Решение от 29 июля 2021 г. по делу № А78-3541/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-3541/21
г.Чита
29 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2021

Решение изготовлено в полном объёме 29 июля 2021

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Л.В. Малышева

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием сервиса онлайн-заседания дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>; 321753600005481, ИНН <***>; <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Модуль-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 12.02.2020.

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились;

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 14.05.2021 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Модуль-С» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 12.02.2020 в связи с существенным его нарушением.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно заявленных требований, поскольку ответчиком устранена большая часть нарушений. Кроме того, по условиям договора истец должен производить работы по устранению неполадок самостоятельно. Ответчиком не нарушены существенные условия договора, а допущенные нарушения состояния здания будут постоянно устраняться по мере необходимости, так как помещение передано в аренду для осуществления коммерческой деятельности.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в суд не обеспечил.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения ответчика, исследовав письменные доказательства, суд установил:

12 февраля 2020 года между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ООО «Модуль-С» заключен договор аренды недвижимого имущества: нежилого здания, расположенного по адресу: Забайкальский край, Шилкинский район, пгт. Первомайский, ул. Пролетарская, д. 32, кадастровый номер 75:24:340419:48.

Истец обратился к ответчику с претензией о расторжении договора из-за ухудшения состояния здания, пользования имуществом с существенным нарушением условий договора.

Поскольку требования претензии добровольно не удовлетворены, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Согласно ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратится в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, договоре или законе, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа положений статьи 619 ГК РФ следует, что расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

Расторжение договора должно иметь место при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Судом установлено, что истцом приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Как указано в иске, ответчиком надлежащим образом не исполнялись обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.10, 3.1.6, 5.1.1 спорного Договора, что является существенными нарушением его условий.

Согласно пункту 3.2.10 Договора, арендатор обязуется если арендуемое помещение в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает своими силами, за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.1.6 Договора, арендодатель обязан поддерживать в исправном, надлежащем техническом состоянии недвижимое имущество, его элементы и инженерные коммуникации, и оборудование (за исключением инженерных систем и оборудования находящихся в исключительном ведении Арендатора), устранять аварии и повреждения. В случае возникновения аварий и повреждений, возникших не по вине Арендатора, последним в любом случае принимаются экстренные меры к их устранению и незамедлительному уведомлению об этом Арендодателя. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора.

Согласно пункту 5.1.1 Арендатор несет перед Арендодателем ответственность за ущерб или убытки, причиненные действиями или бездействием Арендатора, выразившиеся в виде повреждений арендуемых помещений, в размере реального ущерба, а также ремонтно-восстановительных работ, возмещаемых в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента предъявления Арендодателем соответствующего требования и документов, подтверждающих размер причиненного ущерба.

Из искового заявления следует, что имущество истца ухудшается тем, что пол, покрытый плиткой, поврежден в нескольких местах, кровля крыши протекает, что создает аварийную ситуацию, фасад здания грязный, наружные фонари освещения сломаны.

В материалы дела представлены акты осмотра о частичном устранении неполадок, в том числе кровля крыши.

Также ответчик поясняет, что недостатки устранены субарендатором, что подтверждается актами о приемке выполненных работ.

Исходя из условий договора, указанных в пункте 3.1.6 и 3.2.10, ответчик обязан возмести ущерб или восстановить своими силами за счет своих средств помещение, если приведет помещение в аварийное состояние.

Материалы дела не содержит доказательств нахождения помещения в аварийном состоянии.

В представленном акте осмотра помещения от 28.06.2021 г. сторонами установлено, что из имеющихся нарушений состояния здания остались только некоторые повреждения напольных плиток, а именно 27 плиток повреждено, но заменено 20 плиток.

Из указанного следует, что ответчиком устранена большая часть требований истца, а повреждаемые напольные плитки в ходе эксплуатации помещения под магазин заменяются ответчиком. Также представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что претензии истца к цвету заменяемых плиток и правильности их укладки также будут устранены.

Согласно пункту 1.3 договора аренды недвижимого имущества от 12.02.2020 недвижимое имущество будет использоваться арендатором для сдачи целиком или отдельными частями в субаренду, для изготовления и реализации пищевой продукции и продуктов питания, а также, осуществления торговли товарами народного потребления неопределенному кругу лиц, оказания услуг, связанные с обслуживанием населения.

В соответствии с пунктом 1.3 договора субаренды недвижимого имущества от 13.02.2020 недвижимое имущество передано на тех же условиях.

Таким образом, помещение используется по назначению, согласованному в договоре.

Соответственно отсутствуют существенные нарушения условий договора указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяющие расторгнуть договор в судебном порядке.

С учетом установленных по делу обстоятельств, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Малышев