приняли участие представители:

истца – ФИО2 на основании доверенности от 28.12.2017 № 4046,

ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 17.07.2017.

Администрация города Абакана обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» о взыскании 183 305 руб. 82 коп., в том числе 155 798 руб. 26 коп. долга по договору аренды земельного участка от 08.02.2013 №АЮ27405 за период с 01.10.2016 по 01.04.2017, 27 507 руб. 56 коп. неустойки за период с 16.11.2016 по 27.07.2017.

Определением суда от 29.09.2017 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства.

Определением суда от 22.11.2017 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой», производство по делу №А74-14045/2017 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу №3а-50/2017.

Определением суда от 11.01.2018 производство по делу возобновлено, дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Определением суда от 02.02.2018 произведена замена ненадлежащего ответчика – ООО «Саянхимстрой» (ИНН <***>) на ООО «Саянхимстрой» (ИНН <***>), принято уменьшение размера исковых требований до 128 968 руб. 46 коп., в том числе 107 839 руб. 42 коп. долга по договору аренды земельного участка от 08.02.2013 №АЮ27405 за период с 01.10.2016 по 01.04.2017, 21 129 руб. 04 коп. неустойки за период с 16.11.2016 по 27.07.2017.

Истец в судебном заседании требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований на основании следующего:

- истцом завышен размер долга более чем в два раза кадастровой стоимости, поскольку рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030108:21 по состоянию на 01.01.2016 составляет 434680 рублей, с кадастровым номером 19:01:030108:84 - 6321364 рублей, в связи с чем ставка арендной платы за пользование частью земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка, должна быть установлена исходя из рыночной стоимости данного объекта аренды;

- истцом необоснованно применен при расчете арендной платы коэффициент Кв 17%, так как помещение 5 Н не используется под кафе или ресторан;

-использование земельного участка невозможно вследствие расположение на нем контейнеров, принадлежащих третьим лицам.

- помещение, ранее принадлежавшее ООО «Саянхимстрой» приведено в негодность в результате действий третьих лиц, о чем свидетельствует решение арбитражного суда по делу № А74-7024/2015 и в настоящее время его эксплуатация невозможна.

Из доказательств, представленных в дело, пояснений истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между администрацией города Абакана (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Люкс», ФИО4, обществом с ограниченной ответственностью «Терминал», обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Сервис», ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.02.2013 № АФ27405, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4265м2, кадастровый номер 19:01:030108:84, кадастровый квартал 030108, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровая стоимость 28 379 736 руб. 50 коп., расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение 1), предназначенный для эксплуатации и обслуживания административного здания (Литер АА1А2) с помещениями 1Н, 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок общей площадью 4265 кв.м., указанный в пункте 1.1, состоит из:

- части земельного участка, предоставленного закрытому акционерному обществу «Люкс», площадью 1185,7 кв.м., состоящей из: площади 281 кв.м., используемой для эксплуатации букмекерской конторы; площади 640,3 кв.м., используемой для эксплуатации кинотеатра; площади 264,4 кв.м., используемой для эксплуатации офисов;

- части земельного участка, предоставленного ФИО4 площадью 986,2 кв.м., состоящей из: площади 429,9 кв.м., используемой для эксплуатации офисов; площади 506 кв.м., используемой для эксплуатации офисов и служебно-бытовых помещений рекламного агентства; площади 50,3 кв.м., используемой для эксплуатации рекламной мастерской;

- части земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью «Терминал», площадью 426,6 кв.м., используемой для эксплуатации бильярдного клуба;

- части земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Сервис», площадью 704,8 кв.м., используемой для эксплуатации офисов;

- части земельного участка, предоставленного ФИО5, площадью 323,2 кв.м., используемой для эксплуатации кафе;

- части земельного участка, площадью 124,5 кв.м., используемой для эксплуатации караоке-бара (собственник не определен);

- части земельного участка, площадью 514 кв.м., используемой для эксплуатации ночного клуба (собственник не определен).

Участок обременен правами лиц, владеющих на праве собственности недвижимым имуществом, находящимся на данном земельном участке, которые вправе присоединиться к настоящему договору, без предварительного согласия на то арендатора (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора период аренды участка определен сторонами с 08.02.2013 до 08.02.2028. Арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года (пункт 2.3 договора). Арендная плата для каждого из арендаторов устанавливается пропорционально его доле в праве собственности или пропорционально площади принадлежащей арендатору на праве собственности помещений в здании с учетом целевого назначения используемых помещений (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 2.6 договора изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год в случаях изменения: кадастровой стоимости земельного участка; вида разрешенного использования; нормативно-правовых актов, регулирующих определение арендной платы за земельные участки; коэффициентов Кв и Ки. Обязанность арендатора по внесению арендной платы в случае ее изменения возникает с момента уведомления его арендодателем посредством опубликования соответствующей информации в газете «Хакасия» и газете «Абакан»

В соответствии с пунктами 7.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором аренды срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 08.02.2013 арендаторами принят земельный участок площадью 4265 кв.м.

Соглашением от 05.12.2013 о присоединении к договору аренды земельного участка общество с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), являющийся собственником нежилого помещения 5Н, общей площадью 453,8 кв.м., находящегося по адресу: <...>, пом. 5Н, присоединился к договору аренды земельного участка от 08.02.2013 № АФ27405 с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 1 соглашения).

Согласно постановлению Администрации города Абакана от 09.12.2014 № 2537, обязательства общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) по договору аренды земельного участка от 08.02.2013 № АФ27405 прекращены с 12.11.2014 (пункт 1 постановления). В связи с приобретением права собственности на нежилое помещение 5Н, с 12.11.2014 общество с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>,ОГРН <***>) (свидетельство о государственной регистрации права от 12.11.2014 № 19АА670702) является арендатором по договору аренды земельного участка от 08.02.2013 № АЮ27405 общей площадью 4265 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 19:01:030108:84, кадастровая стоимость 11 344 900 руб., расположенного по адресу: <...>, предназначенного для эксплуатации и обслуживания административного здания (Литер АА1А2) с помещениями 1Н,2Н.ЗН,4Н,5Н,6Н,7Н.

В соответствии с пунктом 1 соглашения от 09.12.2017 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка, руководствуясь постановлением Администрации города Абакана от 09.12.2014 № 2537, стороны определили, что в связи с приобретением права собственности на нежилое помещение 5Н, считать с 12.11.2014 общество с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>) арендатором по договору аренды земельного участка от 08.02.2013 № АЮ27405.

Согласно пункту 2 соглашения, площадь земельного участка для расчета арендной платы обществу с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой», определена пропорционально площади принадлежащего ему и эксплуатируемого под ночной клуб и офис помещения в здании, находящемся на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящего соглашения, в размере 514 кв. м. (от общей площади 4265 кв. м.), состоящую из:

-части земельного участка, площадью 140,4 кв.м. (от общей площади 4265 кв.м.), используемой для эксплуатации офиса;

-части земельного участка, площадью 373,6 кв.м. (от общей площади 4265 кв.м.). используемой для эксплуатации ночного клуба.

Пунктом 3 соглашения установлено, что оно распространяет своей действие на отношения возникшие с 12.11.2014.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 27.04.2017 № 19-0-1-37/4006/2017-6308 подтверждается, что общество с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» с 12.11.2014 является собственником части помещения с кадастровым номером 19:01:030108:1259, расположенного по адресу: <...>, помещение 5Н.

Истцом 24.04.2017 в адрес ответчика направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате, которая получена ответчиком 03.05.2017 (почтовое уведомление № 65500510917173) и оставлена им без ответа.

Поскольку ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы и уплате пени, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договоров аренды земельных участков и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт пользования ответчиком в спорный период земельным участком с кадастровым номером: 19:01:030108:84, подтверждается материалами дела. Доказательств внесения ответчиком платы за пользование земельными участками в заявленный истцом период в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со статьями 614, 616, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельными участками. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.08.2013 по делу № 74-2120/2013 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030108:84, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 11 344 900 руб. Данная кадастровая стоимость действует с 01.01.2013 по 31.12.2016.

Решением Верховного суда Республики Хакасия от 24.11.2017 по делу № 3а-50/2017 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030108:84, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 13 776 000 руб. с 01.01.2017 до даты утверждения и (или) внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Истец предъявил ко взысканию долг по арендной плате за использование части земельного участка площадью 373, 6 кв.м. для эксплуатации ночного клуба.

Согласно условиям заключенного договора, а также расчету истца, сумма задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 19:01:030108:84 за период с 01.10.2016 по 01.04.2017 составляет 107 839 руб. 42 коп., в том числе за период с 01.10.2016 по 31.12.2016 - 56 553 руб. 30 коп. исходя их расчета: 11 344 900 руб. / 4265 кв.м. х 373,6 кв.м. х 17% х 1,339 ;

За период с 01.01.2017 до 01.04.2017 - 51 286 руб. 12 коп., исходя их расчета: 13 776 000 руб. / 4265 кв.м. х 373,6 кв.м. х 17% / 4 квартала;

Проверив расчёт арендных платежей, арбитражный суд признал его верным, основанным на заключенном сторонами договоре, а также Положении о порядке определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик доказательств внесения платы за пользование земельными участками не представил.

На основании изложенного требование истца о взыскании 107 839 руб. 42 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2016 до 01.04.2017 подлежит удовлетворению.

Довод ответчика об исчислении арендной платы от завышенной кадастровой стоимости земельного участка противоречит представленным в дело судебным актам, которыми установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030108:84 в размере его рыночной стоимости в 2013 и в 2017 годах.

Довод о необоснованном применении при расчете арендной платы коэффициента Кв 17%, поскольку помещение 5 Н не используется под кафе или ресторан, противоречит условиям заключенного договора. Методика расчета арендной платы за земельные участки на территории Респуюлики Хакасия утверждена Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 N 05. Постановлением установлен один из критериев расчетного способа - Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов, городских округов и городских поселений в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка с учетом экономического обоснования. Согласно пункту 2.7 постановления, если на стороне арендатора земельного участка выступают несколько лиц, являющихся правообладателями помещений в зданиях, расположенных на неделимом земельном участке, арендная плата рассчитывается для каждого арендатора отдельно, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве или пропорционально площади занимаемых помещений в здании, либо в соответствии с соглашением о порядке использования земельного участка. В соответствии с соглашением от 09.12.2017 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка ответчик присоединился к договору аренды земельного участка от 08.02.2013 № АЮ27405. Согласно пункту 2 соглашения, площадь земельного участка для расчета арендной платы определена пропорционально площади эксплуатируемого под ночной клуб и офис помещения в здании в размере 514 кв. м. (от общей площади 4265 кв. м.), состоящая из части земельного участка, площадью 140,4 кв.м., используемой для эксплуатации офиса; части земельного участка, площадью 373,6 кв.м., используемой для эксплуатации ночного клуба. Решением Совета депутатов г.Абакана № 482 от 27.11.2012 для земельных участков, занятых ночными клубами и саунами, стационарными объектами развлекательного назначения. Установлен Кв 17%. Ответчик за изменением разрешенного использования участка не обращался, соответственно администрацией долг по арендной плате рассчитан верно.

Доводы о невозможности использования земельного участка вследствие размещения на нем контейнеров третьих лиц и о невозможности использования помещения вследствие его ненадлежащего состояния отклоняются как несостоятельные, поскольку ответчик, как собственник объекта недвижимости (помещения в здании), обязан нести бремя расходов по уплате платежей за землю, на котором этот объект расположен независимо от фактического использования самого объекта.

Истец также предъявил ко взысканию 21 129 руб. 04 коп. неустойки за период с 16.11.2016 по 27.07.2017 на основании пункта 7.2 договора в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.

Проверив расчёт истца, арбитражный суд признал его верным, выполненным в соответствии с условиями заключенного договора. Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленной сумме.

Всего по результатам рассмотрения спора с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 128 968 руб. 46 коп., из которых: 107 839 руб. 42 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2016 по 01.04.2017 и 21 129 руб. 04 коп. неустойки за период с 16.11.2016 по 27.07.2017.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 4869 руб., в доход федерального бюджета истцом уплачена не была, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины.

По результатам рассмотрения спора государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 4869 руб.

Руководствуясь статьями 102, 169-171176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» в пользу администрации города Абакана 128 968 (сто двадцать восемь тысяч девятьсот шестьдесят восемь) руб. 46 коп., в том числе 107 839 руб. 42 коп. долга и 21 129 руб. 04 коп. неустойки.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» в доход федерального бюджета 4869 (четыре тысячи восемьсот шестьдесят девять) руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

СудьяА.А. Федулкина