Решение от 24 апреля 2025 г. по делу № А40-185343/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-185343/24-16-764

25.04.2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 01.04.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 25.04.2025 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Родичевым И.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАРТРИДЖ" (125212, Г. МОСКВА, Ш. ЛЕНИНГРАДСКОЕ, Д. 28, К. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.09.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г. МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности № б/н от 05.08.2024 г.;

от ответчика – ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-696/24 от 06.12.2024 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КАРТРИДЖ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об регулировании разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:09:0001021:3347, общей площадью 167,5 кв. м (с учётом уточнения исковых требований от 04.02.2025 г.).

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт (т. 2 л.д. 15 – 18).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам отзыва, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Ходатайство судом отклонено в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Истец является арендатором объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, с кадастровьм номером 77:09:0001021:3347, общей площадью 167,5 кв. м. (далее – Объект), на основании заключённого с Ответчиком договора на аренду нежилого фонда от 02.11.2000 г. № 2-626/2000.

Ответчик с 01.08.2016 г. включён в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в качестве малого предприятия (т. 1 л.д. 35).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец получил от Ответчика письмо от 20.06.2024 г. исх. № 33-6-201873/23-(0)-4, с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества, в том числе, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности. В своем письме Ответчик предлагал Истцу заключить договор купли-продажи в отношении Объекта.

Согласно представленному Ответчиком Истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Объект отчуждался Истцу по продажной цене 20 024 000 рублей без НДС.

В соответствии с п. 3.2. и 3.4. Договора купли-продажи, Истец в течение семи лет со дня включения Договора, должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 238 380 руб. 95 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Истец, полагая, что указанная Департаментом цена в договоре купли-продажи недвижимости является чрезмерно завышенной, обратился к ООО «КС-Аналитик» для проведение оценки рыночной стоимости объекта.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости Объекта по состоянию на 20 июня 2024 года составляет 9 644 000 рублей.

Таким образом, у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора купли- продажи, с чем истец передал разногласия на разрешение суда на основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ прямо предусмотрено право оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в судебном порядке.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «МСВ Консалт» ФИО3.

Согласно заключению эксперта № А40-185343/24-16-764, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001021:3347, общей площадью 167,5 кв. м., расположенное по адресу: <...>, пом. 2Ц по состоянию на 13.06.2024 г. составляет 14 510 762 руб.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695 по делу № А40-214066/2014, из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса РФ и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.

Доводы, изложенные в отзыве, судом отклоняются, как противоречащие вышеизложенному.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом выражение несогласия ответчика с доводами истца не может являться тем оспариванием его прав, которое ведет к возложению на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2022 № 6-КГ22-1-К2).

Из материалов дела не усматривается нарушение прав истца со стороны ответчика, так как ответчик не был обязан подписывать протокол разногласий в редакции истца.

Проведение экспертизы по делу было вызвано не необходимостью проверки обоснованности возражений ответчика на иск, а получением надлежащих доказательств рыночной цены предмета договора купли-продажи.

В связи с этим судебные расходы не подлежат взысканию с ответчика.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАРТРИДЖ" (ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН: <***>), возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:09:0001021:3347, общей площадью 167,5 кв. м., на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «КАРТРИДЖ», с учётом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно:

- абзац 1 пункта 3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 14 510 762 (четырнадцать миллионов пятьсот десять семьсот шестьдесят два) рубля 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

(далее по тексту пункта в редакции Департамента);

- абзацы 1 – 3 пункта 3.4. Договора изложить в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 172 747 (сто семьдесят две тысячи семьсот сорок семь) рублей 17 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».

(далее оп тексту пункта в редакции Департамента).

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья:

М.Ю. Махалкин